Mieszkanie w bloku z wielkiej płyty – na co uważać przy zakupie? Te rzeczy koniecznie sprawdź przed kupnem nieruchomości

Wielka płyta wielu osobom kojarzy się z zaniedbanymi, brzydkimi blokowiskami – to już jednak przeszłość. Wiele osiedli bloków z PRL-u przeszło liczne remonty i modernizacje, dzięki czemu ich standard nie odbiega znacząco od nowych budynków. Jak wykazały specjalistyczne badania, odpowiednio zadbane bloki z minionej epoki są w stanie spokojnie służyć nam jeszcze przez długie dekady. Co więcej, w porównaniu z nowym budownictwem mieszkania w wielkiej płycie mają sporo zalet:

• niższa cena mieszkania – szacuje się, że takie lokale kosztują przeciętnie o 10–20 proc. mniej, niż wynosi średnia cena M w okolicy;
• dogodna lokalizacja – budynki stoją często bliżej centrum miasta niż w przypadku nowych osiedli;
• dobre skomunikowanie – nie wszędzie tak będzie, ale z wielu PRL-owskich osiedli da się wygodnie dojechać w wiele miejsc komunikacją miejską;
• rozbudowana infrastruktura w okolicy – nie trzeba się martwić długimi podróżami na pocztę, do urzędu czy po zakupy;
• przestrzeń i zieleń na osiedlu – współczesne osiedla są często bardzo ciasne i ubogie w zieleń, tymczasem stare blokowiska często otaczają drzewa, skwery i zieleńce.

Trzeba też jednak pamiętać o tym, że wielka płyta ma też swoje minusy. Niektóre z nich są oczywiste – toporny wygląd starych bloków niekoniecznie zachwyca, 5-piętrowe budynki zwykle pozbawione są windy, balkony należą do rzadkości, a same mieszkania są często dość małe i nie zawsze mają funkcjonalny układ pomieszczeń. Są też jednak kwestie, które łatwo przeoczyć, jeśli nie wie się, na co zwrócić uwagę. Najważniejsze z nich omawiamy poniżej.

Planując kupno mieszkania w wielkiej płycie, trzeba przede wszystkim pamiętać, że blok blokowi nierówny. Jeśli w budynku wciąż są instalacje z minionej epoki czy z lat 90., zwiastuje to kłopoty. Należy zatem w pierwszej kolejności uzyskać od administracji budynku i mieszkańców informacje o przeprowadzonych remontach.

Należy pytać przede wszystkim o to, kiedy były ostatnio wymieniane główne instalacje (elektryczna, wodno-kanalizacyjna, gazowa, grzewcza) oraz winda i okna w częściach wspólnych (klatki schodowe). Warto też zapytać o planowane na kolejne lata prace remontowe. Co do zasady lepiej unikać bloków, które nie przeszły modernizacji i nie jest to planowane w najbliższej przyszłości. Zawsze dobrze jest też ocenić wizualnie ogólny stan zadbania budynku – pomazane ściany czy uszkodzone barierki schodów to znak, że administracja nie dba o obiekt.

Bloki z wielkiej płyty to na ogół starsze budynki, a więc trzeba się nastawić na częstsze remonty niż w nowym budownictwie. Rozmawiając z administracją, sąsiadami i sprzedawcą, warto zatem spytać o koszty utrzymania lokalu takie jak opłaty dla spółdzielni (zwłaszcza składka na fundusz remontowy) i o to, jak szybko w ostatnich latach rosły. Warto pamiętać, że jeśli budynek nie został ocieplony w ramach termomodernizacji, należy przygotować się na wysokie rachunki za ogrzewanie.

Kolejna kluczowa kwestia to miejsca parkingowe. Na PRL-owskich osiedlach często jest problem z parkowaniem, dlatego najlepiej wykupić mieszkanie od razu z przypisanym miejscem na auto (zwróćmy uwagę na odległość parkingu od budynku). Dodatkowym plusem będzie szlaban przed parkingiem – na osiedlach bez szlabanu często zostawiają samochody kierowcy z innych części miasta, utrudniając parkowanie mieszkańcom. Warto uważać na „miejsca ogólnodostępne” – choć brzmi to zachęcająco, chodzi o parking, z którego mogą korzystać wszyscy mieszkańcy bloku, więc nie ma gwarancji wolnych miejsc.

Sprawdzenie stanu prawnego lokalu to podstawa przy każdym zakupie nieruchomości. Jest to jednak szczególnie istotne w przypadku PRL-owskich blokowisk, gdyż zdarzają się tam formy użytkowania lokalu rzadko spotykane w nowym budownictwie. Należy zatem sprawdzić w księdze wieczystej, czy osoba sprzedająca lokal dysponuje:

• prawem własności – jeśli tak, wszystko jest w porządku,
• spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu – taki lokal można nabyć, ale nie będzie on w pełni naszą własnością, gdyż część praw zachowa spółdzielnia (nie ma się np. udziału w części wspólnej nieruchomości),
• spółdzielczym lokatorskim prawem do lokalu – prawo to jest niezbywalne, a więc sprzedaż takiego M jest nielegalna (właścicielem lokalu jest spółdzielnia, a posiadacz prawa ma bardzo ograniczone możliwości dysponowania nieruchomością).

Zaglądając do księgi wieczystej, trzeba też oczywiście sprawdzić, czy nie ma w niej innych problematycznych zapisów (np. o tym, że ktoś ma prawo dożywotniego zamieszkiwania w lokalu).

Kolejny ważny temat do poruszenia w rozmowie z administracją budynku (lub sąsiadami) dotyczy tego, czy podczas wznoszenia budynku zastosowano wielkopłytowe systemy zamknięte, czy może otwarte. Ta pierwsza opcja trafia się znacznie częściej, a jednocześnie jest mniej korzystna dla nabywcy lokalu – oznacza bowiem, że w mieszkaniu nie można swobodnie wyburzać ścian działowych (wszystkie ściany są nośne). Trudno jest zatem zmienić układ pomieszczeń w takim lokum.

Z kolei w przypadku systemów otwartych nie ma problemu z zaaranżowaniem mieszkania na nowo – dysponując prawem własności lokalu, można swobodnie przesuwać ściany działowe bez pytania kogokolwiek o zgodę. Co więcej, w takich blokach (których jest niestety znacznie mniej) lokale mają zwykle już na starcie bardziej zróżnicowane układy pomieszczeń, a więc kupujący ma większy wybór.

Poza stanem technicznym całego bloku ważne jest też bardzo dokładne sprawdzenie stanu technicznego samego mieszkania. Nawet w zadbanym budynku może się bowiem zdarzyć mieszkanie, które ostatni remont przeszło jeszcze przed transformacją ustrojową. Oglądając lokal, należy sprawdzić zwłaszcza:

• okna i drzwi – czy są wymienione na nowe, czy nie widać pęknięć i nieszczelności,
• równość ścian i podłogi – w stawianych masowo PRL-owskich blokach nieraz trafiają się np. krzywe mury,
• stan instalacji i ich sprawność – należy koniecznie dowiedzieć się, kiedy były wymieniane, bo stare instalacje na sto procent będą wymagać kosztownego remontu (zwłaszcza aluminiowa instalacja elektryczna),
• lokalizację gniazdek elektrycznych – w starszych budynkach nie zawsze jest ona przemyślana,
• pęknięcia na ścianach i stropach – jeśli jest ich dużo, może to źle świadczyć o stanie technicznym budynku,
• wszelkie usterki, które nabywca będzie musiał sam naprawić – np. odpadające płytki, wypaczone panele podłogowe.

Jeśli nabywca jest gotów wydać nieco więcej, oględzin mieszkania w bloku z wielkiej płyty zdecydowanie warto dokonywać w asyście specjalisty od odbiorów mieszkań. Taki fachowiec od razu będzie wiedział, jakie kwestie techniczne sprawdzić, a także przyniesie ze sobą przydatne narzędzia. Specjalistów od odbiorów najlepiej szukać w Internecie, zwłaszcza na grupach na Facebooku dotyczących zakupu nieruchomości oraz w popularnych serwisach ogłoszeniowych.

Na koniec warto pamiętać o kilku drobniejszych, ale nie mniej ważnych kwestiach do sprawdzenia. Pierwsza z nich to zagospodarowanie klatki schodowej – w starych blokach zdarza się, że część klatki w pobliżu mieszkania jest zabudowana i stanowi czyjś prywatny przedsionek lub np. jest oddzielona kratą wymagającą dodatkowego klucza.

Druga istotna rzecz to sprawdzenie, czy w lokalu nie ma śladów pleśni i grzyba. Niestety, w blokach z wielkiej płyty problemy z gromadzącą się wilgocią są częste, dlatego warto uważnie obejrzeć ściany i sufity, zwłaszcza w kuchni i łazience (sygnałem ostrzegawczym będą podejrzane plamy świeżej farby w zakamarkach nieodmalowanego mieszkania – sprzedający mógł zamalować pleśń). Warto porozmawiać o tej kwestii z sąsiadami, którzy zwykle chętnie udzielą przydatnych informacji.

Trzecia drobniejsza kwestia do sprawdzenia to akustyka mieszkania. Bloki z wielkiej płyty słyną z tego, że słyszy się w nich każde kichnięcie sąsiada, a kroki w mieszkaniu powyżej brzmią jak wystrzały armatnie. Dla osób wrażliwych na dźwięki może to być duży problem, ale na szczęście nie w każdym bloku on występuje. Najlepiej zatem podczas oględzin lokalu poprosić o kilka minut ciszy i zacząć nasłuchiwać, jak dobrze słychać odgłosy z sąsiednich mieszkań oraz z ulicy. Uwaga na dzień tygodnia – podczas oględzin w weekend w lokalu zapewne będzie ciszej niż zwykle.

Czwarta i ostatnia rzecz, o której należy pamiętać, to kod otwierający drzwi do klatki. Choć może się wydawać oczywiste, że każde mieszkanie w bloku ma własny kod, trzeba pamiętać, że PRL-owskie bloki po 1989 r. często były przerabiane, a budynkami nie zawsze prawidłowo zarządzano. Może się więc zdarzyć mieszkanie, które z jakiejś przyczyny nie ma przypisanego kodu – nowy właściciel będzie musiał załatwić to na własną rękę albo... pogodzić się z otwieraniem drzwi kluczem.