Kredyt hipoteczny cię przerósł? Skorzystaj z Dobrowolnej Sprzedaży Nieruchomości. Jak działa to rozwiązanie?

Spłata zaciągniętego kredytu hipotecznego nie zawsze przebiega gładko i bezproblemowo. Czynniki takie jak wzrost stóp procentowych, utrata pracy czy nagłe pogorszenie sytuacji finansowej (np. w wyniku choroby, wypadku czy rozwodu) mogą sprawić, że raty zaczną przytłaczać kredytobiorcę.

Jak się ratować, gdy pojawiają się problemy ze spłatą kredytu mieszkaniowego? Klient banku może w takiej sytuacji skorzystać m.in. z takich rozwiązań jak:

• wakacje kredytowe – możliwość zawieszenia spłaty nawet 8 rat,
• wynajęcie obciążonego kredytem mieszkania – zyski z najmu są nieraz w stanie pokryć koszty kredytu,
• Fundusz Wsparcia Kredytobiorców – doraźna pomoc finansowa z przeznaczeniem na spłatę rat,
• restrukturyzacja kredytu – zmiana warunków kredytowania (np. wydłużenie okresu spłaty),
• kredyt refinansowy – przeniesienie zobowiązania z jednego banku do innego, oferującego lepsze warunki,
• Dobrowolna Sprzedaż Nieruchomości (DSN) – sprzedaż kredytowanego mieszkania lub domu po cenie ustalonej przez kredytobiorcę, w porozumieniu z bankiem.

To ostatnie rozwiązanie jest stosunkowo mało znane, być może dlatego, że sięga się po nie jedynie w ostateczności – gdy w oczy zagląda widmo zlicytowania nieruchomości przez bank lub komornika. Warto jednak o nim pamiętać, gdyż mimo to ma swoje plusy.

Dobrowolna Sprzedaż Nieruchomości polega na sprzedaniu przez kredytobiorcę nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie kredytu i wykorzystaniu uzyskanej kwoty do spłaty zadłużenia. Najczęściej robi się to w sytuacji, gdy klient banku wyczerpał już wszystkie inne możliwości, a mimo to nadal nie jest w stanie poradzić sobie ze spłatą rat. Przystąpienie do programu DSN w swoim banku jest dobrowolne, a odstąpić od niego można w dowolnym momencie.

W przypadku DSN to sam kredytobiorca ustala zasady sprzedaży – decyduje on o cenie nieruchomości i treści ogłoszenia o sprzedaży, samodzielnie negocjuje z potencjalnym nabywcą itp. Dzięki temu ma szansę uzyskać wyższą kwotę niż przy licytacji komorniczej, kiedy to nieruchomość nieraz sprzedawana jest poniżej wartości. Dodatkowo kredytobiorca może liczyć na pomoc banku przy załatwianiu formalności. Na znalezienie nabywcy bank musi zagwarantować klientowi minimum 6 miesięcy – po tym czasie może już zacząć czynności windykacyjne.

Co ważne, przy DSN kredytobiorca może również skorzystać z pomocy pośrednika nieruchomości, by ułatwić sobie proces sprzedaży. Może także zamówić profesjonalną wycenę nieruchomości. Dodatkowy plus jest taki, że część banków oferuje klientom w kłopotach pokrycie kosztów zatrudnienia pośrednika.

Z programu DSN mogą skorzystać kredytobiorcy, którzy zawarli umowy o kredyt hipoteczny po 22 lipca 2017 r. Może to być zarówno kredyt złotówkowy, jak i walutowy. Do DSN kwalifikują się zarówno osoby mające zaległości w spłacie rat, jak i takie, które płacą wszystko w terminie, ale spodziewają się problemów w przyszłości (np. już wiedzą, że wkrótce stracą pracę). Jeśli mieszkanie czy dom ma więcej niż jednego właściciela, do przystąpienia do DSN konieczna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli.

Jak podaje ustawa o kredycie hipotecznym, z DSN mogą skorzystać osoby, którym bank odrzucił wniosek o restrukturyzację zadłużenia albo u których restrukturyzacja ta nie przyniosła poprawy sytuacji.

W przypadku odrzucenia wniosku konsumenta o restrukturyzację zadłużenia albo bezskuteczności restrukturyzacji zadłużenia kredytodawca, przed podjęciem czynności zmierzających do odzyskania należności, umożliwia konsumentowi sprzedaż kredytowanej nieruchomości w okresie nie krótszym niż 6 miesięcy – podaje art. 35 ust. 1 ustawy.

Z DSN można skorzystać również wtedy, gdy w sprawie danej nieruchomości toczy się postępowanie egzekucyjne. Przystąpienie do programu DSN nie przerywa automatycznie tego postępowania, ale jeśli kredytobiorca znajdzie nabywcę na mieszkanie czy dom, postępowanie może zostać zawieszone w momencie przygotowywania notarialnej umowy sprzedaży lub już po jej podpisaniu (w zależności od banku).

Gdy kredytobiorca korzystający z DSN znajdzie już potencjalnego nabywcę, ustala z nim cenę sprzedaży. Na tym etapie wiele banków wystawia promesę z ceną (uzgodnioną z kredytobiorcą). Następnie sprzedający i kupujący podpisują przed notariuszem umowę sprzedaży. Jeśli w sprawie nieruchomości toczyło się postępowanie egzekucyjne, może ono zostać zawieszone.

Po zawarciu umowy sprzedaży bank powinien otrzymać pochodzące z niej środki. Zostają one przeznaczone na spłatę zadłużenia. Następnie bank wydaje oświadczenie o zgodzie na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej nieruchomości. Na tym cały proces z reguły dobiega końca. Dodatkowe formalności pojawią się jedynie wtedy, gdy kwota uzyskana ze sprzedaży jest niższa niż zadłużenie sprzedającego.

Może się zdarzyć, że zadłużenie kredytowe będzie tak wysokie, iż kwota uzyskana z DSN nie pokryje go w całości. Wówczas resztę długu trzeba oczywiście spłacić. W takiej sytuacji stosuje się art. 37 ust. 8 ustawy o kredycie hipotecznym:

W przypadku gdy kwota uzyskana ze sprzedaży kredytowanej nieruchomości jest mniejsza niż wysokość zadłużenia konsumenta, kredytodawca:
1) umożliwia spłatę pozostałego zadłużenia w ratach dostosowanych do sytuacji majątkowej konsumenta;
2) wyraża zgodę na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej kredytowanej nieruchomości, przy czym w odniesieniu do pozostałej części zadłużenia może żądać ustanowienia innego zabezpieczenia wierzytelności wynikających z umowy o kredyt hipoteczny.

W praktyce bank najczęściej proponuje kredytobiorcy rozłożenie reszty długu na raty (dużo niższe niż przedtem spłacane raty kredytu) lub umorzenie części odsetek. Z kolei jako zabezpieczenie spłaty bank może wykorzystać np. inną posiadaną przez klienta nieruchomość.

Może się również zdarzyć – choć nie są to sytuacje częste – że na sprzedaży nieruchomości kredytobiorca zarobi więcej, niż wynosi jego dług. Wówczas na ogół w umowie sprzedaży zawiera się odpowiednie zapisy określające, jak duża kwota powinna zostać przelana bankowi w celu spłaty zadłużenia, a jaka trafi na inny rachunek wskazany przez kredytobiorcę. Tą nadwyżką środków klient może dysponować swobodnie.