Kupujesz mieszkanie w nowym budownictwie? Na te pułapki uważaj. O co warto pytać przy zakupie nieruchomości?

Zakupu mieszkania w nowym budownictwie można dokonać zarówno na rynku pierwotnym – nabywając lokal bezpośrednio od dewelopera – jak i na rynku wtórnym, odkupując nieruchomość od poprzedniego właściciela. Wiele osób woli nowe budownictwo od starszego (np. bloków z wielkiej płyty), ma ono bowiem liczne zalety:

• wiek budynku – nowsze budynki rzadziej wymagają remontów i są na ogół dobrze utrzymane,
• duży wybór mieszkań – nabywcy mają do wyboru wiele różnych rozkładów pomieszczeń, metraży itp.,
• brak problemów z parkowaniem – nowe osiedla mają zwykle odpowiednią liczbę miejsc parkingowych, co nie zawsze jest prawdą na PRL-owskich blokowiskach,
• nowoczesne, wygodne rozwiązania – w nowym budownictwie można liczyć na szybkie, nowoczesne windy, garaże podziemne, komórki lokatorskie, rowerownie itp.,
• zadbana zieleń – jeśli na nowych osiedlach pojawia się zieleń, to jest ona zwykle dobrze utrzymana i różnorodna,
• lokalizacja – nowe osiedla często powstają dalej od centrów miast, co pozwala mieszkać bliżej zieleni i terenów spacerowych.

Oczywiście nowe budownictwo ma też wady. Odległość nowych osiedli od centrum zwykle oznacza dłuższe dojazdy, budynki są często ciaśniej stłoczone niż w przypadku blokowisk z PRL-u, infrastruktura w okolicy nie zawsze zaspokaja potrzeby mieszkańców, a ceny mieszkań są na ogół wyższe niż w starszych blokach. Co więcej, istnieją też pewne pułapki, na które nabywca powinien uważać.

Zajrzenie do księgi wieczystej nieruchomości powinno być jednym z pierwszych kroków przy zakupie mieszkania. W pierwszej kolejności należy się upewnić, że osoba sprzedająca lokal widnieje w księdze jako właściciel nieruchomości – jeśli nie, koniecznie należy dowiedzieć się, co to znaczy, gdyż w przeciwnym razie można paść ofiarą oszustwa.

Bardzo ważne jest też sprawdzenie, czy księga wieczysta zawiera wpisy o roszczeniach i służebnościach, np. o czyimś prawie do dożywotniego zamieszkiwania w lokalu. Takich mieszkań lepiej nie kupować, gdyż potrafią generować problemy latami. W księdze wieczystej można też znaleźć informację o ewentualnej hipotece ustanowionej na nieruchomości.

Według obiegowej opinii w PRL-owskich blokach ludzie słyszą się nawzajem przez ściany, tymczasem ten problem jest też niestety częsty w nowym budownictwie. Mieszkańcy nowszych bloków nieraz skarżą się, że słyszą przez sufit czy ściany nawet cichą rozmowę, kaszel czy skrzypienie łóżka sąsiada. Warto zwrócić na to baczną uwagę podczas oględzin mieszkania. Dobrym pomysłem jest oglądanie lokum w dzień pracujący, ale po godzinach pracy – wtedy u sąsiadów zwykle jest najgłośniej.

Hałas może też wdzierać się do mieszkania z zewnątrz. Tu wiele zależy od osobistej odporności na dźwięki, ale warto dwa razy się zastanowić przed zakupem mieszkania w pobliżu:

• drogi szybkiego ruchu – tu męczy nieustający szum samochodów i ryk silników motocykli,
• linii kolejowej lub dworca – pociągi nie tylko dudnią, ale też donośnie trąbią,
• lotniska – hałas lądujących i startujących samolotów potrafi mocno utrudniać funkcjonowanie i nie cichnie nigdy.

Osoby wrażliwe na hałas powinny też wystrzegać się mieszkań z oknami wychodzącymi na obiekty takie jak szkoła, przystanek autobusowy oraz postój taksówek – one również potrafią generować mnóstwo dźwięków o najróżniejszych porach dnia i nocy.

Nowe budownictwo na pierwszy rzut oka wygląda na nowoczesne i zadbane, jednak czasem jest to tylko złudzenie. Dotyczy to zwłaszcza najtańszych mieszkań z tzw. segmentu popularnego. Nieraz już krótko po oddaniu budynku do użytkowania okazuje się, że garaż podziemny zalewają wody gruntowe, a blok osiada i pęka. Żeby nie wpaść w tę pułapkę, warto poczytać w Internecie opinie na temat poprzednich inwestycji danego dewelopera. Jeśli skargi na stan techniczny budynków się powtarzają, lepiej zrezygnować z zakupu.

Tanie, świeżo wybudowane osiedla są też często pełne niedoróbek. Do najczęstszych problemów należą krzywe ściany oraz sufit, źle osadzone parapety, pękające tynki, nieszczelne okna i drzwi balkonowe, porysowane szyby i framugi oraz niedziałające furtki i domofony. Właśnie dlatego dobrym pomysłem jest dokonywanie oględzin mieszkania z fachowcem od odbiorów, który za odpowiednią opłatą z łatwością wychwyci tego typu problemy. Warto też pamiętać o chroniącym nabywcę mieszkania prawie rękojmi.

Niezależnie od tego, czy kupuje się w starym, czy w nowym budownictwie zbyt niska cena mieszkania powinna wzbudzić niepokój. Jeśli lokum kosztuje sporo mniej niż podobne nieruchomości w okolicy, musi być ku temu jakiś powód. Jeżeli trudno go dostrzec podczas oględzin, a właściciel unika odpowiedzi na to pytanie, najlepiej zapytać sąsiadów, co wiedzą. Nieraz okazuje się bowiem, że poważny problem z budynkiem czy konkretnym lokalem jest powszechnie znany, a sprzedający próbuje wykorzystać naszą niewiedzę.

Do uciążliwych kwestii, które zdarzają się stosunkowo często, a o których sprzedający milczą, zaliczają się:

• brzydki zapach w okolicy – np. dobiegający z pobliskiej przepompowni ścieków czy zakładów przemysłowych,
• hałaśliwy sąsiad – np. wieczny imprezowicz, kłótliwa para czy źle słysząca starsza osoba, która ogląda telewizję przy maksymalnej głośności,
• wysokie koszty utrzymania – osoby kupujące mieszkania nieraz zapominają o to spytać, a później są nieprzyjemnie zaskoczone np. rachunkami za ogrzewanie.

Rozmawiając z sąsiadami, warto też zapytać o to, jak często w ostatnich latach rosły opłaty na utrzymanie budynku, remonty, wywóz śmieci itp.

Jeszcze kilka lat temu o zamieszkaniu na osiedlu grodzonym marzyło wielu Polaków. Dziś jednak trend się odwrócił – takich inwestycji powstaje coraz mniej, a wśród kupujących w cenie są raczej osiedla otwarte. Rozważając zakup, warto mieć świadomość, że osiedle otoczone płotem generuje pewne codzienne uciążliwości, o których rzadko się myśli – wjazd i wyjazd samochodem trwa dłużej, gościom i kurierom trzeba otwierać bramę albo furtkę, a wszechobecne płoty nieraz utrudniają poruszanie się po okolicy, blokując np. najkrótszą trasę do pobliskiego sklepu. Warto też dodać, że największa zaleta osiedli zamkniętych – zwiększone poczucie bezpieczeństwa – często jest iluzoryczna, gdyż płoty rzadko powstrzymują zdeterminowanych włamywaczy.