Zakup mieszkania od dewelopera. Przewodnik młodego inwestora

Niedostateczna ostrożność przy wyborze mieszkania lub domu, uleganie pokusom i promocjom oraz brak weryfikacji niektórych informacji o firmie i nieruchomości mogą sprawić, że wymarzone lokum stanie się dla nas balastem.

Zanim kupisz, zobacz: Ogłoszenia – mieszkania deweloperskie na sprzedaż

Dzięki temu przewodnikowi unikniesz nieprzyjemnych niespodzianek. Skomplikowane umowy, strach przed powierzeniem oszczędności życia i niepokój, że wyobrażenia nie znajdą odzwierciedlenia w rzeczywistości – tych rzeczy obawiamy się najczęściej. Aby po zakupie mieszkania było ono naszym wymarzonym lokum, powinniśmy pamiętać o poniższych zasadach.

Złota zasada wyboru lokalizacji brzmi: po pierwsze sprawdź sąsiedztwo, po drugie – czas dojazdu do pracy. Ponadto zorientuj się, jaki jest plan zagospodarowana okolicznych działek (zapytaj o to dewelopera), jak wygląda dostępność sklepów, parków, szkół, przystanków komunikacji miejskiej, aptek, punktów rozrywkowo-usługowych. Szczególną uwagę zwracaj na planowane zmiany – dziś w miejscu, gdzie znajduje się nasze mieszkanie marzeń może nie być szkoły, ale są plany, że to się zmieni za kilka lat.

Zazwyczaj inwestorzy najpierw szukają mieszkania, które spełnia ich oczekiwania, a dopiero później sprawdzają swoją zdolność kredytową. To błędne myślenie. W pierwszej kolejności należy ustalić swoją zdolność kredytową oraz jasne ramy finansowe.

Dowiedz się: Ile faktycznie kosztuje zakup mieszkania 

Przy czym ustalając koszty zakupu mieszkania nie zapominajmy o uwzględnieniu opłat notarialnych, kosztów wykończenia i urządzenia mieszkania oraz ewentualnego wkładu własnego (który obecnie wynosi minimum 10 proc. wartości mieszkania).

O wiarygodności dewelopera świadczy kilka podstawowych rzeczy, m.in.: jego doświadczenie, wcześniejsze realizacje, przynależność do organizacji branżowych, wpis do Krajowego Rejestru Sądowego (KRS) lub wyciąg z Centralnej Ewidencji Informacji o Działalności Gospodarczej. Ważne są również: kondycja finansowa, pozwolenie dewelopera na budowę oraz opinie klientów. W poznaniu opinii klientów z pomocą przychodzą komentarze w internecie, choć należy być wobec nich krytycznym. To pierwszy krok do weryfikacji wiarygodności dewelopera – w sieci niczego się nie ukryje – ani zadowolenia, ani tym bardziej rozczarowania klientów.

Pamiętaj, że oprócz zakupu nieruchomości, na rynku pierwotnym musisz zmierzyć się też z jej wykończeniem. Mieszkanie otrzymasz w stanie deweloperskim lub „pod klucz". W pierwszym przypadku należy sprawdzić, co według dewelopera oznacza stan deweloperski i ile pieniędzy będziesz musiał przeznaczyć na wykończenie wnętrza. Jeżeli deweloper daje wybór, w jakim stanie odda mieszkanie, przeanalizuj koszty – czy taniej wykończysz mieszkanie sam, czy lepiej zdecydować się na opcję mieszkania "pod klucz". Ta druga może przysporzyć też pewne problemy, jeżeli w katalogu z materiałami, które ma w ofercie deweloper, nie będzie tych, które chcesz mieć w swoim lokum.

Dowiedz się, na kiedy zaplanowano datę ukończenia inwestycji. Dzięki tej informacji zaplanujesz przeprowadzkę i załatwisz wszystkie niezbędne rzeczy do czasu zamieszkania w nowym lokum. Taka data jest szczególnie ważna, jeżeli mieszkasz na wynajmowanym i musisz wypowiedzieć umowę lub lokum, w którym mieszkasz, chcesz sprzedać, by mieć fundusze na zakup i urządzenie nowego.

Musisz zorientować się, czy umowa rezerwacyjna połączona jest z umową przedwstępną, jakie są konsekwencje jej zerwania i... czy w ogóle istnieje. Niewiele firm deweloperskich decyduje się na brak umowy rezerwacyjnej. Dlaczego? Ponieważ w przypadku, gdy klient rezygnuje z mieszkania, nie traci pieniędzy.

Obserwuj oferty deweloperów, sprawdzaj, kiedy planują dni otwarte, rabaty i zniżki. Okres wakacyjny to czas, kiedy można spodziewać się atrakcyjnych rozwiązań, np. tygodnia bez VAT lub specjalnej zniżki w wybranych dniach czy tygodniach. Często deweloperzy dorzucają coś z wyposażenie mieszkania. A na nowych osiedlach, młodzi kupujący mieszkanie mogą liczyć na to, że deweloper opłaci ich dziecku przez jakiś czas przedszkole w pobliskiej placówce.

Jeśli zdecydujesz się na zakup danego mieszkania, do banku należy zabrać ze sobą: prawomocne pozwolenie na budowę, dokument potwierdzający status prawny dewelopera, zaświadczenie o swoich zarobkach, wypis z rejestru gruntów, odpis z księgi wieczystej i plan inwestycji. Jeśli bierzesz kredyt na mieszkanie w budowie, bank będzie wypłacał pieniądze w transzach.

Przeczytaj: Do czego potrzebna jest dobra historia kredytowa i jak o nią zadbać 

Negocjacje z deweloperem

Porównuj ceny mieszkań na rynku pierwotnym, rabaty u deweloperów – taka wiedza jest cenna przy negocjowaniu ceny mieszkania. Jeśli masz samochód, sprawdź, czy istnieje szansa na zakup mieszkania z garażem. W przypadku niezadowalającego rabatu nie bój się negocjować z deweloperem.

Jeżeli jesteś zainteresowany inwestycją, która dopiero powstaje, wybierz się w okolice budowy. Jako potencjalny inwestor nie możesz wejść na jej teren, ale masz możliwość sprawdzenia, na jakim etapie są prace, jak wygląda okolica i czy lokalizacja nowej inwestycji jest dla Ciebie interesująca. Zwróć również uwagę na to, czy na budowie panuje porządek. To ważne, by była ona dobrze zarządzana. Uporządkowanie placu budowy najczęściej idzie w parze z jakością wykonania budynku.

Do wyboru są dwa rodzaje rachunku powierniczego: otwarty lub zamknięty. Lepszym rozwiązaniem dla młodego inwestora jest wybór zamkniętego rachunku powierniczego. Dlaczego? Ponieważ oznacza on, że pieniądze inwestora deweloper dostanie dopiero w momencie podpisania umowy przenoszącej własność mieszkania na inwestora. Otwarty rachunek powierniczy oznacza systematyczne przekazywanie środków finansowych deweloperowi po weryfikacji kolejnego etapu budowy. Jeśli okaże się, że budowa nie zostanie zakończona, wcześniejsze transze mogą nie wrócić do inwestora.

Umowa przedwstępna oraz umowa deweloperska to największy stres dla młodych osób kupujących mieszkanie. Na podstawie umowy deweloperskiej firma budowlana zobowiązuje się do przeniesienia na inwestora, już po zakończeniu przedsięwzięcia, prawa odrębnej własności lokalu. Umowa deweloperska musi być zawarta w formie aktu notarialnego. Koszty sporządzenia tej umowy spadają po połowie na dewelopera i nabywcę mieszkania. Co ważne, umowa deweloperska jest podstawą dokonania wpisu do księgi wieczystej. Zanim podpiszesz umowę, dokładnie ją sprawdź, zasięgnij porady specjalisty, pokaż ją swoim bliskim i upewnij się, że nie ma w niej niczego, co może budzić Twoje wątpliwości.

Zwróć uwagę na oferty deweloperów, którzy pomagają swoim klientom w finansowaniu zakupu mieszkania. Klienci mogą otrzymać pakiet deweloperski, a doradca indywidualnie – w imieniu inwestora – negocjuje z bankiem obniżenie oprocentowania kredytu hipotecznego. Doradca wypełnia również wszystkie niezbędne dokumenty wymagane przy wniosku kredytowym.

Zobacz: Przyczyny odrzucania wniosków o kredyt hipoteczny

Po odbiorze kluczy podpisywana jest zazwyczaj umowa ostateczna. Zanim złożysz podpisy na stosownych dokumentach, dokładnie skontroluj stan techniczny mieszkania, sprawdź, czy zgadza się z tym, co zawarte jest w umowie. Z kim odbierać klucze do mieszkania? Osoby, które nie mają żadnego pojęcia o budowlance. nie powinny robić tego samodzielnie. Po odbiór mieszkania mogą przyjść z fachowcem, który sprawdzi, w jakim stanie jest lokum, lub bliską osobą, która trzeźwym okiem sprawdzi umowę, sprawdzi mieszkanie i utwierdzi inwestora w przekonaniu, że wszystko się zgadza.

Po odbiorze lokum powinieneś złożyć wniosek o wpisanie do hipoteki na rzecz banku i założenie księgi wieczystej. Dlaczego ten ostatni krok jest tak ważny? Do momentu aż dostarczysz wpis do banku, który udzielił Ci kredytu, będzie on obciążał kredytobiorcę dodatkowymi kosztami kredytu (w ramach zabezpieczenia wierzytelności).

Wskazówki dla kupujących mieszkanie:

1. Im wyższe piętro, tym wyższa cena lokalu.
2. Oszczędzaj na wkład własny. Każda kwota przybliża Cię do własnego „M". 
3. Sprawdź, czy mieszkanie ma balkon.
4. Płacisz za widok – pamiętaj, że za mieszkanie z widokiem na park zapłacisz więcej niż za to z widokiem na parking.
5. Słonecznie, czyli drożej. Ekspozycja zachodnia mieszkania oznacza, że lokum będzie lepiej doświetlone, a co za tym idzie – oszczędzisz na zużyciu prądu. Mieszkania z ekspozycją zachodnią są nawet o kilkadziesiąt tysięcy droższe.
6. Sprawdź, kto gospodaruje ogródkiem. Ogródek przy balkonie to kusząca wizja. Dowiedz się, czy o jego utrzymanie muszą dbać mieszkańcy.

Po zakończeniu transakcji kupna mieszkania pozostaje tylko cieszyć się nowym lokum, snuć plany na przyszłość i mieć pewność, że wszystko zostało zapięte na ostatni guzik.

Polecamy portal nieruchomości: gratka.pl