NIK: wykup mieszkań komunalnych odbywa się niezgodnie z prawem. Gminy masowo naruszają przepisy

Przemysław Zańko-Gulczyński
Przemysław Zańko-Gulczyński
Wykup mieszkań komunalnych powinien odbywać się według określonych zasad. W praktyce często są one jednak naruszane.
Wykup mieszkań komunalnych powinien odbywać się według określonych zasad. W praktyce często są one jednak naruszane. Tomasz Hołod / Polska Press / ZDJĘCIE ILUSTRACYJNE
Wykup mieszkań komunalnych przez lokatorów bardzo często odbywa się z naruszeniem prawa – wykryła Najwyższa Izba Kontroli. Problemy stwierdzono w 19 na 20 zbadanych gmin. Dochodziło m.in. do nieuprawnionego obciążania najemców dodatkowymi kosztami.

Spis treści

NIK: wykup mieszkań komunalnych nie przebiega prawidłowo. Jakie błędy wykryto?

Mieszkania komunalne to temat budzący wiele emocji. Jedni uważają, że jest ich za mało i powinno się ich budować jak najwięcej, inni – że należałoby je w ogóle zlikwidować. Zwraca się też uwagę na liczne problemy związane z takimi lokalami. Przykładowo kontrola NIK z 2019 r. wykryła m.in., że potrzebujący czasami czekają na przydział mieszkania nawet kilkanaście lat, a stan techniczny gminnych budynków często pozostawia wiele do życzenia (co nie powinno dziwić, jeśli wziąć pod uwagę ich wiek).

Niewesołe wnioski płyną też z najnowszej kontroli, podczas której badano kwestię prywatyzacji (wykupu) mieszkań komunalnych w pięciu województwach w latach 2016–2021. Jak podaje NIK, tylko w 1 na 20 skontrolowanych gmin lokale komunalne prywatyzowano zgodnie z przepisami. W pozostałych wykryto liczne problemy takie jak:

  • błędy w wyliczaniu bonifikaty przy wykupie, na czym skorzystali lokatorzy (bo zapłacili mniej), ale straciły gminy (bo zarobiły mniej),
  • niezgodne z prawem obciążanie wykupujących kosztami wyceny lokalu,
  • niezgodne z prawem żądanie od wykupujących wpłacania zaliczek,
  • nieinformowanie uprawnionych lokatorów, że przysługuje im pierwszeństwo w wykupie mieszkania,
  • niedozwolone ograniczanie niektórym osobom prawa do wykupu (np. wykup przysługiwał dopiero po wynajmowaniu lokum przez określony czas),
  • zaniechania w kwestii monitoringu rynku wtórnego, by wykryć osoby, które zbyt szybko odsprzedały wykupiony lokal i w związku z tym muszą zwrócić bonifikatę.

Jak zwracają uwagę kontrolerzy NIK, te naruszenia są istotne, gdyż możliwość wykupu lokalu od gminy to duży przywilej. Takie mieszkanie można bowiem przejąć na własność za kwotę znacznie poniżej wartości. Łatwo się też domyślić, że otwiera to pole do nadużyć.

– Lokale komunalne są prywatyzowane bez przetargu. Dotychczasowy najemca, jeśli zawarł umowę na czas nieokreślony, może skorzystać z prawa pierwszeństwa przy zakupie i z bonifikaty sięgającej w niektórych przypadkach nawet 99 proc. wartości mieszkania. To istotny przywilej uzyskiwany kosztem środków publicznych i niewątpliwie stawiający nabywcę w lepszej sytuacji od osób, które swoje potrzeby mieszkaniowe mogą zaspokoić, jedynie kupując nieruchomość po cenie rynkowej – czytamy w podsumowaniu raportu NIK.

Problematyczne bonifikaty i opłaty. Gminy raz nielegalnie zyskują, raz niepotrzebnie tracą

Wykryte podczas kontroli błędy najczęściej dotyczyły kwestii finansowych. Co ciekawe, w „błądzeniu” gminy nie były nawet konsekwentne – czasem łamano prawo w sposób, który przynosił samorządom nieuprawnione zyski, a kiedy indziej wskutek naruszeń gminy zarabiały mniej, niż powinny.

Jak to wyglądało w praktyce? W aż 14 na 20 gmin nabywców mieszkań nielegalnie obciążano kosztami wyceny nieruchomości oraz niezgodnie z prawem pobierano od nich zaliczki wynoszące od 200 do 600 zł. Jak wylicza NIK, „gminy pobrały w ten sposób nienależnie ponad 145 tys. zł”. Sytuacji nie poprawiła nawet interwencja kontrolerów w 2014 r. – gdy te same gminy sprawdzono ponownie, okazało się, że w 70 proc. z nich wciąż bezprawnie pobiera się zaliczki.

Z drugiej strony gminy często wyliczały wykupującym bonifikatę w taki sposób, że na tym traciły. Tak było w sześciu zbadanych lokalizacjach – bonifikatę obliczano niezgodnie z ustawowymi wytycznymi.

– W efekcie wpływy do budżetu były mniejsze o ok. 155 tys. zł, a udzielone bonifikaty wyższe od przewidzianych w uchwałach rad miejskich – podaje NIK.

Gminy traciły też na tym, że nie monitorowały rynku wtórnego. Przypomnijmy, że jeśli ktoś odsprzeda wykupiony lokal komunalny przed upływem 5 lat od nabycia, musi zwrócić przyznaną mu bonifikatę. Nieraz mowa o bardzo wysokich kwotach – bonifikaty wynoszą od 10 do nawet 99 proc. wartości nieruchomości. Gminy powinny więc kontrolować, czy do takich przedwczesnych sprzedaży dochodzi. Kontrolerzy NIK wykryli jednak 18 przypadków, gdy tego nie zrobiono, na czym samorządy straciły łącznie 363,5 tys. zł.

– W ośmiu sprawach najemców zwolniono z obowiązku zwrotu bonifikaty, ale dopiero na skutek interwencji kontrolerów Izby urzędnicy podjęli kroki, by wyjaśnić, dlaczego tak się stało – podkreśla NIK.

Kwestię lokali komunalnych trzeba kontrolować, bo łatwo tu o nadużycia

Nie ulega wątpliwości, że raport NIK dotyczący błędów w prywatyzacji mieszkań komunalnych to kolejny argument za tym, by uważnie kontrolować gminne zasoby mieszkaniowe i zarządzanie nimi. Jest to bowiem sfera, w której łatwo o nadużycia. Media co jakiś czas donoszą np. o sytuacjach, gdy lokale z gminnego zasobu mieszkaniowego trafiają nie do osób naprawdę potrzebujących, a do krewnych i znajomych urzędników. Przykładowo w 2023 r. taki przypadek wykryto w Jeleniej Górze.

– Dziennikarze programu „Alarm!” dotarli do dokumentów, z których wynika, że ktoś najwyraźniej robi tu biznes na wynajmie mieszkań – podawał w styczniu serwis tvp.info.

Jak pokazała kontrola NIK, do naruszeń prawa dochodzi także przy wykupie gminnych mieszkań. Łatwo więc wyobrazić sobie np. sytuację, w której grupa nieuczciwych osób najpierw doprowadza do przyznania lokali swoim znajomym, a następnie ułatwia im przejęcie tych mieszkań na własność za ułamek wartości. Konieczna jest zatem uważna obserwacja i walka z takimi praktykami, szczególnie jeśli – co zapowiedział jesienią 2022 r. Jarosław Kaczyński – zasady wykupu lokali komunalnych mają zostać poluzowane.

– Prywatyzując lokalne komunalne, gminy muszą (...) działać nie tylko zgodnie z przepisami, ale również w oparciu o jasne i sprawiedliwe zasady – podkreślają autorzy raportu NIK.

Autorzy zwracają też uwagę, że wyprzedawanie mieszkań komunalnych zubaża zasób mieszkaniowy gminy, co utrudnia jej zapewnianie dachu nad głową potrzebującym.

– Obecnie wykup mieszkania komunalnego obarczony jest kilkoma warunkami. Najważniejszym jest jednak fakt, czy dany lokal zostanie wystawiony na sprzedaż przez konkretny organ miasta lub gminy, co z zasady dzieje się bardzo rzadko. Jeśli już podmiot decyduje się pozbyć niektórych mieszkań, to jest to z związane np. z wysokimi kosztami jego utrzymania. Pamiętajmy, że mieszkania komunalne pozwalają gminie realizować misję mającą na celu zaspokajania potrzeb mieszkaniowych wspólnoty samorządowej – zauważa Edyta Kulej-Dziergowska, ekspert Extradom.pl.

Otocz swoje wnętrza stylowym zapachem

Dodaj firmę
Logo firmy Najwyższa Izba Kontroli
Warszawa, ul. Filtrowa 57
Autopromocja
emisja bez ograniczeń wiekowych
Wideo

Krokusy w Tatrach. W tym roku bardzo szybko

Dołącz do nas na Facebooku!

Publikujemy najciekawsze artykuły, wydarzenia i konkursy. Jesteśmy tam gdzie nasi czytelnicy!

Polub nas na Facebooku!

Kontakt z redakcją

Byłeś świadkiem ważnego zdarzenia? Widziałeś coś interesującego? Zrobiłeś ciekawe zdjęcie lub wideo?

Napisz do nas!
Wróć na regiodom.pl RegioDom