Księga wieczysta zawiera błędy? Tak możesz je skorygować. Sprawdź, jak poprawić drobne omyłki i błędy merytoryczne w księgach wieczystych

Błędy w księgach wieczystych często widnieją w nich przez lata, nie powodując żadnych przykrych skutków. Problem pojawia się zwykle dopiero w momencie, gdy dane z księgi nagle stają się do czegoś potrzebne. Przykładem może być sprzedaż nieruchomości – jeśli potencjalny nabywca zauważy, że metraż podany w księdze jest mniejszy niż w ogłoszeniu, może uznać to za próbę oszustwa i zrezygnować z transakcji.

Jeszcze bardziej problematyczna jest sytuacja, gdy w księdze wieczystej jako właściciel wpisana jest niewłaściwa osoba. Taka sytuacja nie tylko może zablokować sprzedaż mieszkania czy domu, ale też np. uniemożliwia właścicielowi skorzystanie z ulgi mieszkaniowej. Zdarzają się też bardziej skomplikowane problemy.

– Nieodosobnione są przypadki istnienia dwóch ksiąg wieczystych dla jednej nieruchomości gruntowej, do czego doszło wskutek błędu sądu wieczystoksięgowego przy okazji wpisu wiele lat temu – mówi cytowany przez prawo.pl Maciej Obrębski, adwokat w kancelarii Obrębski Adwokaci i Radcowie.

Jeśli informacja w księdze jest ogółem poprawna, ale popełniono literówkę (np. w nazwie ulicy, nazwisku właściciela), procedura jest najprostsza. Wystarczy złożyć bezpłatny wniosek o poprawienie oczywistej omyłki w sekretariacie ksiąg wieczystych w odpowiednim sądzie rejonowym. Najprościej jest skorzystać z formularza udostępnionego przez sąd, a rozpatrzenie wniosku trwa zazwyczaj kilka dni. Czasami takiej poprawki dokonuje się z urzędu, jeżeli literówka zostanie zauważona.

Najprostszy do skorygowania jest błędny metraż nieruchomości. Poprawienie tego błędu umożliwia art. 27 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Czasami zajmuje się tym sam sąd, jeżeli zauważy pomyłkę, jednak w pozostałych przypadkach musi się tym zająć właściciel nieruchomości.

– Jeżeli urzędowa korekta nie została wprowadzona, to właściciel mieszkania sam musi złożyć odpowiedni wniosek, który sprawi, że poprawiony będzie np. błędny metraż mieszkania – wyjaśnia Magdalena Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl.

Wzór wniosku dostępny jest na stronach sądów, można go także znaleźć w Internecie. Do wniosku zazwyczaj trzeba będzie dołączyć kopie dokumentów stanowiących podstawę do dokonania korekty (np. wypis z ewidencji gruntów). Wniosek (który wiąże się niestety z opłatą od 60 do 200 zł) kieruje się do odpowiedniego sądu rejonowego, a jego rozpatrzenie trwa zwykle kilka miesięcy.

Warto dodać, że w ten sam sposób – za pomocą prostego wniosku – można poprawić wszystkie błędne informacje znajdujące się w dziale I-0 „Oznaczenie nieruchomości”. To m.in. adres nieruchomości, kondygnacja w budynku, liczba i rodzaj pomieszczeń oraz przeznaczenie lokalu.

Inne istotne błędy w księgach wieczystych nie są już tak proste do sprostowania. Jeśli błąd dotyczy innego działu księgi niż dział I-O, właściciel nieruchomości musi wytoczyć powództwo o uzgodnienie treści księgi wieczystej. Chodzi o błędy takie jak np. brak podanego współwłaściciela, niezgodne z rzeczywistością roszczenia, wciąż widniejące w księdze spłacone hipoteki i wszelkie inne pomyłki powodujące, że treść księgi jest niezgodna z faktycznym stanem prawnym.

W takim przypadku właściciel musi złożyć pozew w odpowiednim sądzie rejonowym. We wniosku musi znaleźć się m.in. określenie nieruchomości, o którą chodzi oraz przytoczenie błędnego wpisu wraz z informacją, co wymaga korekty. Należy dołączyć do niego dokumenty, na podstawie których sąd będzie mógł zbadać sytuację nieruchomości i ustalić, czy faktycznie konieczne są poprawki w księdze. Ponieważ jest to już skomplikowane postępowanie, najlepiej w takiej sytuacji skorzystać z pomocy prawnika (któremu trzeba będzie oczywiście zapłacić).

Warto wiedzieć, że jeśli dojdzie do sprostowania błędu w księdze wieczystej, wywołuje to skutki z mocą wsteczną. Innymi słowy, jeśli w przyszłości będzie się toczyło jakieś postępowanie związane z daną nieruchomością (np. spór o własność), to sąd będzie brał pod uwagę obecne, prawidłowe zapisy księgi wieczystej, a nie błędne zapisy z przeszłości – nawet jeśli sprawa dotyczy okresu sprzed poprawienia błędu. Taką interpretację przepisów przedstawił Sąd Najwyższy w 2015 r.

Co to oznacza w praktyce? Załóżmy, że osoba A była błędnie wpisana do księgi wieczystej jako właściciel domu, który w rzeczywistości należał do osoby B. W którymś momencie błąd zostaje poprawiony. Teraz osoba A nie może dowodzić przed sądem, iż w okresie istnienia błędu miała prawo korzystać z domu osoby B jako właściciel. „Prawo” to od początku było bowiem fikcją i sąd nie powinien w ogóle brać go pod uwagę.