Masz długi w spółdzielni mieszkaniowej lub wspólnocie? Sprawdź, co ci grozi, gdy zalegasz z czynszem za mieszkanie

Przemysław Zańko-Gulczyński
Przemysław Zańko-Gulczyński
Długi wobec wspólnoty mieszkaniowej czy spółdzielni mogą mieć poważne konsekwencje.
Długi wobec wspólnoty mieszkaniowej czy spółdzielni mogą mieć poważne konsekwencje. 123RF.com/ZDJĘCIE ILUSTRACYJNE
Długi wobec wspólnoty czy spółdzielni mieszkaniowej zwykle powstają na skutek zalegania z czynszem za mieszkanie. Nie każdy dłużnik wie, że konsekwencje niepłacenia mogą być poważne – może dojść nawet do przymusowej licytacji nieruchomości. Wyjaśniamy, co prawo mówi na temat długów mieszkaniowych.

Spis treści

Długi wobec wspólnoty lub spółdzielni mieszkaniowej to częsty problem. Co grozi dłużnikom?

Zaleganie mieszkańców z czynszem za mieszkanie to problem, z którym borykają się zarządcy nieruchomości w całej Polsce. W największym stopniu dotyczy on lokali gminnych, a więc mieszkań komunalnych i socjalnych – według Krajowego Rejestru Długów Biura Informacji Gospodarczej w październiku 2022 r. Polacy byli łącznie winni gminom aż 12,4 mld zł. Dłużników nie brakuje też jednak wśród właścicieli mieszkań własnościowych czy spółdzielczych własnościowych, a także najemców lokali. Część z tych osób latami w ogóle nie płaci czynszu, inni regularnie spóźniają się z płatnościami, a są i tacy, którzy pozwalają sobie na drobne, ale częste „grzeszki”.

– Lokatorzy często płacą czynsz (...) w niepełnej wysokości, zaokrąglając swoje zobowiązanie w dół o kilkanaście, kilkadziesiąt złotych, przekraczają termin płatności o kilka czy kilkanaście dni – można przeczytać na stronie Zabrzańskiej Spółdzielni Mieszkaniowej.

Na długach jednej osoby wobec wspólnoty czy spółdzielni cierpią wszyscy mieszkańcy – na skutek zadłużenia może np. zabraknąć środków na zaplanowany remont.

W zależności od tego, jak długo dana osoba zalega z płatnościami i na jakie kwoty, skutki niepłacenia czynszu mogą być różne. Dłużnika mogą spotkać konsekwencje takie jak:

  • kilkukrotne wezwanie do zapłaty (a finalnie – przedsądowe wezwanie do zapłaty),
  • wpisanie do rejestru dłużników,
  • telefony i wizyty przedstawicieli firmy windykacyjnej,
  • postępowanie sądowe i egzekucja komornicza,
  • eksmisja z mieszkania,
  • przymusowa sprzedaż mieszkania dłużnika w drodze licytacji celem pokrycia długów.

Zdarza się też niekiedy, że wspólnota czy spółdzielnia mieszkaniowa decyduje się na publiczne ujawnienie danych dłużnika, np. w formie kartki na klatce schodowej. Takie działanie jest jednak zwykle niezgodne z prawem, co wyjaśniamy dokładniej w dalszej części artykułu.

Wezwanie do zapłaty i przedsądowe wezwanie do zapłaty

Dłużnik zalegający z czynszem za mieszkanie w pierwszej kolejności otrzyma pisma ponaglające do uregulowania należności, co jest ze strony wierzyciela próbą polubownego załatwienia sprawy. Wezwanie do zapłaty może wysłać każdy wierzyciel, a więc także spółdzielnie i wspólnoty mieszkaniowe. Mogą to zrobić osobiście lub za pośrednictwem zatrudnionej firmy windykacyjnej.

Jeśli osoba zadłużona nie reaguje na ponaglenia, może otrzymać przedsądowe wezwanie do zapłaty. To ostatnie ostrzeżenie – jeśli zadłużenie nie zostanie uregulowane po otrzymaniu tego pisma (we wskazanym w nim terminie), sprawa zostaje skierowana do sądu. Do dłużnika przychodzi wówczas sądowe wezwanie do zapłaty. Jeśli jego adresat nie zgadza się z treścią pisma, może odwołać się w ciągu 14 dni.

Wpis do rejestru dłużników

Przed skierowaniem sprawy dłużnika mieszkaniowego na drogę sądową wspólnota lub spółdzielnia może spróbować zmotywować taką osobę do płacenia. Gdy nie skutkują wezwania do zapłaty, dłużnik może otrzymać pismo z informacją, iż dalsze niepłacenie poskutkuje wpisem do Krajowego Rejestru Dłużników. Do KRD może trafić każdy dłużnik, który zalega na kwotę minimum 200 zł przez okres co najmniej 30 dni. Może to nastąpić, o ile upłynął miesiąc od doręczenia dłużnikowi wezwania do zapłaty z ostrzeżeniem o zamiarze wpisania danej osoby do KRD.

Konsekwencje wpisu do KRD są dla dłużnika przykre:

  • upublicznienie informacji o długu, co godzi w dobre imię danej osoby,
  • trudniejsze lub wręcz niemożliwe staje się uzyskanie kredytu czy pożyczki,
  • podobne problemy mogą się pojawić w przypadku próby dokonania zakupu na raty albo zawarcia umowy o dostawę usług (np. z dostawcą Internetu czy operatorem komórkowym).

Co istotne, przed wpisem do rejestru dłużników nie chronią przepisy RODO. Przewidziano w nich bowiem wyjątek dla tego typu sytuacji, związanych z odzyskiwaniem długów.

– Część dłużników próbuje powoływać się na RODO, twierdząc, że wpisanie do rejestru długów narusza ochronę ich danych osobowych. Jednak Biura Informacji Gospodarczej jak najbardziej mogą przetwarzać dane dłużników – bez ich zgody. Biura mają takie prawo dzięki ustawie z dnia 9 kwietnia 2010 r. o udostępnianiu informacji gospodarczych i wymianie danych osobowych – podaje Urząd Ochrony Danych Osobowych.

Telefon lub wizyta windykatora

Kolejnym sposobem na zmotywowanie dłużnika bez wchodzenia na drogę sądową bywa zatrudnienie firmy windykacyjnej. Wspólnoty i spółdzielnie mieszkaniowe chętnie to robią, gdyż kontakt z windykatorem zwykle robi na dłużnikach większe wrażenie niż zwykłe ponaglenie do zapłaty. Nieraz wystarczy oficjalne pismo od takiej firmy (lub kancelarii prawnej), żeby osoba zadłużona wreszcie uregulowała należność za mieszkanie. Windykator może podejmować takie kroki jak:

  • ustalenie majątku dłużnika,
  • współpraca z dłużnikiem w celu stworzenia harmonogramu spłaty,
  • kontakt listowny, mailowy i telefoniczny w sprawie zadłużenia,
  • osobisty kontakt z dłużnikiem w miejscu zamieszkania,
  • spotkanie z dłużnikiem w miejscu publicznym (za jego zgodą),
  • informowanie dłużnika o konsekwencjach niepłacenia (bez zastraszania).

Warto pamiętać, że windykatorowi nie wolno ujawniać długu osobom trzecim, odwiedzać dłużnika w miejscu pracy ani szantażować czy grozić. Windykator nie może także wchodzić do nieruchomości osoby zadłużonej ani jej przeszukiwać – to wolno jedynie komornikowi.

Postępowanie sądowe i egzekucja komornicza

Uporczywe niepłacenie czynszu może skończyć się dla dłużnika skierowaniem sprawy do sądu. Postępowanie sądowe najczęściej kończy się wydaniem nakazu zapłaty, który uruchamia egzekucję komorniczą. Od tej pory odzyskiwaniem długu nie zajmuje się już wspólnota czy spółdzielnia mieszkaniowa, a komornik. W ramach egzekucji komorniczej komornik może m.in.:

  • zająć konto bankowe dłużnika,
  • zająć świadczenia pieniężne takie jak renta czy emerytura,
  • zająć papiery wartościowe i ruchomości (np. biżuterię, meble, urządzenia RTV) w celu ich sprzedaży w drodze licytacji,
  • przeszukać dłużnika,
  • wejść do mieszkania czy domu dłużnika (także bez jego zgody oraz pod nieobecność) i przeszukać lokal,
  • upominać osobę zadłużoną lub ukarać ją grzywną, jeśli dłużnik próbuje przeszkodzić komornikowi w wykonywanych czynnościach.

Komornikowi nie wolno jednak zająć wszystkich posiadanych przez dłużnika pieniędzy i sprzętów – musi pozostawić mu niezbędne do funkcjonowania minimum (określa je szczegółowo ustawa). Jeśli komornik naruszy prawo, dłużnik może złożyć skargę.

– Komornik może dokonywać czynności w dni robocze i soboty od 7 do 21. W porze nocnej i w dni świąteczne, w niedziele za zezwoleniem Prezesa Sądu Rejonowego – podaje strona Krajowej Rady Komorniczej.

Eksmisja z mieszkania i przymusowa licytacja mieszkania dłużnika

Jeśli dłużnik jest najemcą, uporczywe niepłacenie za mieszkanie może zakończyć się wypowiedzeniem umowy najmu. Jeżeli mimo to dłużnik nie opuści lokalu, skutkiem może być złożenie do sądu pozwu o eksmisję. Sąd rozpatruje pozew i wydaje nakaz opuszczenia lokalu, decydując przy tym, czy eksmitowanemu przysługuje prawo do lokalu socjalnego. Jeśli tak, dłużnik ma prawo pozostawać w zajmowanym lokalu, dopóki gmina nie przyzna odpowiedniego mieszkania socjalnego. W tym czasie powinien on jednak płacić właścicielowi odszkodowanie za bezumowne korzystanie z nieruchomości o takiej samej wysokości jak czynsz najmu. Jeśli dłużnikowi nie przysługuje lokal socjalny, pozostaje on w dotychczasowym lokalu do czasu wskazania przez gminę pomieszczenia tymczasowego. Gdy komornik ma już dokąd usunąć dłużnika (nie może go wyrzucić „na bruk”), przystępuje do eksmisji.

Jeśli dłużnikiem wobec spółdzielni czy wspólnoty mieszkaniowej jest właściciel mieszkania, wspólnota mieszkaniowa może dokonać przymusowej sprzedaży nieruchomości dłużnika. Taką możliwość daje art. 16 ustawy o własności lokali:

Jeżeli właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat lub wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości.

W praktyce do licytacji dochodzi stosunkowo rzadko, m.in. z powodu nieprecyzyjnego zapisu o „długotrwałym” zaleganiu z zapłatą należności (nie wiadomo, co dokładnie to znaczy). Trwają jednak prace nad doprecyzowaniem przepisów o licytacji.

Upublicznienie danych dłużnika, np. na klatce schodowej, jest niezgodne z prawem

Wspólnoty i spółdzielnie mieszkaniowe próbują niekiedy zmotywować dłużników do płacenia, upubliczniając jego dane osobowe. Często przybiera to formę kartki na klatce schodowej, gdzie podaje się nazwiska lub numery mieszkań dłużników wraz z informacją o kwocie zadłużenia. Upublicznienie takiej „czarnej listy” jest jednak niezgodne z przepisami. Jasno wynika to oficjalnych stanowisk publikowanych przez Urząd Ochrony Danych Osobowych:

  • już w 2010 r. Generalny Inspektor Ochrony Danych Osobowych wskazał, że wywieszanie w miejscu publicznym listy numerów zadłużonych mieszkań jest niedozwolone, bo pozwala łatwo rozpoznać tożsamość dłużnika;
  • w 2019 r. UODO wyjaśniło, że spółdzielnia czy wspólnota, dostarczając dłużnikowi pisma o zadłużeniu, musi to robić w taki sposób, żeby tych informacji nie uzyskały osoby niepowołane – pisma muszą trafić do bezpiecznie zamykanej skrzynki pocztowej, w zamkniętej kopercie wyraźnie opisanej imieniem i nazwiskiem adresata;
  • za nieprawidłowe przetwarzanie danych osobowych (jak publikacja „czarnej listy”) administratorowi danych grozi kara grzywny, ograniczenia wolności lub pozbawienia wolności do dwóch lat, a osoba, której dane ujawniono, może dochodzić swoich praw w sądzie i żądać odszkodowania.

Nie jest natomiast do końca jasne, czy członek wspólnoty mieszkaniowej może zgodnie z prawem sprawdzić zadłużenie sąsiada w dokumentach wspólnoty. Jak podaje art. 29 ust. 3 ustawy o własności lokali, każdy członek wspólnoty może kontrolować działalność jej zarządu, m.in. przeglądając dokumentację. W teorii można więc sprawdzić, kto i ile jest dłużny wspólnocie. W ocenie większości prawników nie narusza to przepisów o ochronie danych osobowych, jednak sprawa budzi kontrowersje. Inaczej jest ze wspomnianymi „czarnymi listami” wywieszanymi na klatce, do której może uzyskać dostęp każdy.

– Warto (...) zwrócić uwagę, że publiczna lista prezentująca długi za mieszkanie i wywieszona na przykład w korytarzu budynku to dokument, z którym mogą się zapoznać nie tylko osoby będące członkami wspólnoty mieszkaniowej lub spółdzielni – podkreśla Magdalena Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl.

Dodaj firmę
Logo firmy Rzecznik Praw Obywatelskich
Warszawa, al. Solidarności 77
Autopromocja

Dołącz do nas na Facebooku!

Publikujemy najciekawsze artykuły, wydarzenia i konkursy. Jesteśmy tam gdzie nasi czytelnicy!

Polub nas na Facebooku!

Kontakt z redakcją

Byłeś świadkiem ważnego zdarzenia? Widziałeś coś interesującego? Zrobiłeś ciekawe zdjęcie lub wideo?

Napisz do nas!

Wyższy podatek od nieruchomości od 2023 roku - video flesz

Komentarze 1

Komentowanie artykułów jest możliwe wyłącznie dla zalogowanych Użytkowników. Cenimy wolność słowa i nieskrępowane dyskusje, ale serdecznie prosimy o przestrzeganie kultury osobistej, dobrych obyczajów i reguł prawa. Wszelkie wpisy, które nie są zgodne ze standardami, proszę zgłaszać do moderacji. Zaloguj się lub załóż konto

Nie hejtuj, pisz kulturalne i zgodne z prawem komentarze! Jeśli widzisz niestosowny wpis - kliknij „zgłoś nadużycie”.

Podaj powód zgłoszenia

G
Gość
Mieszkam w wieżowcu i jeszcze nie widziałam, żeby kogoś eksmitowano. Tylko informują o sporych zadłużeniach. Może wszyscy przestańmy płacić rachunki. Wszystkich nie wyrzucą, bo gdzie?
Wróć na regiodom.pl RegioDom
Dodaj ogłoszenie