Składamy reklamację u dewelopera lub w spółdzielni mieszkaniowej. Jak domagać się usunięcia usterek

Popękany sufit, nierówne podłogi, niedokładnie pomalowane ściany, niedomykające się okna, uszkodzona klamka w drzwiach wejściowych do mieszkania albo nie te materiały wykończeniowe, o jakich była mowa. Oto tylko niektóre z wad, jakie może „zostawić po sobie" firma stawiająca bloki lub zajmująca się wykończeniem lokali.

To nie podwykonawca stawiający budynek czy firma odpowiedzialna za wykończenie (choćby częściowe) mieszkań powinna być pociągnięta do usunięcia usterek i likwidacji wad w mieszkaniu. Takie firmy działają jedynie na zlecenie inwestora. Za całość natomiast odpowiada deweloper lub spółdzielnia mieszkaniowa, jeżeli to ona jest inwestorem.

Odbiór mieszkania, czyli na co zwrócić uwagę

Podczas odbioru mieszkania należy dokładnie je obejrzeć i porównać jego stan, wykończenie oraz wyposażenie z projektem mieszkania albo z umową. Warto też sprawdzić materiały wykończeniowe oraz schemat wszystkich instalacji w mieszkaniu, m.in. elektrycznej, gazowej, wodno-kanalizacyjnej i podłączeń np. pod tzw. biały montaż. Jeśli ujawnione zostaną różnice między stanem faktycznym, a tym, co w dokumencie, należy o nich napisać w protokole odbioru. Na tym etapie należy domagać się naprawy wad.

Wady mieszkania wyszły na jaw po naszej przeprowadzce

Czasem wady dają o sobie znać wtedy, gdy rodzina już mieszka na nowym mieszkaniu. W kodeksie cywilnym jest mowa o odpowiedzialności z tytułu rękojmi za tzw. wady fizyczne. To znaczy: obowiązkiem dewelopera czy spółdzielni jest likwidacja wszelkich niedociągnięć (wad, usterek) w mieszkaniu, które pomniejszają wartość lokalu i czynią go nie do końca użytecznym.

Czy wiesz?: Kto odpowiada za wady w mieszkaniu deweloperskim 

Kwestia rękojmi dotyczy także przypadków, gdy w lokum w ogóle nie ma określonych rozwiązań, właściwości i elementów wyposażenia, jakie – zgodnie z umową podpisaną między nabywcą mieszkania a deweloperem – powinny się w nim znaleźć. Wówczas takie mieszkanie można traktować jako wydane w stanie niezupełnym. Tak je określają przepisy. Klient powinien w reklamacji nie tylko opisać wady i usterki, ale również wskazać deweloperowi termin, w jakim ten ma wady usunąć.

Gwarancja a rękojmia od dewelopera

Udzielenie gwarancji zależy od dobrej woli dewelopera. Rękojmia za wady fizyczne przysługuje natomiast z mocy prawa. Nie można jej wykluczyć, ograniczyć albo skrócić czasu jej obowiązywania, co czasem próbują przeforsować deweloperzy. Co więcej: jej zapisy nie muszą nawet znaleźć się w umowie spisywanej między inwestorem a nabywcą mieszkania.

Uprawnienia z tytułu rękojmi wygasają po trzech latach, licząc od dnia, w którym mieszkanie zostało przekazane kupującemu. Gdy okaże się, że w lokum są usterki i zostaną one wykryte po zawarciu umowy przedwstępnej, klient ma prawo odstąpić od umowy lub domagać się obniżenia ceny lokalu. W przypadku, gdy deweloper czy spółdzielnia bez kłopotu, za to błyskawicznie wymienią wadliwą rzecz na nową lub uzupełnią brakujące wyposażenie, nabywca takiego mieszkania nie ma już prawa odstąpić od umowy.

Co zrobić, gdy deweloper nie reaguje na reklamację

Jeśli nabywca mieszkania wszystkie dokumenty złożył w obowiązującym terminie, powołując się przy tym na przepisy kodeksu cywilnego, a deweloper ociąga się z naprawami, warto do niego napisać jeszcze ponaglenie (a nie kolejną reklamację).

Co to takiego?: Mieszkanie z wadą ukrytą 

Gdy inwestor nadal nie zabiera się za usuwanie niedociągnięć, nie zapłaci odszkodowania czy kary umownej, a na jakiekolwiek negocjacje z nim szans nie ma, klient może wystąpić do sądu i tam dochodzić swoich uprawnień. Właściciel mieszkania może żądać odszkodowania od dewelopera lub ze spółdzielni budującej blok. Wystąpi z tytułu nienależytego wykonania zobowiązania oraz zwłoki w wykonaniu prac.