Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego – czy to się opłaca? Kiedy warto dokonać nadpłaty kredytu?

Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego oznacza po prostu spłacenie zobowiązania przed terminem wskazanym w umowie. Ma do tego prawo każdy kredytobiorca, w dowolnym momencie. Dokonuje się tego zazwyczaj za pomocą nadpłaty kredytu, czyli wpłacaniu do banku co miesiąc wyższych kwot, niż są wymagane. Klient ma na ogół w tej kwestii pełną swobodę – może wybrać, kiedy i jak dużą sumę wpłaci. Można również spłacić kredyt od razu w całości, za pomocą jednej transakcji, o ile oczywiście pozwala na to sytuacja finansowa klienta.

Dzięki wcześniejszej spłacie kredytobiorca szybciej pozbywa się zobowiązania, ale to niejedyny plus. Skrócenie spłaty oznacza też bowiem, że obniżeniu ulegają koszty kredytu. Jak podaje art. 39 ustawy o kredycie hipotecznym:

W przypadku spłaty całości kredytu hipotecznego przed terminem określonym w umowie (…) całkowity koszt kredytu hipotecznego ulega obniżeniu o odsetki i inne koszty kredytu hipotecznego przypadające za okres, o który skrócono obowiązywanie tej umowy, chociażby konsument poniósł je przed tą spłatą.

Jak wskazują ostatnie słowa cytowanego przepisu, w przypadku przedterminowej spłaty bank musi zwrócić klientowi część poniesionych kosztów pozaodsetkowych. Będzie to część proporcjonalna do tego, o ile skrócił się okres kredytowania.

Dokonując nadpłaty kredytu, klient banku ma dwie możliwości:

• skrócić okres spłaty,
• spłacać zobowiązanie przez tyle samo lat, ale uiszczając niższe raty.

Kredytobiorca sam decyduje, która z tych opcji bardziej mu odpowiada, przy czym w części banków skrócenie okresu kredytowania wiąże się z koniecznością zawarcia aneksu do umowy.

Korzyści wynikające z obu rozwiązań są dość oczywiste – obniżenie rat to mniejsze obciążenie dla domowego budżetu, zaś skrócenie okresu spłaty oznacza pozbycie się zobowiązania na dobre. Warto jednak zauważyć, że z finansowego punktu widzenia szybsza spłata opłaca się bardziej – kredytobiorca zapłaci łącznie niższą kwotę odsetek, a więc finalnie poniesie niższe koszty kredytu.

Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego jest całkiem prosta. Procedura wygląda następująco:

1. Kredytobiorca zwraca się do banku o informację o tym, jakie będą koszty przedterminowej spłaty. Bank udziela takiej informacji w ciągu 7 dni.
2. Kredytobiorca sprawdza w umowie, czy są jakieś ograniczenia w kwestii nadpłaty kredytu (np. trzeba to zrobić przed określoną datą).
3. Kredytobiorca składa online wniosek o wcześniejszą spłatę zobowiązania. We wniosku wybiera, czy chce skrócić okres kredytowania, czy obniżyć raty. Jeśli jest to konieczne, klient i bank podpisują aneks do umowy.
4. Kredytobiorca dokonuje przelewu w odpowiedniej wysokości lub składa dyspozycję przelewu ustalonej kwoty.
5. Jeżeli zobowiązanie zostało spłacone w całości, kredytobiorca występuje do banku o zaświadczenie potwierdzające ten fakt oraz zgodę na wykreślenie hipoteki.

Warto pamiętać, że nadpłata kredytu opłaca się najbardziej w okresie obowiązywania niskich stóp procentowych.

Większość banków pobiera prowizję od osób, które dokonają wcześniejszej spłaty zobowiązania. Jest to dozwolone przez polskie prawo, jednak z ważnym zastrzeżeniem. W przypadku umów zawartych od dnia po 21 lipca 2017 r. bank może żądać prowizji od wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego tylko przez pierwsze trzy lata od dnia zawarcia umowy kredytowej. Po tym okresie jest to zabronione, a wszelkie naruszenia w tym zakresie należy bezwzględnie zgłaszać do Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów lub do Rzecznika Finansowego. Co ważne, dotyczy to wyłącznie kredytów ze zmienną stopą procentową – przy stałej stopie tego ograniczenia nie ma.

Jak wyjaśnia art. 40 ustawy o kredycie hipotecznym, prowizja nie może być wyższa niż „wysokość odsetek, które byłyby naliczone od spłaconej przed terminem całości lub części kredytu hipotecznego w okresie roku od dnia faktycznej spłaty”. Kwota prowizji nie może też przekroczyć 3 proc. spłacanej kwoty kredytu.

Zgodnie z prawem w przypadku wcześniejszej spłaty bank musi zwrócić klientowi część pobranych opłat pozaodsetkowych. Jak przypomina UOKiK, powinno to następować automatycznie, bez konieczności jakichkolwiek działań ze strony klienta banku.

Każda osoba, która ma kredyt konsumencki, może go wcześniej spłacić. W takiej sytuacji kredytodawca musi obniżyć wszystkie koszty takiego kredytu np. opłaty, prowizje, koszty ubezpieczenia i je oddać konsumentowi. Zwrot ten powinien być proporcjonalny, tzn. obejmować okres od dnia faktycznej spłaty kredytu do dnia ostatecznej spłaty określonej w umowie – wyjaśnia UOKiK.

Żeby sprawdzić, na zwrot jakiej kwoty można liczyć, warto skorzystać z kalkulatora wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego na stronie UOKiK. Jak podaje urząd, kwota do zwrócenia musi zostać obliczona metodą liniową, a więc najprostszą. Działa to następująco:

Instytucja finansowa dzieli wszystkie koszty pozaodsetkowe przez liczbę dni kalendarzowych, w których miała obowiązywać umowa. Wynik mnoży przez liczbę dni, o które skrócono okres kredytowania i tę kwotę powinna oddać konsumentowi.

Warto pamiętać o przysługującym prawie do zwrotu części kosztów, gdyż banki lubią o tym „zapominać” i nie zwracają klientom pieniędzy. Rzecznik Finansowy co roku otrzymuje setki związanych z tym skarg. Jeżeli taka sytuacja nastąpi, kredytobiorca powinien złożyć reklamację do banku. Na ogół taki krok wystarczy, natomiast w razie dalszych problemów należy kontaktować się z Rzecznikiem lub z UOKiK. Warto pamiętać, że roszczenia o zwrot opłat przedawniają się po upływie 10 lat (dla umów zawartych przed 9 lipca 2018 r.) lub 6 lat (dla umów zawartych po tym terminie).

– Rzecznik Finansowy (...) podkreśla, że (...) uprawnienie do wcześniejszej spłaty kredytu jest podstawowym prawem kredytobiorcy, a proporcjonalny zwrot kosztów obowiązkiem banku – wskazuje mec. Joanna Łagowska, dyrektor Wydziału Klienta Rynku Bankowo-Kapitałowego Rzecznika Finansowego.