Tak kupisz mieszkanie taniej. Sprawdzony sposób wciąż działa

RegioDom.pl: Jakich nieruchomości trafia najwięcej na licytacje komornicze? Z informacji na stronie Krajowej Rady Komorniczej wynika, że dominują mieszkania i domy.

Przemysław Małecki: Wszystko zależy od regionu, w którym się znajdujemy. Jeżeli mówimy o Warszawie, to zapewne będą to lokale mieszkalne. Natomiast jeżeli spojrzymy gdzieś dalej w głąb kraju, to zdecydowanie jest tam trochę inna specyfika i pojawiają się zarówno domy, jak i nieruchomości niezabudowane, użytki czy nieruchomości rolne.

Trzeba pamiętać, że komornicy mogą prowadzić egzekucje przy sądach, przy których działają. Czyli np. ja posiadając kancelarię w Warszawie przy Sądzie Rejonowym dla Warszawy-Woli, mogę prowadzić egzekucje z nieruchomości tylko na tym terenie, więc szansa, że będę licytował jakąś nieruchomość rolną, jest praktycznie równa zeru. Ale kolega, który ma kancelarię na przykład w Nowym Dworze Mazowieckim, ma większą szansę, że u niego trafi się również nieruchomość rolna.

Czy coś się ostatnio zmieniło na rynku licytacji nieruchomości?

Na pewno bardzo wzrasta zainteresowanie elektronicznymi licytacjami. Właśnie mija pięć lat odkąd uruchomiliśmy system e-licytacji komorniczej i powoli przestajemy korzystać z licytacji w sądach, na które trzeba długo czekać. Ich zasięg jest też ograniczony, bo na taką licytację sądową trzeba się stawić osobiście. Natomiast w e-licytacji może wziąć udział każdy, kto założy konto w portalu elicytacje.komornik.pl, z dowolnego miejsca z dostępem do internetu. Przez to licytantów jest zdecydowanie więcej i dzięki temu uzyskujemy wyższe ceny, nie czekając na termin w sądzie, co też jest bardzo dużym plusem, zarówno dla dłużnika, jak i wierzyciela.

Ale takie tradycyjne licytacje w sądach jeszcze się odbywają?

Jak najbardziej jeszcze tak, ale widzimy duży wzrost zainteresowania właśnie tymi elektronicznymi, więc podejrzewam, że w przyszłości będziemy się musieli liczyć z tym, że licytacje tradycyjne to będzie niewielki ułamek tego, co będziemy przeprowadzali elektronicznie. Obwieszczenia o wszystkich licytacjach zamieszczamy na stronie licytacje.komornik.pl, natomiast o elektronicznych na: elicytacje.komornik.pl.

Wzrost popularności widać liczbach: w 2022 roku sprzedano 1987 nieruchomości w trybie e-licytacji, w 2023 r. było to 3975, a w 2024 r. – 6570 nieruchomości.

Ilu licytantów bierze udział w takiej licytacji elektronicznej?

To zależy – mogę powiedzieć na swoim przykładzie, że podczas licytacji mieszkania położonego na Bemowie licytantów było kilkunastu, co najmniej 14 osób. Ale z naszych statystyk wynika, że najwięcej do jednej e-licytacji zgłosiło się 419 użytkowników. Ponadto biorąc pod uwagę wszystkie licytacje elektronicznie, to ponad 100 z nich miało powyżej 100 licytantów. Łącznie przez te pięć lat przeprowadziliśmy ponad 14 tysięcy elektronicznych licytacji nieruchomości.

Jakie zalety mają e-licytacje?

Zaletą e-licytacji, poza większym zasięgiem, jest także to, że trwają one tydzień, czyli każdy ma czas, żeby zastanowić się nad tym, czy chce zaoferować więcej, czy nie. Nie działa wtedy pod wpływem impulsu, co często się zdarzało na licytacjach tradycyjnych, gdzie pojawiają się emocje. Na e-licytacjach decyzje są podejmowane bardziej rozważnie, a przy tym – jak ostatnio dyskutowaliśmy w samorządzie – uzyskujemy znacznie wyższe ceny.

Wynika to z faktu, że ktoś, kto pewnie nie pokusiłby się o przyjazd do Warszawy, to z domu, przy komputerze, chętnie weźmie w niej udział. Może też się zapoznać ze wszystkimi dokumentami elektronicznie, może zaczerpnąć wiedzę od jakiegoś specjalisty, przeanalizować stan tej nieruchomości. Jest to wygodna forma. Trzeba tylko pamiętać o wcześniejszych wpłaceniu wadium, które musi wpłynąć na rachunek kancelarii komorniczej na dwa dni przed licytacją.

Kto kupuje nieruchomości na licytacjach komorniczych? Czy to są indywidualni użytkownicy? Czy może jest coś takiego jak „zawodowy” licytant lub osoba, która się w tym specjalizuje?

Myślę, że w tej chwili zmierzamy ku temu, że to są indywidualni inwestorzy, czyli tacy, którzy po prostu szukają dla siebie mieszkania czy jakichś nieruchomości inwestycyjnych.

Natomiast czy są „zawodowi” licytanci? Myślę, że to już jest przeżytek, właśnie między innymi przez zmianę formy licytacji. Kiedyś widywaliśmy te same osoby, które przychodziły, licytowały i z tego się utrzymywały. Dzisiaj już tego nie ma. Pojawiają się całkiem nowe nazwiska, które się nie powtarzają. Teraz ludzie z całego kraju mogą sobie wyszukać jakąś nieruchomość na drugim końcu Polski i zgłosić się do licytacji. Widzę to na przykład też po adresach zgłaszających się do licytacji.

Czy zakup mieszkania na licytacji komorniczej to dobry pomysł? I czy rzeczywiście można kupić „mieszkanie za grosze”?

Zakup na licytacji nieruchomości od komornika ma zalety, ale też pewne ograniczenia. Na pewno mitem jest to, że możemy kupić nieruchomość za połowę jej wartości. Czasami widzę takie artykuły i czytam, jak to komornicy sprzedają nieruchomości za grosze. Jest to totalny absurd.

Wartość nieruchomości – jaka by nie była – zawsze jest szacowana przez biegłego sądowego z uprawnieniami rzeczoznawcy i dopiero na tej podstawie komornik przeprowadza protokół opisu oszacowania. To jest pierwsza bardzo ważna rzecz.

Druga jest taka, że każdą licytację, każdą egzekucję z nieruchomości nadzoruje sąd. Odbywa się to w kilku etapach. Na każdym z nich sąd bada akta, sprawdza, czy dany etap został prawidłowo przeprowadzony. Zatem nie ma takiej możliwości, żeby ceny mocno odbiegały od ceny rynkowej.

Jedyna różnica jest taka, że faktycznie przy wywołaniu, czyli przy rozpoczęciu licytacji cena wywołania wynosi 75% wartości tej oszacowanej. Jeżeli w pierwszej licytacji nieruchomość by się nie sprzedała, to w drugiej mamy 2/3 – to nadal jest ponad 60 proc. Natomiast to na pewno nie jest połowa ani – jak twierdzą niektórzy – grosze. Faktycznie można kupić nieruchomość taniej, ale nie „za grosze”.

Z praktyki widzę, że rzadko kiedy sprzedajemy nieruchomość po tej cenie wywołania. Podam przykład z własnego doświadczenia. Sprzedawałem w Warszawie lokal mieszkalny o powierzchni 46 metrów. Na pewno nie był remontowany od 20 czy 30 lat i wymagał dużego nakładu finansowego. Licytację zaczynaliśmy od około 393 tysięcy zł, a skończyliśmy na ponad 530 tysiącach zł. Tak rynek weryfikuje ceny, a ktoś, komu podoba się mieszkanie i chce je mieć, jest w stanie zapłacić nawet więcej, niż to wynikało z szacunku biegłego. W tym przypadku było to pewnie nawet więcej niż wartość rynkowa, ale o tym zdecydowali sami licytanci. Taka sytuacja jest korzystna dla wierzyciela i dłużnika, bo gdy pojawiają się nadwyżki, dłużnik otrzymuje je z powrotem.

Co jest po stronie ryzyka przy zakupie nieruchomości na licytacji?

Jedynym ryzykiem jest to, że procedura trochę potrwa, bo kupując mieszkanie od komornika na licytacji, kupuje się je bez obciążeń. Oznacza to, że jeżeli przed licytacją zajrzymy do księgi wieczystej i tam będzie mnóstwo wpisów, hipotek itd., to po licytacji ta księga będzie czysta. Nawet jeżeli kwota, za którą wylicytowaliśmy mieszkanie, jest dużo niższa niż wartość długów, które ma dany dłużnik, to i tak nas to nie będzie dotyczyło.

Natomiast procedura po zakupie może potrwać. Wygląda to w ten sposób, że najpierw sąd udziela przybicia postanowieniem i wtedy wysyła to do stron, do nabywcy. Strony mogą takie postanowienie skarżyć. Jeżeli tego nie zrobią, to po uprawomocnieniu się, wpłacamy resztę ceny i sąd wydaje postanowienie o przysądzeniu własności. Dopiero to postanowienie o przysądzeniu własności stanowi dowód tego, że staliśmy się właścicielami nieruchomości. Właśnie ta procedura może czasami trochę trwać. I to jest to ryzyko, które ponosi licytant: nawet jeśli kupi mieszkanie za, powiedzmy, 75 proc. wartości, nie stanie się jego właścicielem tego samego dnia, tylko czasem nawet po kilku miesiącach, gdy uprawomocnią się wszystkie poszczególne postanowienia.

A czy są jakieś takie pułapki dla kupujących? Czy może się zdarzyć, że pomimo, iż wylicytujemy nieruchomość, zapłacimy, sąd nie przysądzi własności?

Nie. Tutaj jesteśmy bezpieczni, dlatego, że jak wspomniałem, cała egzekucja toczy się pod nadzorem sądu, więc sąd zna postępowanie, wie jakie dokumenty znajdują się w aktach sprawy, więc jeżeli chodzi o licytacje, to zakup jest bezpieczny.

To, co może przedłużyć to postępowanie, to na przykład dłużnik składający skargi na postępowanie, postanowienie sądu, czy na postępowanie komornika, które sąd musi rozpatrzyć.

Trzeba mieć świadomość, że każdy etap egzekucji z nieruchomości jest jakby oddzielną częścią. Oznacza to, że żeby przejść do opisu oszacowania, najpierw musimy sporządzić operat, a żeby wyznaczyć licytację, wcześniejsze etapy muszą być prawomocne. Kiedy już dochodzi do licytacji, oznacza to, że komornik prawidłowo przeprowadził wcześniejsze etapy, sąd je zatwierdził poprzez swój nadzór i nie dostrzegł żadnych uchybień. Dlatego myślę, że nabywca może czuć się bezpiecznie.

Czy można powiedzieć, jakie nieruchomości cieszą się największą popularnością podczas licytacji?

To zależy od regionu. Myślę, że na pewno mieszkania.

Czy zdarzają się jakieś nieruchomości „niesprzedawalne”?

Zdarzają się nieruchomości, które się nie sprzedają, ale wiele zależy od specyfiki miejsca i samej nieruchomości. Zdarza się, że komornik jest związany wnioskiem wierzyciela i musi przeprowadzić postępowanie egzekucyjne, na przykład wąskiego paska ziemi, który sam w sobie nie ma żadnej wartości użytkowej. W takim przypadku musi się znaleźć specyficzny nabywca, który będzie w tym widział swój interes. 

W sytuacjach, gdy pierwsza i druga licytacja są bezskuteczne, umarza się postępowanie. Oczywiście za jakiś czas wierzyciel może wrócić znowu z wnioskiem. Zdarzają się takie sytuacje.

Czy może Pan podać przykład najdroższej nieruchomości sprzedanej na licytacji?

Kilka tygodni temu była licytowana działka w centrum Warszawy, a cena wywołania przekraczała 99 milionów. I sprzedała się, z tym że akta jeszcze są w sądzie.

Proszę powiedzieć, ile nieruchomości trafia rocznie na licytacje komornicze?

W 2023 roku w ogóle dokonano zajęć – czyli komornicy rozpoczęli procedurę egzekucji z nieruchomości – w 126 tysiącach spraw, natomiast sprzedano 6800 nieruchomości. Dla porównania w 2022 r. było to 6656, czyli podobnie.

Jest to stosunkowo nieduży procent w stosunku do zajęć, bo egzekucja z nieruchomości to to długotrwały proces, może zajmować ponad rok. W tym czasie ludzie szukają porozumienia, albo nawet sami sprzedają nieruchomość, jeżeli to jest możliwe, i wtedy w ogólne nie dochodzi do licytacji.

W jaki sposób nieruchomości trafiają do postępowań komorniczych i na licytacje?

Sytuacje są różne. Bywa, że wniosek składa wspólnota mieszkaniowa z powodu niepłacenia czynszu, ale do tego dołączają się inni, np. wierzyciel hipoteczny, do którego nie trafiają raty. I mimo że zainicjowano postępowanie od wartości 10 czy 20 tysięcy złotych, potem rośnie ono gwałtownie. Często bywa tak, że to właśnie wierzyciel hipoteczny sam inicjuje postępowania egzekucyjne.

Ale zdarzają się też postępowania, w których w ogóle ktoś niezwiązany z nieruchomością, czyli np. jakiś kontrahent lub ktoś inny, kto posiada tytuł wykonawczy przeciwko dłużnikowi, a nie może odzyskać środków z innych źródeł, decyduje się na skierowanie egzekucji właśnie do nieruchomości dłużnika. W takiej sytuacji komornik jest związany wnioskiem, musi działać i prowadzić egzekucję.

Jesteśmy na Google News. Dołącz do nas i śledź RegioDom codziennie. Obserwuj RegioDom.pl!