Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu – czym jest i kiedy można je przekształcić w odrębną własność mieszkania?

Przemysław Zańko-Gulczyński
Przemysław Zańko-Gulczyński
Posiadacz spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nie jest jego właścicielem, choć na co dzień różnica jest często niezauważalna.
Posiadacz spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nie jest jego właścicielem, choć na co dzień różnica jest często niezauważalna. Arkadiusz Wojtasiewicz/Polska Press/ZDJĘCIE ILUSTRACYJNE
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu nie jest tym samym co prawo własności, choć pozwala z dużą swobodą rozporządzać nieruchomością. Na oferty sprzedaży takich mieszkań można czasem trafić na rynku wtórnym, dlatego warto wiedzieć, z czym mamy do czynienia. Wyjaśniamy, co mówią przepisy i kiedy można przekształcić spółdzielcze własnościowe prawo w odrębną własność.

Spis treści

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu – co to takiego?

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu to ograniczone prawo rzeczowe. W największym skrócie polega ono na tym, że posiadacz tego prawa może użytkować lokal i rozporządzać nim (np. wynajmować komuś), ale nie jest jego właścicielem. Takie mieszkanie należy bowiem do spółdzielni mieszkaniowej i tylko ona może dokonywać pewnych czynności, np. przekształcić lokal mieszkalny w użytkowy.

Na co dzień „właściciel” w zasadzie nie odczuwa różnicy – m.in. uiszcza podobne opłaty jak osoby dysponujące pełnym prawem własności. Nie posiada jednak prawa do części wspólnych nieruchomości ani do działki pod budynkiem. Co więcej, taki lokal nie zawsze ma odrębną księgę wieczystą.

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu to swego rodzaju relikt prawny – od 31 lipca 2007 r. nie można już takiego prawa ustanawiać, a więc pula spółdzielczych własnościowych lokali nie może się zwiększyć. Dziś więc takie lokale można spotkać jedynie na rynku wtórnym i w ich przypadku dawne przepisy wciąż obowiązują. Co ważne, prawa tego nie należy mylić ze spółdzielczym lokatorskim prawem do lokalu, dającym zupełnie inne uprawnienia.

Co można zrobić z lokalem, mając spółdzielcze własnościowe prawo do niego?

W praktyce różnice między prawem własności a spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu nie są duże. Posiadacz spółdzielczego własnościowego prawa może bez pytania o zgodę m.in.:

  • mieszkać w nieruchomości,
  • wynajmować komuś lokal i uzyskiwać z tego tytułu zyski,
  • sprzedać lokal (oczywiście kupujący uzyskuje w wyniku transakcji spółdzielcze własnościowe prawo, a nie prawo własności),
  • założyć księgę wieczystą nieruchomości (jako właściciel jest w niej wskazana spółdzielnia, a osoba użytkująca lokal tylko jako posiadacz praw do lokalu),
  • zapisać komuś lokal w testamencie.

Z tym prawem wiążą się też jednak pewne ograniczenia. Posiadacz spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nie może m.in. ustanowić w lokalu prawa dożywocia ani zmienić sposobu użytkowania nieruchomości (np. na lokal użytkowy) bez zgody spółdzielni. Nie ma również, jak wspomniano, żadnych praw do części wspólnych nieruchomości ani do działki pod nią.

W związku z tym prawem mogą pojawić się trudności przy sprzedaży lokalu. Choć „właściciel” może to swobodnie robić, wielu potencjalnych nabywców obawia się takiego lokum i woli poszukać nieruchomości z prawem własności. Co więcej, mieszkanie ze spółdzielczym własnościowym prawem bywa czasem obciążone hipoteką na poczet długów spółdzielni, co również może zniechęcać do zakupu.

Jak przekształcić spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu w prawo własności i ile to kosztuje?

Posiadacz spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu może wnioskować o przekształcenie go w prawo własności. Taka możliwość przysługuje wyłącznie osobom, które:

  • spłaciły już przypadającą na ich lokal część kredytu zaciągniętego przez spółdzielnię na budowę budynku,
  • nie zalegają z opłatami czynszowymi,
  • są posiadaczami wspomnianego prawa w budynku posadowionym na działce o uregulowanej sytuacji prawnej.

Jeśli te warunki są spełnione, posiadacz prawa może zawnioskować do spółdzielni o przekształcenie. Od tego momentu spółdzielnia ma 6 miesięcy, by zawrzeć z taką osobą umowę przekształcenia w formie aktu notarialnego. Wszelkie koszty, m.in. taksę notarialną i opłaty związane z wpisami do księgi wieczystej, ponosi wnioskodawca. Koszt przekształcenia to zwykle nieco poniżej 2000 zł. Po zawarciu umowy lokal przechodzi na własność wnioskodawcy.

Warto pamiętać, że przekształcenie ograniczonego prawa w pełną własność nastąpi też automatycznie, jeżeli spółdzielnia mieszkaniowa ogłosi upadłość albo ulegnie likwidacji. Są to jednak raczej rzadkie przypadki.

od 7 lat
Wideo

Czy w Boże Ciało możesz zrobić przelew lub zakupy?

Dołącz do nas na Facebooku!

Publikujemy najciekawsze artykuły, wydarzenia i konkursy. Jesteśmy tam gdzie nasi czytelnicy!

Polub nas na Facebooku!

Kontakt z redakcją

Byłeś świadkiem ważnego zdarzenia? Widziałeś coś interesującego? Zrobiłeś ciekawe zdjęcie lub wideo?

Napisz do nas!

Komentarze

Komentowanie artykułów jest możliwe wyłącznie dla zalogowanych Użytkowników. Cenimy wolność słowa i nieskrępowane dyskusje, ale serdecznie prosimy o przestrzeganie kultury osobistej, dobrych obyczajów i reguł prawa. Wszelkie wpisy, które nie są zgodne ze standardami, proszę zgłaszać do moderacji. Zaloguj się lub załóż konto

Nie hejtuj, pisz kulturalne i zgodne z prawem komentarze! Jeśli widzisz niestosowny wpis - kliknij „zgłoś nadużycie”.

Podaj powód zgłoszenia

Nikt jeszcze nie skomentował tego artykułu.
Wróć na regiodom.pl RegioDom