Zabytek do remontu może być dobrą inwestycją. Jak kupić i wyremontować zabytkową nieruchomość zgodnie z prawem? To musisz załatwić

Mając na oku stary budynek do remontu, w pierwszej kolejności należy sprawdzić, czy ma on status zabytku. Nie jest to bowiem wcale oczywiste – o zabytkowości nie decyduje wiek obiektu. Można więc trafić na rynku zarówno na stuletnią kamienicę niebędącą zabytkiem, jak i na zabytkowy dom z czasów PRL-u.

– Decydująca jest pełniona wcześniej funkcja i znaczenie historyczne, co znaczy że za zabytek może być uznany budynek powstały stosunkowo niedawno, np. w latach 50. XX wieku, ponieważ w sposób szczególnie reprezentatywny przedstawia sobą walory charakterystyczne dla budownictwa ówczesnego okresu i z tego powodu ma duże znaczenie dla historii – wyjaśnia Łukasz Nikliński, Prezes Zarządu firmy Money Square Investment, specjalizującej się w rewitalizacji zabytków.

W praktyce o zabytkowości (i ochronie prawnej) decyduje wpisanie danego obiektu na oficjalną listę. Takich list jest kilka, co wyjaśniamy dokładniej w dalszej części artykułu.

Jak sprawdzić, czy budynek jest zabytkiem? Informacje na ten temat są gromadzone w trzech rejestrach:

• rejestr zabytków,
• wojewódzka ewidencja zabytków,
• gminna ewidencja zabytków.

Z perspektywy inwestora liczy się przede wszystkim rejestr zabytków, ponieważ każdy obiekt wpisany do niego jest objęty ochroną konserwatorską. Do rejestru można zajrzeć za darmo, wchodząc na stronę odpowiedniego Wojewódzkiego Urzędu Ochrony Zabytków. Warto pamiętać, że rejestr jest stale aktualizowany – jedne budynki są do niego dodawane, inne są z niego wykreślane (np. wskutek zniszczenia). Informację o wpisie do rejestru można też znaleźć w księdze wieczystej nieruchomości. Jeśli budynek jest w rejestrze, to zasadniczo wszelkie prace z nim związane wymagają uzgodnienia z konserwatorem zabytków.

Nieco inaczej działają wojewódzka i gminna ewidencja zabytków. Sam wpis do którejkolwiek z ewidencji nie oznacza jeszcze, że obiekt jest chroniony jako zabytek. Dzieje się tak dopiero, gdy władze samorządowe nakażą ochronę danego budynku w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy. Darmowy dostęp do gminnej ewidencji można uzyskać na stronie urzędu gminy. Jeśli nieruchomość znajduje się w gminnej ewidencji, uzgodnienia z konserwatorem zabytków wymagają tylko:

• rozbiórka obiektu budowlanego,
• działania w obrębie zabytku wymagające uzyskania pozwolenia na budowę lub decyzji o warunkach zabudowy.

Z kolei jeśli obiekt znajduje się w wojewódzkiej ewidencji, konserwatora należy powiadomić tylko w przypadku uszkodzenia lub zniszczenia zabytku (niezwłocznie), zagrożenia dla zabytku (niezwłocznie) oraz zmian w jego stanie prawnym (w ciągu maksymalnie miesiąca).

Sama transakcja zakupu budowli zabytkowej nie różni się od zwykłej transakcji kupna-sprzedaży. Strony udają się do notariusza i zawierają umowę przenoszącą własność nieruchomości na nabywcę.

– W prawie polskim dla przeniesienia własności nieruchomości niezbędne jest zawarcie w formie aktu notarialnego umowy, w ramach której sprzedający przeniesie na kupującego własność i wyda np. mieszkanie, a kupujący je odbierze i zapłaci ustaloną cenę – przypomina radca prawny Wiesława Kulig-Wyporska.

Przed zawarciem umowy przyszły właściciel zabytku powinien sprawdzić:

• księgę wieczystą nieruchomości – należy szukać zwłaszcza wpisu do rejestru zabytków, upewnić się, czy sprzedający faktycznie jest właścicielem obiektu, zerknąć do działu III w poszukiwaniu ewentualnych wpisów o służebnościach oraz do działu IV, w którym ujawniona będzie ewentualna hipoteka;
• dokumenty obrazujące stan techniczny budynku – najlepiej, żeby przeanalizował je specjalista, zwracając uwagę na kwestie takie jak m.in. użyte materiały, stan przegród i dachu, stan instalacji oraz ewentualne ubytki czy usterki;
• czy i w jakim zakresie budynek jest chroniony prawem – należy zajrzeć do rejestru oraz ewidencji zabytków.

Nie trzeba dodawać, że w interesie nabywcy jest też dokładne poznanie historii budynku oraz przepisów dotyczących ochrony zabytków w Polsce.

Gdy zabytkowa nieruchomość należy już do nowego właściciela, zwykle chce on jak najszybciej przystąpić do prac remontowych. Wcześniej trzeba jednak załatwić szereg formalności. Najważniejsze są pozwolenia konserwatorskie – ich uzyskanie jest konieczne w przypadku każdego budynku wpisanego do rejestru zabytków lub objętego ochroną prawną przez gminę (np. w MPZP).

Jak podaje Ustawa z dnia 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami, pozwolenia wojewódzkiego konserwatora zabytków wymaga m.in.:

• prowadzenie prac konserwatorskich, restauratorskich lub robót budowlanych przy zabytku wpisanym do rejestru,
• wykonywanie robót budowlanych w otoczeniu zabytku,
• prowadzenie badań konserwatorskich zabytku wpisanego do rejestru,
• prowadzenie badań architektonicznych zabytku wpisanego do rejestru,
• prowadzenie badań archeologicznych,
• dokonywanie podziału zabytku nieruchomego wpisanego do rejestru,
• zmiana przeznaczenia zabytku wpisanego do rejestru lub sposobu korzystania z tego zabytku,
• umieszczanie na zabytku wpisanym do rejestru urządzeń technicznych, tablic, reklam oraz napisów,
• podejmowanie innych działań, które mogłyby prowadzić do naruszenia substancji lub zmiany wyglądu zabytku wpisanego do rejestru.

W praktyce zgody konserwatora wymaga jakakolwiek nadbudowa, zabudowa czy przebudowa budynku, a także wszelkie prace remontowe ingerujące w wygląd i układ obiektu. Konserwator może uzależnić wydanie pozwolenia od przeprowadzenia przez właściciela określonych badań (na swój koszt), np. archeologicznych czy konserwatorskich. Może też zawrzeć w pozwoleniu nakaz podjęcia określonych działań służących ochronie zabytku przed uszkodzeniem czy zniszczeniem.

– Punktem wyjścia do wszelkich planowanych działań zawsze są ogólne przepisy prawa oraz doktryny konserwatorskie, ale warto wiedzieć, że każdy lokalny Wojewódzki Konserwator Zabytków ma prawo indywidualnie, w zależności od stanu obiektu, a także od koncepcji ochrony zabytków obowiązującej w danym regionie, wymagać od właściciela nieruchomości zachowania nieco innych warunków. To, co jest dozwolone na terenie województwa małopolskiego, może być już zabronione na względem zabytków na Mazowszu – zauważa ekspert Money Square Investment.

Dokładny opis procedury uzyskiwania pozwoleń konserwatorskich można znaleźć na stronie odpowiedniego wojewódzkiego konserwatora zabytków. W skrócie wygląda ona jednak tak, że właściciel dostarcza konserwatorowi dokument potwierdzający prawo do rozporządzania obiektem, a także dokładny opis planowanych prac z wyszczególnieniem konkretnych firm, technologii i materiałów. Niekiedy wymagana jest także dokumentacja fotograficzna obiektu.

Po otrzymaniu wymaganych pozwoleń konserwatorskich inwestor może przystąpić do załatwiania formalności w administracji budowlanej. W praktyce remont czy rewitalizacja zabytku w zasadzie zawsze wymaga uzyskania pozwolenia na budowę. Tu procedura będzie się nieco różnić w zależności od konkretnego przypadku – np. część inwestorów będzie musiała uzyskać od gminy decyzję o warunkach zabudowy, a inni nie.

Zasadniczo jednak pozwolenie uzyskuje się standardowo, wypełniając wniosek i dołączając do niego załączniki (projekt budowlany w czterech egzemplarzach, oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane itd.). Dokładny opis formalności można znaleźć na rządowej stronie. Warto pamiętać, że od lipca 2021 r. pozwolenia na budowę (oraz wiele innych dokumentów) można uzyskać przez Internet, za pośrednictwem portalu e-Budownictwo. Po otrzymaniu pozwolenia inwestor może wreszcie przystąpić do zaplanowanych prac.

Właściciel (lub posiadacz) zabytkowej nieruchomości może uzyskać od państwa dofinansowanie na jej remont czy przebudowę. Dotacja może pokryć do 50 proc. kosztów, a w przypadku budynków wyjątkowo cennych nawet do 100 proc. Wnioski o dofinansowanie przyjmują samorządy, wojewódzcy konserwatorzy zabytków oraz Ministerstwo Kultury i Dziedzictwa Narodowego. Dotacja może zostać przyznana tylko osobom, które uzyskały niezbędne pozwolenia konserwatorskie na przeprowadzenie prac.

Właściciel obiektu może też skorzystać z ulgi na zabytki, która pozwala odliczyć od podstawy opodatkowania do 500 tys. zł. Odliczeniu podlega m.in. zakup zabytkowej nieruchomości (o ile przy tej okazji poniesiono wydatki na prace budowlane lub konserwatorskie), a także prace rewitalizacyjne czy budowlane prowadzone w obiekcie.