Rękojmia na mieszkanie pomoże, gdy odkryjesz w lokalu wady. Sprawdź, jak z niej skorzystać i kiedy następuje utrata rękojmi

Przemysław Zańko
Przemysław Zańko
Rękojmia w przypadku wad mieszkania ma zastosowanie zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym.
Rękojmia w przypadku wad mieszkania ma zastosowanie zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. Sylwia Penc/Polska Press/ZDJĘCIE ILUSTRACYJNE
Rękojmia na mieszkanie to narzędzie, które pozwala nabywcy składać reklamacje już po zakupie nieruchomości. Dzięki temu osoba, która odkryje w mieszkaniu czy domu wady, może domagać się ich usunięcia, a niekiedy nawet odstąpić od umowy. Wyjaśniamy, jak działa rękojmia, czym wady istotne różnią się od nieistotnych oraz kiedy następuje utrata prawa do reklamacji.

Spis treści

Rękojmia na mieszkanie – ile lat obejmuje?

Rękojmia na mieszkanie obejmuje okres 5 lat od dnia wydania nieruchomości kupującemu, czyli od odbioru nieruchomości. W tym czasie sprzedawca nie może nie przyjąć reklamacji. Nie ma przy tym znaczenia, czy wada wynikła z winy sprzedającego, czy kogoś innego – to sprzedający za nią odpowiada. Rękojmia działa zarówno przy zakupie mieszkania od dewelopera, jak i na rynku wtórnym.

Co ważne, jeśli sprzedający zataił wadę lokalu, klient ma prawo składać reklamację z tytułu rękojmi nawet po upływie 5-letniego okresu. Mówi o tym art. 564 Kodeksu cywilnego:

W przypadkach przewidzianych w art. 563 utrata uprawnień z tytułu rękojmi za wady fizyczne rzeczy nie następuje mimo niezachowania terminów do zbadania rzeczy przez kupującego lub do zawiadomienia sprzedawcy o wadzie, jeżeli sprzedawca wiedział o wadzie albo zapewnił kupującego, że wady nie istnieją.

Warto zwrócić uwagę zwłaszcza na końcówkę przepisu. Oznajmiając nabywcy, że lokal jest bez wad, sprzedający bierze na siebie odpowiedzialność za te słowa i nie może się później zasłaniać niewiedzą, np. twierdząc, że odziedziczył ten lokal i przed sprzedażą nigdy w nim nie był. W takiej sytuacji nabywca może dochodzić swoich praw nawet po 10 czy 20 latach od zakupu.

Co obejmuje rękojmia dewelopera?

Co do zasady rękojmia dewelopera obejmuje wady prawne i fizyczne nabywanego lokalu. Wady prawne to np. sytuacja, gdy nieruchomość jest obciążona służebnością czy hipoteką, a wady fizyczne to choćby przeciekający dach czy krzywe ściany. Do wad mieszkania zalicza się też sytuacje takie jak np. niezgodność stanu faktycznego z tym, co zapisano w umowie (np. mieszkanie ma inny układ pomieszczeń niż zapowiadany).

Jeśli doszło do zakupu nieruchomości z wadą, na mocy prawa rękojmi nabywca ma prawo:

  • usunięcia wady na koszt sprzedającego,
  • obniżenia ceny nieruchomości,
  • odstąpienia od umowy (tylko w określonych przypadkach),
  • wymiany zakupionej rzeczy na taką, która będzie wolna od wad (na rynku nieruchomości praktycznie się to nie zdarza).

W praktyce klient najczęściej domaga się od dewelopera usunięcia wad mieszkania. Jak czytamy w Kodeksie cywilnym, wady powinny zostać usunięte „w rozsądnym czasie bez nadmiernych niedogodności dla kupującego”. Sprzedający ma prawo odmówić usunięcia wad, jeśli jego zdaniem jest to niemożliwe lub byłoby zbyt kosztowne w porównaniu z innymi rozwiązaniami.

Jeśli chodzi o obniżenie ceny nieruchomości, prawo nie mówi jasno, jakich kwot wolno żądać. Praktyka pokazuje, że powinny być one adekwatne do tego, jak poważna jest wada, a ostatecznie kwestię tę ocenia sąd. Nie warto więc żądać ogromnych obniżek za niewielkie wady.

Jeśli chodzi o odstąpienie od umowy, klient ma do tego prawo tylko w przypadku wystąpienia wady istotnej, poważnie utrudniającej korzystanie z lokalu. Sprzedający może jednak uniknąć rozwiązania umowy, jeśli szybko usunie wadę. Jak czytamy w art. 560 ust. 1 k.c.:

Jeżeli rzecz sprzedana ma wadę, kupujący może złożyć oświadczenie o obniżeniu ceny albo odstąpieniu od umowy, chyba że sprzedawca niezwłocznie (...) wadę usunie. Ograniczenie to nie ma zastosowania, jeżeli rzecz była już (...) naprawiana przez sprzedawcę albo sprzedawca nie uczynił zadość obowiązkowi (...) usunięcia wady.

Innymi słowy, jeśli mimo przeprowadzenia prac naprawczych przez dewelopera mieszkanie nadal ma istotną wadę, klient może odstąpić od umowy. Deweloper nie może tego uniknąć, obiecując dalsze naprawy.

Wady istotne mieszkania – czym się różnią od wad nieistotnych?

Gdy chodzi o zakup nieruchomości, często używa się pojęć „wady istotne” i „wady nieistotne”. Jeśli nabywca odkryje w lokalu wadę istotną, ma prawo odstąpić od umowy. W przypadku wady nieistotnej nie ma takiej możliwości i może tylko domagać się m.in. naprawienia wady czy obniżenia ceny mieszkania.

Polskie prawo nie wyjaśnia niestety, czym wada istotna różni się od nieistotnej. Odpowiedź przynoszą jednak wyroki sądów rozstrzygających spory między deweloperami a klientami. Na ich podstawie można przyjąć, że wada istotna to taka, która:

  • uniemożliwia normalne korzystanie z rzeczy nabytej (np. niedziałające instalacje),
  • znacząco utrudnia normalne korzystanie (np. przeciekający sufit),
  • obniży wartość nieruchomości lub spowoduje jej szybsze zużywanie się, jeśli wada nie zostanie usunięta (np. zawilgocenie budynku).

W każdym indywidualnym przypadku to sąd ocenia, czy dana wada jest istotna, czy też nie.

Zakup mieszkania z wadą – co robić?

Nabywca, który odkryje w nieruchomości wadę, powinien niezwłocznie złożyć reklamację, czyli powiadomić sprzedającego o sytuacji. Reklamacja może mieć dowolną formę, ale najbezpieczniejsza jest forma pisemna. Najlepiej wysłać list polecony za zwrotnym potwierdzeniem odbioru.

W reklamacji należy:

  • szczegółowo opisać wadę,
  • powołać się na umowę podpisaną ze sprzedawcą,
  • wskazać, jakiej rekompensaty oczekuje kupujący (np. obniżka ceny, usunięcie wady).

Do reklamacji najlepiej jest dołączyć dokumentację fotograficzną lub filmową. Można też uzyskać i wysłać wraz z reklamacją opinię fachowca, który oceni wadę.

Sprzedający ma obowiązek rozpatrzyć reklamację w ciągu 14 dni kalendarzowych od dnia jej złożenia przez kupującego. Jeżeli nie zrobi tego w ciągu dwóch tygodni, reklamacja jest automatycznie uznawana za zasadną i sprzedający nie może już odmówić klientowi spełnienia żądania, np. naprawy albo obniżenia ceny.

Rękojmia na mieszkanie – rynek wtórny

Rękojmia chroni kupującego również przy zakupie używanego mieszkania, obejmuje bowiem rynek wtórny na identycznych zasadach jak rynek pierwotny. Wyjątkiem jest jedynie sytuacja, gdy w umowie sprzedaży wprost zapisano, że odpowiedzialność sprzedającego z tytułu rękojmi zostaje wyłączona. Warto na to uważać – takie zapisy nie są zalecane, ponieważ przerzucają całe ryzyko na kupującego.

W przypadku używanego mieszkania czy domu dochodzenie swoich praw warto zacząć od prób polubownego załatwienia sprawy, czyli od rozmowy. Droga sądowa może być bowiem czasochłonna i kosztowna, a więc warto ją traktować jako ostateczność.

Warto zauważyć, że w przypadku sprzedaży używanego lokalu do remontu sprzedawca może twierdzić, że wada była wyraźnie widoczna, a więc kupujący wiedział o niej i nie ma prawa składać reklamacji. Na wypadek tego typu sporów warto jak najszybciej po zakupie wykonać dokumentację fotograficzną mieszkania.

Utrata rękojmi na mieszkanie

Nie w każdym przypadku można skorzystać z prawa do rękojmi. Jeśli nabywca wiedział o wadzie kupowanej nieruchomości, rękojmia nie obowiązuje. Będzie tak choćby w przypadku, gdy wady nie da się przeoczyć (np. bardzo zniszczona podłoga).

Rękojmia nie obowiązuje też, gdy sprzedawca jasno informuje o wadzie przed zakupem i w związku z nią np. obniża cenę lokalu. Ważne jest jednak, żeby taka wada została wprost wskazana w umowie sprzedaży. W przeciwnym razie trudno będzie udowodnić, że kupujący był świadomy istnienia wady.

Trzeba również pamiętać, że jeśli w lokalu ujawni się inna wada niż ta, o której nabywca wiedział w momencie zakupu, to jak najbardziej podlega ona reklamacji z tytułu rękojmi.

Należy wreszcie mieć na uwadze, iż rękojmia nie obejmuje wad powstałych już po zakupie mieszkania, a więc np. naturalnego zużywania się lokalu czy uszkodzeń powstałych wskutek działań nabywcy.

Dołącz do nas na Facebooku!

Publikujemy najciekawsze artykuły, wydarzenia i konkursy. Jesteśmy tam gdzie nasi czytelnicy!

Polub nas na Facebooku!

Kontakt z redakcją

Byłeś świadkiem ważnego zdarzenia? Widziałeś coś interesującego? Zrobiłeś ciekawe zdjęcie lub wideo?

Napisz do nas!

i Politycznie - J. Wiech - Czy KE może zablokować polski atom?

Komentarze

Komentowanie artykułów jest możliwe wyłącznie dla zalogowanych Użytkowników. Cenimy wolność słowa i nieskrępowane dyskusje, ale serdecznie prosimy o przestrzeganie kultury osobistej, dobrych obyczajów i reguł prawa. Wszelkie wpisy, które nie są zgodne ze standardami, proszę zgłaszać do moderacji. Zaloguj się lub załóż konto

Nie hejtuj, pisz kulturalne i zgodne z prawem komentarze! Jeśli widzisz niestosowny wpis - kliknij „zgłoś nadużycie”.

Podaj powód zgłoszenia

Nikt jeszcze nie skomentował tego artykułu.
Wróć na regiodom.pl RegioDom
Dodaj ogłoszenie