Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania. Kiedy się ją podpisuje i co powinna zawierać? Wyjaśniamy, na co uważać przy zakupie nieruchomości

Zawarcie umowy przedwstępnej można porównać do złożenia obietnicy. Podpisując umowę przedwstępną, sprzedający i kupujący potwierdzają, że chcą w przyszłości zawrzeć umowę kupna-sprzedaży nieruchomości. Określają też w dokumencie, kiedy to nastąpi oraz jakie będą najważniejsze ustalenia przyszłej umowy. Podpisanie umowy przedwstępnej jest dobrowolne – nie jest ona konieczna, by kupić lokal. Umowa może mieć dowolną formę, nawet ustną, jednak w praktyce jest zwykle zawierana na piśmie, a czasem nawet w formie aktu notarialnego.

Dzięki podpisaniu umowy przedwstępnej strony dają sobie czas na załatwienie różnych formalności związanych z zakupem mieszkania (np. uzyskanie kredytu hipotecznego), jednocześnie mając względną pewność, że do transakcji faktycznie dojdzie. Dokument pozwala też dochodzić swoich praw, jeśli jedna ze stron będzie się uchylać od tego, do czego się zobowiązała. Na rynku nieruchomości taka umowa jest zazwyczaj zawierana przed ostateczną umową przenoszącą własność mieszkania, domu czy działki na nabywcę.

Nie ma jednego ustalonego wzoru umowy przedwstępnej. Kodeks Cywilny określa jednak, jakie elementy i informacje powinny się w takim dokumencie znaleźć. Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości powinna zawierać:

• określenie stron umowy, czyli zwykle dane sprzedającego i kupującego,
• określenie przedmiotu umowy, a więc określenie, o jaką nieruchomość chodzi (wraz z adresem),
• cenę nieruchomości.

Bardzo ważny jest ostatni punkt – oznacza bowiem, że po zawarciu umowy przedwstępnej strony nie mogą już zmienić umówionej ceny sprzedaży.

Co do pozostałych zapisów umowy przedwstępnej, strony mają tu wolną rękę. W praktyce jednak dokument taki zwykle zawiera także:

• termin, w jakim strony planują podpisać docelową umowę,
• dokładny opis sprzedawanej nieruchomości (m.in. metraż, stan prawny),
• zapisy regulujące kwestię zaliczki lub zadatku.

W razie potrzeby strony mogą też uwzględnić w umowie dodatkowe ustalenia, np. obowiązek dostarczenia przez sprzedającego zaświadczenia o tym, iż w lokalu nikt nie jest zameldowany.

Jeżeli w dokumencie nie zostanie określony termin zawarcia docelowej umowy albo każda ze stron poda inny termin, to zgodnie z art. 389 § 2 KC, za obowiązujący uznaje się termin, który jedna ze stron określiła jako pierwsza.

Od tej zasady przewidziano jeden ważny wyjątek. Jeśli strony nie określą, kiedy chcą zawrzeć docelową umowę, a następnie od podpisania umowy przedwstępnej minie rok, to po upływie tego czasu żadna ze stron nie może już żądać zawarcia docelowej umowy. Innymi słowy, uznaje się, że „czas minął” i ustalenia między stronami już nie obowiązują.

Jak wspomniano, umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości nie musi mieć formy aktu notarialnego. Strony mogą się jednak na taką formę zdecydować dla większego bezpieczeństwa.

– Atutem umowy przedwstępnej dotyczącej nieruchomości zawartej w formie aktu notarialnego jest ochrona prawna, jaką ta forma gwarantuje. Umożliwia ona dochodzenie przed sądem zawarcia umowy przyrzeczonej i przeniesienia własności nieruchomości w przypadku, gdy jedna ze stron uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej. Wówczas wyrok sądu zastąpi oświadczenie woli tej strony – wyjaśnia Kamil Nagrabski radca prawny z Kancelarii Prawnej Skarbiec.

Wadą jest jednak znacznie wyższy koszt. Podczas gdy podpisanie zwykłej umowy nie wiąże się z żadnymi opłatami, umowa w formie aktu notarialnego oznacza konieczność zapłacenia taksy notarialnej, której wysokość zależy od wartości nieruchomości. Należy również zapłacić za wypisy aktu notarialnego oraz wniosek wieczystoksięgowy o ujawnienie roszczenia i ponieść opłaty sądowe. Łącznie mowa o wydatku rzędu kilku tysięcy złotych.

Jeśli chodzi o to, kto płaci za umowę przedwstępną, prawo nie reguluje tej kwestii zbyt dokładnie. Przy zakupie z rynku wtórnego wszystko zależy od tego, jak umówią się strony – w praktyce koszty notarialne zwykle ponosi kupujący. Z kolei zakup z rynku pierwotnego jest bardziej uregulowany. Tu deweloper zawsze ma obowiązek zapłacić podatek od czynności cywilnoprawnych, zaś nabywca płaci taksę notarialną.

Zarówno zadatek, jak i zaliczka to kwota, która ma w teorii stanowić zabezpieczenie transakcji. Założenie jest takie, że po przekazaniu sprzedającemu pieniędzy kupujący będzie mniej skłonny do wycofania się z umowy – i vice versa. Oba pojęcia są jednak często mylone, choć mocno się między sobą różnią.

Zadatek chroni obie strony transakcji. Jeśli zostanie wpłacony, a następnie sprzedający nie wywiąże się z umowy, kupujący może żądać zwrotu zadatku w podwójnej wysokości. Z kolei jeżeli to z winy kupującego do transakcji nie dojdzie, sprzedający ma prawo zatrzymać pieniądze dla siebie. Chcąc odzyskać zadatek z umowy przedwstępnej, w obu przypadkach trzeba jednak najpierw formalnie odstąpić od umowy (składając stosowne oświadczenie).

Zaliczka stanowi słabsze zabezpieczenie. Jeśli którakolwiek ze stron nie wywiąże się z umowy, kwota zaliczki podlega zwrotowi (w normalnej wysokości). Kupujący jest zatem mniej chroniony – jeżeli sprzedający postanowi zrezygnować z przyrzeczonej transakcji, w zasadzie nic nie traci. Warto zwrócić na to uwagę przed podpisaniem umowy przedwstępnej – jeśli dokument przygotował sprzedający, najczęściej będzie żądał właśnie zaliczki, a nie zadatku.

Mając w planach zawarcie umowy przedwstępnej sprzedaży mieszkania, warto zachować ostrożność. Stosunkowo słabe uregulowanie prawne tych umów sprawia bowiem, że łatwo tu o rozmaite problemy. Dotyczy to zwłaszcza zwykłych umów pisemnych, które często tworzone są w oparciu o gotowe wzory umów dostępne w Internecie i mogą zawierać różne budzące wątpliwość zapisy. Warto zwrócić uwagę m.in. na następujące kwestie:

• kluczowe zapisy – jeśli umowa nie zawiera informacji wymaganych przez polskie prawo (np. ceny mieszkania), taka umowa jest nieważna;
• zadatek a zaliczka – sprzedający lubią pisać w umowie o zaliczce, podczas gdy z perspektywy kupującego bardziej korzystny jest zadatek;
• termin zawarcia umowy przyrzeczonej – umowa przedwstępna powinna jasno określać, kiedy strony podpiszą docelową umowę sprzedaży nieruchomości;
• hipoteka – dla ochrony nabywcy sprzedający powinien zobowiązać się w umowie, że przed zawarciem umowy przenoszącej własność nieruchomości dokona wykreślenia hipoteki;
• rozwiązanie umowy – dobrze jest zawrzeć w dokumencie klauzulę określającą, w jakiej sytuacji strony mogą rozwiązać umowę.

Warto też pamiętać, że przed zawarciem umowy przedwstępnej kupujący powinien bezwzględnie zapoznać się z treścią księgi wieczystej, żeby mieć pewność, że lokal nie jest obciążony żadnymi roszczeniami, a sprzedający faktycznie jest jej właścicielem.