Odbiór mieszkania od dewelopera – jakie prawa ma kupujący

Przed przyjęciem kluczy do lokalu i podpisaniem protokół odbioru mieszkania zawsze trzeba sprawdzić, czy stan faktyczny nieruchomości pokrywa się z obietnicami dewelopera. Jest to tym ważniejsze, że po dokonaniu odbioru mieszkania dochodzenie roszczeń może być trudne. Dlatego, aby oszczędzić sobie nerwów w przyszłości, nabywca mieszkania powinien upewnić się, co tak naprawdę jest odbierane od dewelopera.

Odbiór mieszkania bez pozwolenia na użytkowanie? Uważaj

Przed zaproszeniem klienta na odbiór mieszkania deweloper musi najpierw uzyskać pozwolenie na użytkowanie budynku wielorodzinnego. Dokument taki wydaje powiatowy lub wojewódzki inspektor nadzoru budowlanego po przeprowadzeniu kontroli w obiekcie. Bez tego pozwolenia mieszkanie w danym budynku jest zabronione. Nabywca, którego deweloper powiadomi o zakończeniu budowy, powinien zatem zawsze upewnić się, że pozwolenie na użytkowanie zostało już wydaje – najlepiej zażądać od dewelopera okazania tego dokumentu.

Zobacz atrakcyjne nieruchomości na sprzedaż na stronie lub w aplikacji Gratki

Co istotne, część deweloperów proponuje klientom odbiór mieszkania przed uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie. Klient może się na to zgodzić, ale taki przedwczesny odbiór jest tylko okazją do sprawdzenia stanu technicznego lokalu i nie powinien zakończyć się przekazaniem kluczy. Istnieje bowiem ryzyko, że deweloper nie otrzyma pozwolenia na użytkowanie, co dla klientów oznacza kłopoty. Z tego samego powodu nie należy podpisywać umowy przenoszącej własność mieszkania, zanim deweloper uzyska wymagane pozwolenie.

Odbiór mieszkania od dewelopera – co trzeba wiedzieć?

Właściwy odbiór techniczny odbywa się zawsze po wydaniu pozwolenia na użytkowanie budynku. Szczegóły odbioru mieszkania określa umowa deweloperska. Bardzo ważne jest więc, żeby przed jej podpisaniem dokładnie się z nią zapoznać. Deweloperzy próbują bowiem czasem umieścić w niej niedozwolone zapisy.

Uwaga! Polskie prawo zabrania dokonania przez dewelopera jednostronnego odbioru mieszkania, czyli pod nieobecność nabywcy mieszkania lub jego przedstawiciela. Przy odbiorze lokalu zawsze musi zatem być nabywca lub upoważniona przez niego osoba.

Inny niedozwolony zapis to informacja, że deweloper poprawi tylko te ewentualne usterki, które zostaną stwierdzone w trakcie odbioru lokalu i wpisane do protokołu. O tej kwestii piszemy szerzej w dalszej części artykułu. Co istotne, jeśli klient podpisze umowę zawierającą niedozwolone zapisy, późniejsze dochodzenie swoich praw w razie kłopotów może być utrudnione. Warto więc czytać dokumenty uważnie.

Termin odbioru wyznacza deweloper i informuje o tym klienta za pomocą pisemnego zawiadomienia. Jeśli nabywca mieszkania nie stawi się na odbiór, deweloper ma obowiązek odczekać minimum 60 dni, po czym wyznaczyć kolejny termin i znów wysłać klientowi pocztą zawiadomienie. Jeśli nabywca przegapi również drugi termin, deweloper ma prawo odstąpić od umowy. Nie dotyczy to jednak sytuacji, gdy niestawienie się na odbiór było spowodowane siłą wyższą, np. chorobą czy wypadkiem.

Na odbiór mieszkania masz prawo przyjść z fachowcem

Oględziny mieszkania to okazja do szczegółowej weryfikacji deweloperskich obietnic. Nabywca lokalu ma prawo zabrać ze sobą specjalistę, np. inspektora nadzoru budowlanego lub kierownika budowy – taka osoba za stosowną opłatą pomaga ocenić, na ile mieszkanie spełnia standardy budowlane i warunki podpisanej z deweloperem umowy.

– Coraz więcej osób podchodzi do odbioru mieszkania bardzo profesjonalnie, asysta specjalisty nie jest niczym wyjątkowym – mówi Przemysław Stefanowski z PBG Erigo – Dla rzetelnych deweloperów to dobra sytuacja, bo pozytywna opinia ze strony fachowego inspektora jest najlepszą rekomendacją dla nowych i potencjalnych klientów – dodaje Stefanowski.

Ile kosztuje pomoc eksperta? Cena takiej usługi to zazwyczaj kilkaset złotych (rzadko więcej niż 200–300 zł), choć wiele zależy tu też od wielkości miasta, w którym odbierany jest lokal. Na tle ogółu wydatków na zakup mieszkania jest to więc znikomy koszt. Jeśli nabywca mimo wszystko chce zaoszczędzić, warto przynajmniej zabrać ze sobą na oględziny kogoś, kto już kiedyś kupował od dewelopera lokal i wie, na co zwrócić uwagę.

Samodzielny odbiór mieszkania – jak się przygotować?

Jeśli nabywca zdecyduje się na samodzielny odbiór mieszkania, jego najważniejszym zadaniem jest przygotowanie listy rzeczy do sprawdzenia. Bez takiej listy łatwo bowiem przeoczyć coś istotnego. Kupujący musi też pamiętać o zabraniu niezbędnych narzędzi: poziomnicy, kątownika i miarki budowlanej, a także dokumentów. Najważniejsze będą umowa, plan mieszkania oraz dokładny opis obiecanego standardu lokalu.

Sprawdź: Prospekt informacyjny dewelopera. O czym deweloper musi Cię poinformować?

Podczas odbioru nabywca dokonuje dokładnych oględzin mieszkania, sprawdzając, czy to, na co umówił się z deweloperem w umowie przedwstępnej, zostało poprawnie wykonane. Na odbiór najlepiej umawiać się w ciągu dnia, ponieważ w naturalnym świetle łatwiej dostrzec usterki. Elementy, które bezwzględnie trzeba skontrolować, to:

• powierzchnia mieszkania – należy zmierzyć ją bardzo dokładnie za pomocą miarki;
• wysokość pomieszczeń – powinna być taka sama w całym mieszkaniu, chyba że plan stwierdza inaczej;
• zgodność z planem lokalu – trzeba zbadać kształt i rozmieszczenie pomieszczeń;
• standard mieszkania – musi być zgodny z zapisami umowy;
• rozmieszczenie instalacji – trzeba zwrócić uwagę na dopływy, odpływy, gniazdka elektryczne itp. oraz sprawdzić zapalniczką drożność wentylacji;
• sprawność instalacji – warto mieć ze sobą np. butelkę z wodą, żeby sprawdzić drożność odpływów;
• wielkość otworów okiennych i drzwiowych – musi być zgodna z tym, co głosi dokumentacja;
• parapety i balkony – ważny będzie zwłaszcza odpowiedni ich spadek;
• szczelność drzwi i okien – trzeba też sprawdzić, czy lekko się otwierają i zamykają;
• kąty w lokalu – jeśli plan nie stanowi inaczej, powinny być proste;
• poziom wylewek i pion ścian – im dłuższa będzie poziomnica, tym dokładniejszy będzie pomiar;
• ściany – nie mogą mieć pęknięć, rys ani niedoskonałości.

Szczególną uwagę warto zwrócić na okna. Zdarza się bowiem, że wyniku prac budowlanych niewystarczająco zabezpieczone okna mogą zostać uszkodzone – pojawiają się wtedy zarysowania na profilach okiennych czy uszkodzenia szyb.

Co więcej, jeśli wraz z mieszkaniem zakupione zostało miejsce w garażu, miejsce parkingowe pod budynkiem bądź komórka lokatorska, warto poświęcić parę chwil na oględziny również tych miejsc.

Usterka, błędy i co dalej?

Czasem zdarza się, że podczas odbioru lokalu nabywca znajduje usterki bądź inne nieprawidłowości. Jeżeli współpraca z deweloperem układała się dotąd dobrze, najprawdopodobniej przeprosi on za wszelkie niedociągnięcia i usunie je. Nie warto jednak poprzestawać na samej obietnicy słownej.

Wszystkie usterki wykryte przy odbiorze lokalu powinny zostać odnotowane w protokole odbioru mieszkania. Wówczas deweloper ma 14 dni na doręczenie nabywcy oświadczenia o uznaniu wad lub o odmowie ich uznania ze wskazaniem przyczyn. Natomiast w ciągu 30 dni od podpisania protokołu deweloper powinien usunąć uznane przez siebie wady.

Protokół odbioru ma kluczowe znaczenie, ponieważ tylko jego zapisy są prawnie wiążące. Jeśli usterka nie zostanie do niego wpisana, wyegzekwowanie jej usunięcia od dewelopera będzie trudniejsze.

Co ważne, nie należy podpisywać protokołu, jeżeli w lokalu stwierdzono wady uniemożliwiające zamieszkanie. W takiem sytuacji należy zażądać od dewelopera usunięcia wad i wskazania nowego terminu odbioru mieszkania. Takie sytuacje na szczęście zdarzają się jednak rzadko.

Usterka wykryta po podpisaniu protokołu

Jeżeli nabywca podpisze protokół i odbierze mieszkanie, a następnie odkryje w lokalu niezauważoną wcześniej wadę, prawo stoi po jego stronie. Na odpowiedzialność dewelopera za wady fizyczne i prawne lokalu mieszkalnego ma bowiem wpływ nie tylko ustawa deweloperska, ale także przepisy kodeksu cywilnego o rękojmi.

Przeczytaj: Oszuści mieszkaniowi na rynku sprzedaży. Jak się przed nimi uchronić?

Dzięki prawu rękojmi nabywca ma prawo dochodzić swoich roszczeń za wady mieszkania (budynku) przez okres 5 lat od momentu odbioru lokalu. Jeśli wada dotyczy rzeczy ruchomych zamontowanych w mieszkaniu, np. wyposażenia kuchni, nabywca może żądać ich usunięcia przez jeden rok od chwili odbioru. Możliwe jest też późniejsze dochodzenie roszczeń, ale tylko wówczas, jeśli deweloper zataił wady budynku.

W przypadku wykrycia wad już po odbiorze mieszkania należy sporządzić ich pisemny wykaz i dostarczyć go drogą pocztową deweloperowi oraz wskazać mu termin usunięcia wad. Ważne jest, żeby właściciel lokalu miał pisemne potwierdzenie wysłania dokumentu. Jeśli deweloper nie uzna żądań właściciela, pozostaje droga sądowa. Z tytułu rękojmi klient może żądać jednej z trzech rzeczy:

• usunięcia lub naprawienia wady przez dewelopera (na jego własny koszt);
• obniżenia ceny lokalu tak, by była adekwatna do obniżonej wartości lokalu;
• odstąpienia od umowy i zwrotu pieniędzy.

Ta ostatnia opcja obowiązuje tylko w przypadku zauważnienia w mieszkaniu istotnych wad lub w sytuacji, gdy deweloper mimo zobowiązania się nie usunie usterek w wyznaczonym terminie. Co ważne, z prawa rękojmi nie można też skorzystać, jeśli deweloper uczciwie powiadomił klienta o wadach i obniżył z tego tytułu cenę nieruchomości, a klient się na to zgodził.

Trzeba też pamiętać, że deweloper może też objąć całe mieszkanie lub jego części dobrowolną gwarancją. Zazwyczaj na jej mocy deweloper zobowiązuje się do usunięcia ewentualnych usterek na własny koszt. Szczegóły takie jak okres trwania gwarancji i jej warunki zawsze określa jednak umowa deweloperska.

Zobacz: Jak deweloperzy walczą o klientów? Oto dodatkowe usługi, jakie świadczą