Trudno dostać kredyt hipoteczny? Teraz będzie łatwiej. Zdolność kredytowa wzrośnie dzięki decyzji KNF

Rynek mieszkaniowy jest dziś w stagnacji, a jej główną przyczyną są surowe zasady oceniania zdolności kredytowej przez banki. Nawet przyzwoicie zarabiające gospodarstwa domowe mają obecnie problem z otrzymaniem kredytu hipotecznego, co często utrudnia lub wręcz uniemożliwia zakup nieruchomości.

Dla potencjalnych kredytobiorców wreszcie są jednak dobre wieści – 7 lutego 2023 r. KNF zalecił bankom, żeby przy obliczaniu zdolności kredytowej uwzględniały tzw. bufor wynoszący tylko 2,5 p.p., a nie – jak dotąd – aż 5 p.p. Przypomnijmy, że bufor ma wyrażać ryzyko wzrostu stóp procentowych i jest doliczany m.in. do marży banku. Jego obniżenie oznacza, że zdolność kredytowa części osób zauważalnie wzrośnie.

– Obniżenie bufora z 5 pp. do 2,5 pp. podwyższy dostępną kwotę zwykłego (bez dopłat) kredytu o 19%. Oznacza to np. wzrost z 269 tys. zł do 321 tys. zł w przypadku pary bez dzieci i z dochodem 6000 zł netto – wylicza Jarosław Sadowski, główny analityk Expander Advisors. – Znaczący wzrost zdolności kredytowej (o 70,9%) pojawi się natomiast w przypadku kredytów z dopłatą udzielanych w ramach programu „Bezpieczny kredyt 2%). W taki przypadku dostępna kwota dla wspomnianej pary wzrośnie z 369 tys. zł do 461 tys. zł.

Jak wyjaśnia KNF, zmiana podyktowana jest poprawą sytuacji gospodarczej i obniżeniem ryzyka, że kredytobiorcy przestaną sobie radzić ze spłatą zobowiązania.

– W związku z ustabilizowaniem poziomu stóp procentowych i obniżeniem prawdopodobieństwa ich wzrostu oraz aktualnym zachowaniem portfeli kredytów mieszkaniowych banków na znaczeniu tracą przesłanki zalecenia podwyższenia do 5 p.p. poziomu minimalnej zmiany stopy procentowej, stosowanej w procesie oceny zdolności kredytowej – wyjaśnia KNF w oświadczeniu.

Nowy, obniżony bufor (ułatwiający pożyczenie pieniędzy) będzie stosowany przez banki przy obliczaniu zdolności w przypadku:

• kredytów hipotecznych z okresowo stałą stopą procentową,
• kredytów hipotecznych ze zmienną stopą procentową.

Co ważne, zmiana nie oznacza, że banki wszędzie i zawsze będą stosować obniżony bufor 2,5 p.p. Jest to jedynie jego najniższa dopuszczalna wartość. Jak podkreśla KNF, bank powinien uważnie oceniać ryzyko i w razie potrzeby zwiększać bufor – zwłaszcza przy kredytach ze zmiennym oprocentowaniem.

– Najniższy minimalny poziom bufora tj. 2,5 p.p. powinien mieć zastosowanie dla kredytów opartych na tymczasowo stałej stopie procentowej. W przypadku kredytów oprocentowanych zmienną stopą procentową powinien zostać zastosowany adekwatnie wyższy poziom bufora. Za właściwą ocenę ryzyka i przyjęcie adekwatnych rozwiązań w tym obszarze jest odpowiedzialny zarząd banku – podaje Urząd.

Zwiększenie dostępności kredytów mieszkaniowych to krok, na który czekali od dawna nie tylko nabywcy, ale i deweloperzy. Dla branży „zima” w kredytach oznacza gorszą sprzedaż nieruchomości, a co za tym idzie – niższe zyski i konieczność ograniczania nowych inwestycji. Nowa rekomendacja KNF to z perspektywy obserwatorów rynku niewątpliwie krok w dobrą stronę i szansa na rozruszanie rynku.

– Co ważne, deweloperzy mają przygotowane inwestycje, które mogliby rozpocząć, gdy tylko pojawiłyby się oznaki poprawy koniunktury. Zapobiegłoby to wzrostowi cen spowodowanemu niewystarczającą podażą, gdy banki „odkręcą już kurek” z kredytami – wskazywał jeszcze przed ogłoszeniem nowej rekomendacji Marek Wielgo, ekspert portalu GetHome.pl.

Eksperci zwracają też uwagę, że niski popyt na mieszkania nie wynika dziś z tego, że Polacy nie chcą kupować nieruchomości. Wręcz przeciwnie – gdy tylko kredyty staną się bardziej dostępne, popyt ponownie wystrzeli. Trudno powiedzieć, czy wystarczy do tego jedna zmiana dokonana przez KNF, ale w połączeniu z rozwiązaniami takimi jak program „Pierwsze Mieszkanie” czy „Mieszkanie bez wkładu własnego” jest to możliwe.

– Wysokie stopy procentowe plus 5-procentowy bufor zapisany w rekomendacji S spowodowały mocny spadek akcji kredytowej – mówi Marcin Krasoń, ekspert Otodom Analytics. – Gdy sytuacja kredytowa się zmieni, to początkowo ten skumulowany popyt wybuchnie i ludzie znów „rzucą się” na zakup mieszkania.