„Mieszkanie bez wkładu własnego”, czyli łatwiejszy zakup nieruchomości. Jak skorzystać z programu? Oto zasady

„Mieszkanie bez wkładu własnego” to program, który umożliwia wzięcie kredytu hipotecznego osobom, które chciałyby kupić M, ale mają problem z zebraniem pieniędzy na wkład własny. Teraz nie jest to konieczne – dzięki państwowej gwarancji bank udzieli kredytu hipotecznego bez wkładu własnego.

Państwo pokryje od 10 do 20 proc. wartości nieruchomości (jednak nie więcej niż 100 tys. zł), co zastąpi wkład własny klienta. Okres spłaty kredytu z gwarancją to co najmniej 15 lat, a raty mogą być równe lub malejące. Z kolei stopa procentowa może być zmienna lub okresowo stała. Kredyty takie będą udzielane do dnia 31 grudnia 2030 r.

– Z perspektywy kredytobiorcy to dodatkowa kwota, która oznacza, że możemy zaciągnąć kredyt hipoteczny bez środków własnych, ale oczywiście powiększa ona kredyt i to zobowiązanie trzeba będzie spłacić – wyjaśnia wiceminister Barbara Socha w rozmowie z „Super Expressem”.

Program ruszył 27 maja 2022 r. Obecnie nabór wniosków prowadzą trzy banki: PKO Bank Polski, Santander Bank Polska oraz Alior Bank. Kolejne banki mają uruchomić nabór m.in. w październiku 2022 r.

W ramach nowego programu można zaciągnąć jedynie kredyt złotówkowy. Wnioskuje się o niego tak samo, jak o zwykły kredyt (ale wyłącznie w bankach, które zawarły odpowiednią umowę z Bankiem Gospodarstwa Krajowego). Uzyskane pieniądze można przeznaczyć tylko na poniższe cele:

• zakup mieszkania lub domu (w tym koszty wykończenia nieruchomości),
• zakup działki na cele budowlane,
• budowa domu jednorodzinnego,
• wkład budowlany.

Przez cały okres spłaty nie można wykorzystywać nieruchomości kupionej czy wybudowanej w ramach programu do prowadzenia działalności gospodarczej.

Klient za możliwość skorzystania z kredytu płaci 1-procentową prowizję od kwoty gwarancji (maksymalnie 1000 zł). Musi też pokryć oczywiście wszelkie związane z kredytem i zakupem mieszkania opłaty, takie jak np. taksa notarialna.

Z nowego kredytu mogą skorzystać zarówno małżeństwa, jak i związki nieformalne oraz single. Jak wyjaśnia rząd, warunkiem uczestnictwa w programie „Mieszkanie bez wkładu własnego” jest nieposiadanie na własność żadnego mieszkania ani domu (nie wolno też mieć spółdzielczego prawa do nieruchomości). Przewidziano jednak pewne wyjątki dla rodzin wielodzietnych.

– Kredytobiorca oraz członkowie jego gospodarstwa domowego nie mogą być właścicielami innego mieszkania, chyba że w skład gospodarstwa domowego wchodzi dwoje albo więcej dzieci. W takim przypadku mogą łącznie posiadać jedno inne mieszkanie, jednak nie większe niż 50 m2, gdy dzieci jest dwoje, 75 m2, gdy dzieci jest troje, i 90 m2, gdy dzieci jest czworo. Dla rodzin posiadających pięcioro lub więcej dzieci limitu metrażowego już nie ma – czytamy w komunikacie.

Kredytobiorca chcący otrzymać pieniądze musi mieć odpowiednio wysoką zdolność kredytową, a więc stabilne zarobki pozwalające na spłacenie zobowiązania (ocenia to bank).

– Gwarantowany kredyt mieszkaniowy nie jest instrumentem kierowanym do gospodarstw domowych o niskich dochodach. Możesz uzyskać kredyt o 100 proc. wartości mieszkania, jeśli masz zdolność do obsługi tego zobowiązania – wyjaśnia rząd na gov.pl.

Co istotne, nie można otrzymać kredytu bez wkładu własnego, jeśli kredytobiorcy albo którejś z osób w jego gospodarstwie domowym już takiego kredytu udzielono. Innymi słowy, na jedno gospodarstwo domowe można wziąć tylko jeden taki kredyt.

Kredyt bez wkładu własnego miał być dostępny od 27 maja 2022 r. w wybranych bankach, jednak mimo startu programu na początku nie oferował go żaden bank. Obecnie nabór wniosków prowadzą PKO Bank Polski, Alior Bank i Santander Bank Polska. Docelowo w programie weźmie udział kilkanaście banków, z czego na razie pewne są:

• Alior Bank S.A.
• Bank Ochrony Środowiska,
• Bank Pekao S.A.
• Bank Spółdzielczy Rzemiosła w Krakowie,
• Bank Spółdzielczy w Brodnicy,
• BPS S.A.
• Santander Bank Polska.

Trwa zawieranie umów o udział w programie między BGK a kolejnymi bankami.

Procedura składania wniosku jest stosunkowo prosta, jednak może się nieco różnić w zależności od banku. W razie wątpliwości najlepiej skontaktować się z bankiem, który udzieli wszystkich niezbędnych informacji. Ogólny kształt procedury podajemy poniżej.

1. Osoba chcąca skorzystać z programu pobiera ze strony BGK wzór wniosku wraz z załącznikiem (dotyczącym warunków uzyskania gwarancji spłaty kredytu).
2. Kredytobiorca składa wypełniony wniosek plus załącznik, a także inne wymagane dokumenty w banku, w którym chce uzyskać kredyt bez wkładu własnego.
3. Bank ocenia wniosek i informuje klienta o decyzji.
4. Jeśli decyzja jest pozytywna, kredytobiorca i bank zawierają umowę kredytową.

Z programu „Mieszkanie bez wkładu własnego” mogą skorzystać również osoby mieszkające poza terytorium Polski. Jak wyjaśnia Ministerstwo Rozwoju i Technologii:

Jeżeli obcokrajowiec prowadzi gospodarstwo domowe poza terytorium RP wspólnie z osobą posiadającą polskie obywatelstwo, to razem mogą ubiegać się o udzielenie kredytu. W przypadku prowadzenia gospodarstwa domowego na terytorium RP nie ma takiego wymogu, tj. kredyt może zostać udzielony także singlowi nieposiadającemu obywatelstwa polskiego. Natomiast skorzystanie ze spłat rodzinnych możliwe jest wyłącznie w sytuacji prowadzenia gospodarstwa domowego na terytorium RP oraz nieposiadania lokalu mieszkalnego innego niż nabyty lub wybudowany z wykorzystaniem gwarantowanego kredytu mieszkaniowego.

Według obecnych zasad w programie mogą wziąć udział osoby, które uzbierały od 0 do 10 proc. wymaganego przez bank wkładu własnego. Jeśli kredytobiorca nie ma żadnych środków na ten cel, państwo pokryje cały wkład własny, a jeśli zgromadził część kwoty, państwo dopłaci resztę.

Przykład: bank wymaga 20 proc. wkładu własnego. Tymczasem kredytobiorca zgromadził tylko 5 proc. Dzięki uczestnictwu takiej osoby w programie „Mieszkanie bez wkładu własnego” państwo dopłaca brakujące 15 proc.

Uwaga! Według rządowych zapowiedzi od 2023 r. ta zasada się zmieni. Po nowelizacji regulaminu w programie będą mogły wziąć udział nawet osoby, które zgromadziły do 20 proc. wkładu własnego. Oznacza to, że z programu skorzystają nawet ci, których stać na cały wkład własny.

Po co takie osoby miałyby brać udział? Ponieważ dzięki uczestnictwu można będzie skorzystać ze spłaty rodzinnej, czyli uzyskać umorzenie części kredytu po narodzinach drugiego lub kolejnego dziecka.

Warto dodać, że z kolei po 2025 r. – jak podaje Gazetaprawna.pl – rząd planuje objąć spłatą rodzinną także kredyty ze stałą stopą procentową, z wkładem własnym do 25 proc. wartości mieszkania.

Co ważne, za kredyt hipoteczny bez wkładu własnego można nabyć tylko nieruchomości mieszczące się w narzuconych odgórnie limitach cenowych. Jak wyjaśnia rząd, chodzi o ograniczenie wpływu nowego programu na ceny mieszkań.

– Aby zmniejszyć ryzyko wzrostu cen, zostanie wprowadzony poziom ceny maksymalnej za 1 m2 nieruchomości, która będzie kwalifikować się do programu – czytamy w Polskim Ładzie.

Oznacza to, że jeśli rodzina zdecyduje się na zbyt drogą nieruchomość, po prostu nie będzie się ona kwalifikowała do programu „Mieszkanie bez wkładu własnego”. Limity mogą się zmieniać co pół roku. Aktualne limity cen przedstawia tabela.

W praktyce podane limity oraz fakt, że państwo zagwarantuje klientowi nie więcej niż 100 tys. zł wkładu oznaczają, że za kredyt bez wkładu własnego można nabyć nieruchomość kosztującą maksymalnie 500 tys. zł.

– W największych miastach, w których popyt na mieszkania jest największy, stosunkowo niewiele z nich spełnia wymogi programu „Mieszkanie bez wkładu własnego”. Można je znaleźć głównie na obrzeżach miast – komentuje Marek Wielgo, ekspert portalu GetHome.pl.

Ogółem limity ceny metra kwadratowego mają zależeć od:

• województwa i miasta, w którym kupowany jest lokal (zostaną uwzględnione różnice w cenach mieszkań między regionami),
• zmieniających się kosztów budowy mieszkań,
• tego, czy lokal kupowany jest na rynku pierwotnym, czy wtórnym.

Jeśli w trakcie spłaty kredytu uzyskanego w ramach „Mieszkania bez wkładu własnego” rodzina uczestnika programu powiększy się o drugie lub kolejne dziecko, BGK spłaci część zobowiązania za kredytobiorcę:

• 20 tys. zł w przypadku drugiego dziecka,
• 60 tys. zł w przypadku trzeciego lub kolejnego dziecka.

Z tego rozwiązania, nazwanego spłatą rodzinną, skorzystają tylko osoby, które:

• w dniu spłaty nie są właścicielami żadnej innej nieruchomości niż ta nabyta dzięki kredytowi bez wkładu (nie można też mieć spółdzielczego prawa do nieruchomości),
• prowadzą gospodarstwo domowe na terenie Polski,
• nadal spłacają kredyt w ramach programu (nie doszło do wypowiedzenia umowy).

Jak informuje businessinsider.com.pl, od 2023 r. program będzie funkcjonował w zupełnie nowej odsłonie. Ma on m.in. zmienić nazwę – nowa najprawdopodobniej będzie brzmieć „Rodzinny kredyt mieszkaniowy”. To jednak dopiero początek zmian.

Najważniejsze różnice między „Mieszkaniem bez wkładu własnego” a „Rodzinnym kredytem mieszkaniowym” są następujące:

• z nowej wersji programu będą mogły skorzystać także osoby, które zgromadziły część lub nawet całość wkładu własnego,
• kredytobiorcy, którzy zdecydują się na kredyt o stałej stopie procentowej, skorzystają ze spłaty rodzinnej nawet wtedy, gdy będą dysponowali wkładem własnym wyższym niż 20-procentowy.

Inną formę wsparcia przy zakupie nieruchomości – bon mieszkaniowy – ogłosiło Ministerstwo Rozwoju, Pracy i Technologii. Będzie to rozwiązanie niezwiązane z programem „Mieszkanie bez wkładu własnego”. Ustawa o bonach jeszcze nie została przyjęta, gdyż wciąż trwają nad nią prace. Według „DGP” bony ruszą 1 stycznia 2023 r. i będą dostępne do 31 grudnia 2030 r. Pieniądze uzyskane w ramach bonu będzie można przeznaczyć na zdobycie własnego mieszkania lub domu. Do uzyskania jest maksymalnie 100 tys. zł. Przewiduje się dwa warianty bonu:

• społeczny bon mieszkaniowy – dla rodzin z dziećmi oraz osób bezdzietnych nieposiadających własnego mieszkania,
• rodzinny bon mieszkaniowy – dla rodzin, w których skład wchodzi co najmniej 3 dzieci lub osoba niepełnosprawna.

Bon przyznawany będzie przez Zakład Ubezpieczeń Społecznych na wniosek beneficjenta. Można będzie go zrealizować między 1 stycznia a 31 grudnia następnego roku (czyli np. osoba składająca wniosek w 2023 r. skorzysta z bonu w 2024 r.). W razie potrzeby można będzie za opłatą przedłużyć ważność bonu o kolejny rok.

Na wszystkie typy bonów rząd przeznaczy rocznie kwotę do 1,2 mld zł. Gdy budżet się wyczerpie, kolejne złożone wnioski o bon nie będą już rozpatrywane.

Społeczny bon mieszkaniowy pozwoli uzyskać do 40 tys. zł. Kwota wsparcia zależeć będzie od wielkości gospodarstwa domowego. Osoba samotna może liczyć na 5 tys. zł, bezdzietne małżeństwo na 10 tys. zł, a małżeństwo z dziećmi na 25 tys. zł (jedno dziecko) lub 40 tys. zł (dwójka dzieci). Żeby otrzymać bon, trzeba będzie spełniać kryterium dochodowe, czyli mieć zarobki uniemożliwiające otrzymanie kredytu w banku (nie dotyczy starań o mieszkanie ze spółdzielni).

O bon może się starać osoba prowadząca gospodarstwo domowe, w którym żaden z członków nie posiada na własność domu ani mieszkania ani nie zbył prawa do takiej nieruchomości na drodze darowizny w ciągu ostatnich 3 lat. Osoba prowadząca gospodarstwo domowe nie może również dysponować spółdzielczym prawem do lokalu ani być stroną umowy deweloperskiej lub umowy o wkład budowlany.

Pieniądze z bonu można będzie przeznaczyć na następujące cele:

• partycypacja w TBS lub SIM,
• wkład mieszkaniowy przy staraniu się o lokal w spółdzielni mieszkaniowej.

Jak wynika z informacji udostępnionych przez MRPiT, bon społeczny nie może być przeznaczony na sfinansowanie budowy domu.

Rodzinny bon mieszkaniowy to opcja dla rodzin z co najmniej trójką dzieci lub z osobą niepełnosprawną. Co ważne, ten bon mogą uzyskać zarówno osoby posiadające własne mieszkanie, jak i osoby go pozbawione. Będzie to jednak miało wpływ na wysokość wsparcia.

Rodzina nieposiadająca mieszkania lub posiadająca nieruchomość o powierzchni do 65 m kw. może liczyć na 100 tys. zł przy trójce dzieci lub z osobą z niepełnosprawnością. Każde kolejne dziecko podnosi tę kwotę o 15 tys. zł.

Rodzina, która ma już własne mieszkanie o metrażu powyżej 65 m. kw., otrzyma niższe wsparcie – 55 tys. zł przy trójce dzieci lub z osobą z niepełnosprawnością. Podobnie jak w poprzednim przypadku, każde kolejne dziecko oznacza dodatkowe 15 tys. zł.

Środki z bonu rodzinnego mogą zostać wykorzystane na:

• partycypację w TBS lub SIM,
• wkład mieszkaniowy przy staraniu się o lokal w spółdzielni mieszkaniowej,
• zakup mieszkania lub domu jednorodzinnego,
• budowę domu jednorodzinnego.

Należy podkreślić, że rodzina korzystająca z bonu nie otrzyma pieniędzy do ręki – zostaną one przelane bezpośrednio na rachunek bankowy TBS, spółdzielni, dewelopera czy osoby prywatnej, od której kupowana jest nieruchomość.

Warto dodać, że w 2022 r. wprowadzono także możliwość budowy domu bez pozwolenia na budowę do 70 m2.