Spis treści
Dokąd zmierza rynek mieszkaniowy?
Rynek mieszkaniowy w Polsce doświadcza dynamicznych zmian, a ceny nieruchomości osiągają historyczne maksima. Choć kupujący mogą liczyć na różne rabaty i promocje, rzeczywiste ceny transakcyjne często okazują się niższe od tych widocznych w ofertach. Co ciekawe, na rynku wtórnym te różnice są jeszcze bardziej zauważalne niż w przypadku mieszkań deweloperskich. Analiza danych z Warszawy i Krakowa – dwóch największych rynków mieszkaniowych w kraju – ukazuje rosnącą niedostępność cenową nieruchomości.
Więcej mieszkań, ale coraz mniejsze
Podaż mieszkań deweloperskich w Warszawie i Krakowie znacząco wzrosła w ciągu ostatniego roku. W stolicy dostępnych jest obecnie 14 tys. lokali (plus 1,5 tys. zarezerwowanych), co oznacza wzrost o 57% rok do roku. W Krakowie liczba dostępnych mieszkań wzrosła jeszcze bardziej – z 4,3 tys. do 9,2 tys. (plus 900 lokali zarezerwowanych), co przekłada się na imponujący wzrost o 115%. Czy deweloperzy budują ponad miarę? Niekoniecznie.
– W Warszawie poziom 15 tys. mieszkań to wartość zbliżona do rynkowej normy z 2024 roku, a 9 tys. mieszkań w Krakowie to liczba odpowiadająca standardowemu poziomowi podaży sprzed kilku lat. Gwałtowny wzrost liczby dostępnych ofert to efekt realizacji inwestycji rozpoczętych na podstawie zezwoleń uzyskanych w 2024 roku. Warto jednak zauważyć trend zmniejszania metrażu nowo budowanych mieszkań – w Warszawie średnia powierzchnia lokalu deweloperskiego spadła w ciągu roku z 59 m² do 56 m², a w Krakowie z 59 m² do 55 m². Zatem nadal może zaspokoić swoją potrzebę mieszkaniową, ale na realnie niższym poziomie – komentuje Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka działu badań Otodom.
Stabilność za wysoką cenę
Średnia cena ofertowa nowego mieszkania w Warszawie wynosi obecnie 960 tys. zł, a w Krakowie 900 tys. zł. Chociaż całkowite ceny przestały rosnąć, ich poziom nadal jest ekstremalnie wysoki, zwłaszcza w stolicy, gdzie zakup nieruchomości oznacza wydatek bliski miliona złotych. Dodatkowo, z uwagi na malejący metraż, ceny wyrażone w zł za m² nadal rosną – w styczniu 2025 roku w Warszawie o 5% rok do roku, a w Krakowie o niemal 10%. Oznacza to, że choć dynamika wzrostu cen wyhamowała w porównaniu do 2023 roku, kupujący płacą tyle samo za mniejsze mieszkania.
Rynek wtórny – niekoniecznie tańsza alternatywa
Często przyjmuje się, że mieszkania z drugiej ręki są tańsze niż te od deweloperów. Dane wskazują jednak na coś innego – w Warszawie średnia cena m² na rynku wtórnym wynosi 18,5 tys. zł, a w Krakowie 16,4 tys. zł, czyli więcej niż na rynku pierwotnym. Interesującą tendencją jest także stopniowe „młodnienie” oferty rynku wtórnego. Obecnie około 20% mieszkań wystawionych na sprzedaż to budynki z lat 1945-1990, ale coraz więcej ofert dotyczy lokali powstałych w ciągu ostatnich trzech do pięciu lat.
– Jesteśmy świadkami młodnienia oferty na rynku wtórnym, ponieważ coraz większy udział w rynku mają mieszkania kupione kilka lat temu od firm deweloperskich – zauważa Katarzyna Kuniewicz.
Właściciele tych mieszkań, licząc na zyski wynikające z dynamicznego wzrostu cen w ostatnich latach, chętnie wystawiają je na sprzedaż.
Najem – rosnąca alternatywa dla zakupu
W obliczu coraz wyższych cen mieszkań wielu Polaków zwraca się w stronę najmu. W Warszawie na koniec stycznia 2025 roku dostępnych było 6,7 tys. lokali na wynajem, a tylko w styczniu w serwisach OLX i Otodom pojawiło się 4,5 tys. nowych ofert. W Krakowie liczba dostępnych mieszkań na wynajem wynosiła 2,5 tys.
Chociaż wybór jest szeroki, wysokie czynsze stanowią istotne obciążenie dla najemców. W Warszawie przeciętny czynsz wynosi 5 tys. zł miesięcznie, co dla wielu gospodarstw domowych oznacza poważny wydatek. W Krakowie sytuacja jest nieco korzystniejsza – średni miesięczny czynsz wynosi 3,2 tys. zł. Dodatkowo, w ostatnich miesiącach średnie wynagrodzenia w Krakowie przewyższały warszawskie, co przy niższych kosztach zakupu i najmu mieszkań stawia mieszkańców stolicy Małopolski w relatywnie lepszej sytuacji.
Czy obecne trendy na rynku nieruchomości ulegną zmianie? To pytanie pozostaje otwarte, ale jedno jest pewne – dostępność mieszkań, zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym, staje się coraz większym wyzwaniem dla kupujących i najemców.
Źródło: Otodom
Jesteśmy na Google News. Dołącz do nas i śledź Regiodom codziennie. Obserwuj Regiodom!
