Wady w mieszkaniu - jak domagać się ich usunięcia?

O ile nie ma się odpowiedniej wiedzy i doświadczenia w  odbiorach technicznych mieszkań, warto wspomóc się specjalistami. Za kilkaset złotych pozyskać można do takiej współpracy kwalifikowanego fachowca (np. inspektora nadzoru budowlanego czy rzeczoznawcę budowlanego). W stosunku do kosztów zakupu lokalu (i ewentualnych późniejszych napraw) nie są to wielkie pieniądze, a opłacony fachowiec będzie w swych czynnościach bardzo dociekliwy. I dobrze, bo odbiór może i powinien zająć nawet kilka godzin. Specjalista potrzebny sprzęt będzie miał ze sobą (mowa tu na przykład o kamerze termowizyjnej, poziomnicy).

Warto też zaplanować odbiorów – ma to znaczenie np. jesienią, gdy szybciej zapadają ciemności – w dzień. Pewne elementy zupełnie inaczej wyglądają w świetle dziennym, a inne po zmroku czy przy sztucznym oświetleniu.

Dowiedz się: Jakie prawa ma inwestor podczas odbioru mieszkania od dewelopera

Ekspert ds. rynku nieruchomości Maria Semczyszyn i majsterkowicz Wiesław Skiba wyjaśniają, jak sprawdzić mieszkanie z rynku pierwotnego oraz wtórnego. Tłumaczą też, dlaczego zdarza się, że metraż mieszkania nie zgadza się z tym, co było na projekcie.

Źródło: Dzień Dobry TVN/x-news

A zdarzają się różne niespodzianki. A to wysokość pomieszczenia jest niższa niż w umowie, a to „zapodział się" metr kwadratowy powierzchni. Okna i drzwi mogą okazać się nieszczelne, a drzwi – np. antywłamaniowe (to dobra opcja pozwalająca na uzyskanie zniżek przy ubezpieczeniu mieszkania) nie mają potrzebnych atestów. Balkony bywają tak obudowane płytkami, że woda – zamiast z nich ściekać – skierowana jest w kierunku mieszkania, co spowoduje prędzej czy później kłopoty z wilgocią w domu. Koniecznie sprawdzić trzeba wszystkie instalacje – wentylacyjną, elektryczną, grzewczą czy wod-kan. Każda odnaleziona wada powinna znaleźć odzwierciedlenie w protokole odbioru mieszkania wraz z informacją o terminie, w którym deweloper decyduje się na usunięcie usterek. Co ważne, odbioru mieszkania dokonuje się jeszcze przed przeniesieniem prawa własności na kupującego.

Jeśli wady nieruchomości ujawniły się później, już po okresie odbioru technicznego, właściciel domu czy mieszkania nie jest pozbawiony szans na reklamację. Wtedy jednak nie korzysta z zapisów ustawy deweloperskiej, a przepisów Kodeksu cywilnego, które mówią o rękojmi.

Dzięki znowelizowanej w grudniu 2014 roku ustawie o prawach konsumenta kupujący ma na to więcej czasu – ważne, by ujawnić wady w okresie do pięciu lat od odbioru nieruchomości (wcześniej były to trzy lata). Istotne jest to, że prawo nie ogranicza, ani nie wskazuje wad, które mogą być reklamowane na tej podstawie. Daje za to nabywcy szerokie możliwości wykorzystania reklamacji.

Radzimy: Mieszkanie lepiej odebrać z fachowcem, czy samemu

Można domagać się (koniecznie na piśmie, mając pewność, że dotarło ono do dewelopera np. listem poleconym) usunięcia wady, wymiany wadliwego elementu oraz obniżenia ceny za nieruchomość, jeśli jej wartość została przez wadę obniżona. W ostateczności można też wystąpić z propozycją odstąpienia od umowy (jednak tylko wtedy, gdy ujawniona wada jest bardzo istotna – na przykład wpływa na bezpieczeństwo przebywających w domu czy mieszkaniu domowników).

Za istotne mogą zostać uznane również wady prawne, na przykład wtedy, gdy okaże się, że deweloper postawił budynek na działce, do której nie ma praw. Deweloper może zgodzić się z roszczeniami, albo zaproponować inną formę zadośćuczynienia klientowi. Ma dwa tygodnie, by doręczyć pismo, w którym uznaje wady lub ich nie uznaje. Ale jeśli odmówi ich uznania, powinien napisać, jakie są tego przyczyny. Natomiast jeśli uzna wady, ma miesiąc na ich usunięcie. W niektórych sytuacjach problem może okazać się na tyle poważny, że na jego usunięcie nie wystarczy 30 dni. Deweloper może wtedy przedłużyć okres naprawy, podając jednak odpowiednie uzasadnienie dla takiej zwłoki.

Ale uwaga – przy reklamacji pewnych wad nie można powoływać się na przepisy o rękojmi. Dotyczy to na przykład elementów wyposażenia lokalu, które były przygotowywane na indywidualne zamówienie kupującego, a także tzw. białego montażu. W przypadku wykonania ich niezgodnie z zamówieniem potwierdzonym odpowiednią umową w sukurs kupującemu przychodzą przepisy o niezgodności towaru z umową. Na ujawnienie tego typu wad kupujący ma jednak tylko dwa lata.

Przeczytaj: Jak składać reklamację u dewelopera lub w spółdzielni mieszkaniowej 

Oczywiście kupujący może również powołać się na zapisy gwarancji, która została udzielona przez dewelopera. Gwarancja jest jednak najsłabszą podstawą do reklamowania wad. Jest to bowiem zobowiązanie, które deweloper sam dobrowolnie na siebie nakłada. Bardzo często zapisy gwarancyjne dotyczą tylko wskazanych w umowie elementów albo sytuacji, w których ujawniona wada będzie usunięta na koszt dewelopera. Jeśli wada podlega zarówno zapisom mówiącym o rękojmi, jak i gwarancji dewelopera to od klienta zależy, z których przepisów będzie chciał skorzystać składając reklamację. 

Warto wiedzieć: Dlaczego ściany w mieszkaniu pękają