Podatek od kupna mieszkania. Ile wynosi, kiedy się go płaci i jak można go uniknąć? Sprawdź, jak działa podatek PCC i podatek VAT

Podatek od kupna mieszkania to jeden z dodatkowych kosztów związanych z zakupem nieruchomości. To określenie jest jednak mylące, bo tak naprawdę mowa o dwóch różnych podatkach. Są to:

• podatek VAT – płacony przy zakupie z rynku pierwotnego,
• podatek od czynności cywilnoprawnych (podatek PCC) – płacony przy zakupie z rynku wtórnego.

Jak widać, kupujący zawsze uiszcza tylko jedną z tych danin – nigdy obie. Podatki różnią się wysokością, jednak nabywca mieszkania zawsze musi przygotować się na wydanie minimum kilku tysięcy złotych. Co ważne, niekiedy podatek jest z góry wliczony w cenę nieruchomości, a więc nie płaci się go osobno.

Kwota podatku zależy od tego, czy nieruchomość kupiono na rynku pierwotnym, czy też wtórnym. Kupując mieszkanie z drugiej ręki, płaci się zawsze podatek PCC, wynoszący 2 proc. wartości nieruchomości (ceny zakupu zapisanej w umowie). Co ważne, w przypadku nieruchomości kupionych wyjątkowo tanio zdarza się, że urzędnicy fiskusa uznają podatek za źle wyliczony i podwyższają go (oraz każą zapłacić odsetki). Warto więc na wypadek problemów dysponować wyceną, która uzasadni taką, a nie inną wysokość podatku lub przynajmniej zawrzeć odpowiednią informację w umowie kupna-sprzedaży (np. o złym stanie technicznym budynku, który wpłynął na cenę zakupu).

W przypadku zakupu mieszkania od dewelopera nabywca płaci podatek VAT w wysokości:

• 8 proc. – jeśli metraż lokalu nie przekracza 150 m kw. (300 m kw. w przypadku domów jednorodzinnych),
• 23 proc. – jeśli metraż lokalu jest większy niż 150 m kw. (300 m kw. w przypadku domów jednorodzinnych).

Warto dodać, że wyższy podatek VAT obowiązuje także m.in. w przypadku zakupu komórek lokatorskich i garaży. Ponieważ w przypadku zakupu z rynku pierwotnego podatek jest zwykle wliczony w cenę, kupujący nie musi się bać jego błędnego oszacowania – podatek wylicza deweloper.

Podatek od zakupu mieszkania zawsze płaci kupujący. W przypadku nabywania lokum od dewelopera jest on ukryty w cenie lokalu, a więc ostatecznie to kupujący ponosi ten koszt. Nie musi się jednak przejmować żadnymi terminami, gdyż przelaniem kwoty podatku na odpowiednie konto zajmuje się deweloper, który postawił budynek.

W przypadku zakupu mieszkania używanego na rynku wtórnym, na zapłatę podatku PCC jest 14 dni od daty zawarcia umowy kupna-sprzedaży. Nabywca nie musi się tym jednak martwić, gdyż wyręczy go notariusz.

– Jeżeli podatek dotyczy czynności cywilnoprawnych dokonanych w formie aktu notarialnego, podatnik nie ma obowiązku składania deklaracji PCC-3 i opłaty podatku. Robi to za niego notariusz – wyjaśnia rząd na gov.pl.

Podatek PCC płaci się praktycznie zawsze przy zakupie M z rynku wtórnego. Danina nie obowiązuje jednak, jeśli mieszkanie zostało kupione od przedsiębiorcy, który jest czynnym płatnikiem podatku VAT, który dokonuje sprzedaży lokalu ze stawką podatku ZW. Dodatkowo podatku PCC nie płaci się w przypadku:

• wykupu mieszkania komunalnego na mocy przepisów o gospodarce nieruchomościami,
• zakupu mieszkania ze spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu.

Ustawa o podatku cywilnoprawnym przewiduje też kilka bardzo specyficznych sytuacji, gdy przy zakupie mieszkania czy domu nie trzeba uiszczać podatku PCC. Chodzi m.in. o niektóre osoby wywłaszczone, osoby, których nieruchomości zostały wykupione na podstawie przepisów o ochronie środowiska czy o część sytuacji związanych z umową zamiany. Ponieważ jednak są to bardzo złożone i rzadkie przypadki, nie będziemy ich tu szczegółowo wyjaśniać – w razie wystąpienia takich sytuacji najlepiej omówić je z notariuszem.