Zakup mieszkania: ile to faktycznie kosztuje

Szukając wymarzonej nieruchomości, bardzo często nie zwracamy uwagi na koszty związane z nabyciem prawa do niej. – Tymczasem oprócz ceny wynegocjowanej ze sprzedającym trzeba się jeszcze dodatkowo liczyć z kosztami związanymi z nabyciem nieruchomości. Sięgają one kilku procent jej wartości i istotnie wpływają na zasób naszego portfela – mówi Piotr Przybył, właściciel Broker House Nieruchomości z Opola.

Zobacz: Ogłoszenia nieruchomości na sprzedaż 

Wyliczmy więc przykładowo, ile kupujący zapłaci za mieszkanie własnościowe w cenie 200 000 zł, kupowane na rynku wtórnym z własnych pieniędzy.

1. Podatek od czynności cywilno-prawnych

Podstawą opłatą, jaka się pojawia przy tego typu transakcjach na rynku wtórnym jest podatek od czynności cywilno-prawnych (PCC), który wynosi 2% i jest liczony od ceny transakcyjnej nieruchomości, czyli od ceny ujętej w akcie notarialnym umowy sprzedaży. W opisywanym przykładzie podatek PCC wyniesie więc 4000 zł.

Podatek ten jest stały, tzn. niezależnie od wartości nieruchomości wynosi 2%.

– Warto w tym miejscu zaznaczyć, iż płatnikiem podatku PCC jest notariusz – zaznacza Piotr Przybył – To on pobierze od nas wymaganą kwotę podatku i odprowadzi do Urzędu Skarbowego.

Uwaga! Podatek od czynności cywilno-prawnych jest zamienny z VAT, tzn. że jeżeli sprzedający jest płatnikiem podatku VAT (czyli kupujemy mieszkanie od osoby prowadzącej działalność gospodarczą lub od firmy), wtedy nie ma zastosowania podatek PCC.

2. Taksa notarialna

Kolejnym kosztem, z którym musimy się liczyć przy zakupie nieruchomości, jest opłata notarialna (taksa), którą pobierze notariusz za przygotowanie czynności związanej z przeniesieniem prawa do nieruchomości.

Wysokość maksymalnej taksy notarialnej określa Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości. – To, ile notariusz weźmie od nas za przygotowanie aktu notarialnego umowy sprzedaży, leży w gestii samego notariusza, warto więc szczególnie przy transakcjach o znacznej wartości poprosić kilku notariuszy o kalkulację cenową tej czynności – podpowiada Piotr Przybył. – Może się ostatecznie okazać, iż w naszej kieszeni zostanie kilkaset złotych. Do taksy doliczany jest podatek VAT 23%.

W naszym przykładzie zakładamy, że notariusz pobierze od nas maksymalną stawkę notarialną. Dodatkowo należy wziąć pod uwagę, iż strona aktu notarialnego kosztuje 6 zł netto (+23% VAT), a że zapłacimy w sumie za kilka aktów (potrzebnych między innymi do Urzędu Skarbowego, sądu), odpisy będą nas kosztować ok. 250 zł.

Łącznie taksa notarialna brutto + wypisy: 1461,55 zł

3. Opłata sądowa

Za wpis nowego właściciela do księgi wieczystej notariusz pobierze od nas kwotę 200 zł tytułem opłaty sądowej. Jest to opłata stała i nie jest uzależniona od wartości nieruchomości .

Uwaga! W przypadku nabycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego bez założonej księgi wieczystej opłata ta się nie pojawi. Jeżeli jednak będziemy chcieli dla powyższego prawa założyć księgę wieczystą lub też będziemy to tego zobligowani, biorąc np. kredyt bankowy, zapłacimy nie tylko 200 zł za wpis, ale dodatkowo 60 zł za założenie księgi wieczystej.

Zobacz również: Ostatni moment na wykup mieszkań za przysłowiową złotówkę

4. Prowizja pośrednika

Jeżeli korzystamy z usług biura nieruchomości, należy się liczyć z dodatkową opłatą wynoszącą z reguły 2,5% brutto wartości nieruchomości z tytułu wynagrodzenia za czynności pośrednictwa w nabyciu nieruchomości.

Kwota ta oczywiście może być niższa, aczkolwiek nierzadko zdarza się, że faktycznie jest wyższa.

– Prowizja jest oczywiście do negocjacji – zaznacza Piotr Przybył. – Jednak należy ją uzgodnić jeszcze przed podpisaniem umowy z pośrednikiem, a nie w momencie, kiedy dochodzi już do zawarcia transakcji na sprzedaż - kupno.

Coraz częściej pojawiają się też oferty sprzedaży nieruchomości z informacją o niepobieraniu prowizji od kupującego. W takiej sytuacji prowizja pobierana jest tylko od sprzedającego.

Wysokość wynagrodzenia pośrednika ustalana jest w umowie pośrednictwa. Usługa pośrednictwa podlega opodatkowaniu podatkiem VAT (23%)

Zobacz: Prowizja dla pośrednika przy wynajmie mieszkania

Koszt pośrednictwa od wspomnianej nieruchomości wyniesie więc brutto: 5000 zł

Podsumujmy więc nasze wyliczenia przy zakupie mieszkania**

• Cena mieszkania netto: 200 000 zł

• Podatek PCC: 4000 zł

• Taksa notarialna: 985 zł

• VAT od taksy: 226,55 zł

• Odpisy: 250 zł

• Opłata sądowa: 200 zł

• Wynagrodzenie pośrednika netto: 4060 zł

• VAT od wynagrodzenia pośrednika: 940 zł

Łącznie opłaty to: 10 661,55 zł

% ceny netto nieruchomości: 5,33%

Cena mieszkania brutto: 210 661,55 zł

– Jak widać na powyższym przykładzie, łącznie opłaty wyniosą 5,33% wartości nieruchomości ustalonej ze sprzedającym – podsumowuje Piotr Przybył.

Zobacz ceny nieruchomości: Mieszkania na sprzedaż Warszawa

Co istotne, opłaty u notariusza pokrywane są przed wydaniem aktu, a więc musimy być na to przygotowani finansowo. Jeżeli decydujemy się na sfinansowanie zakupu nieruchomości kredytem bankowym, to musimy się liczyć jeszcze z dodatkowymi kosztami, ale to już temat na osobny artykuł.