Zdolność kredytowa – co ją obniża? To musisz wiedzieć, zanim spróbujesz wziąć kredyt hipoteczny

Zdolność kredytowa to nic innego jak zdolność klienta banku do spłacenia w terminie zaciągniętego zobowiązania. Bank oblicza ją za każdym razem, gdy klient składa wniosek o kredyt mieszkaniowy. W ten sposób upewnia się, że kredytobiorca poradzi sobie z dodatkowym obciążeniem finansowym. Jeśli obliczenia wykażą, że klient chce pożyczyć zbyt dużą kwotę, bank nie udzieli takiej osobie kredytu.

Na to, jak wysoka jest zdolność kredytowa, wpływa cały szereg czynników. Co więcej, sposób obliczania zdolności co jakiś czas się zmienia, m.in. w związku z nowymi wytycznymi Komisji Nadzoru Finansowego, do których banki muszą się dostosować. Przy obliczaniu zdolności kredytowej bank uwzględnia przede wszystkim:

• dochody kredytobiorcy,
• formę zatrudnienia,
• miesięczny koszt utrzymania gospodarstwa domowego,
• liczbę osób w gospodarstwie domowym,
• spłacane obecnie zobowiązania (kredyty, pożyczki itp.),
• historię kredytową danej osoby,
• liczbę kredytobiorców (czy klient chce pożyczyć pieniądze sam, czy z kimś),
• wiek i stan cywilny kredytobiorcy.

Na zdolność kredytową wpływają też parametry samego kredytu, o który się wnioskuje. Tu znaczenie mają elementy takie jak wysokość wkładu własnego (im wyższa, tym lepiej), okres spłaty (im dłuższy, tym lepiej), typ raty (równe dają wyższą zdolność kredytową niż raty malejące) oraz kwota kredytu (im niższa, tym lepiej). Na zdolność wpływa też wreszcie cały szereg czynników, na które kredytobiorca nie ma wpływu, m.in. wysokość stóp procentowych czy sposób obliczania zdolności przez konkretny bank.

Wiedząc, co wpływa na zdolność kredytową, można dość łatwo domyślić się, co będzie ją obniżać. Do najważniejszych czynników mogących wpłynąć negatywnie na zdolność należy zaliczyć wysokie wydatki stałe w stosunku do dochodów oraz dużą liczbę spłacanych kredytów i pożyczek. Chcąc zaciągnąć kredyt hipoteczny, warto więc przede wszystkim spłacić przynajmniej część zaciągniętych zobowiązań. Znaczenie ma też forma zatrudnienia – dochody z umowy o pracę są uznawane za bardziej pewne niż te pochodzące np. z umowy o dzieło.

Na niekorzyść klienta może też świadczyć jego historia kredytowa, a szczególnie problemy z terminową spłatą w przeszłości. Jest to bowiem dla banku sygnał, że potencjalny kredytobiorca nie radzi sobie finansowo z oddawaniem pożyczonych sum. Nie zawsze jednak zdajemy sobie sprawę, że zdolność kredytową obniża także brak historii kredytowej. Mając do czynienia z osobą, która nigdy nie pożyczała pieniędzy, bank nie może bowiem ocenić, jak dobrze taka osoba poradzi sobie ze spłatą kredytu. Dobrym pomysłem może być zatem zaciągnięcie i spłacenie w terminie mniejszego zobowiązania, np. kredytu gotówkowego czy pożyczki.

Są też jednak mniej typowe czynniki obniżające zdolność kredytową, z których nie każdy zdaje sobie sprawę. Każdy z nich omawiamy kolejno w dalszej części artykułu.

W przypadku powiększania rodziny zasada jest prosta: im więcej osób na utrzymaniu kredytobiorcy, tym niższa jego zdolność kredytowa. A trudno nie zgodzić się z tym, że dzieci znacząco podnoszą comiesięczne wydatki w gospodarstwie domowym. Dlatego też kredytobiorca bezdzietny ma w oczach banku wyższą zdolność kredytową niż taki, który ma potomstwo.

Szacuje się, że każde dziecko obniża zdolność kredytową o ok. 5–10 proc.. W tej sytuacji ktoś mógłby wpaść na pomysł okłamania banku i „ukrycia” przed nim dziecka. Jest to jednak nie tylko nielegalne, ale i bezcelowe – bank z łatwością ustali stan faktyczny, a wówczas kredytobiorcę czekają kłopoty.

Warto jednak wspomnieć o jednym wyjątku. Jeśli kredytobiorca bierze udział w programie „Mieszkanie bez wkładu własnego”, posiadanie potomstwa działa na jego korzyść. W programie tym bowiem istnieje mechanizm tzw. spłaty rodzinnej, który sprawia, że jeśli kredytobiorcy w trakcie spłaty urodzi się drugie lub kolejne dziecko, część długu zostaje umorzona. Więcej na ten temat piszemy w artykule o „Mieszkaniu bez wkładu własnego”.

Sam fakt wzięcia ślubu nie wpływa na zdolność kredytową. Warto jednak pamiętać, że pomiędzy osobami, które się pobrały, automatycznie ustanawiana jest wspólnota majątkowa. Oznacza to, że w oczach banku dochody i wydatki obojga małżonków traktowane są wspólnie. Jeśli jedno ze współmałżonków kiepsko zarabia lub jest zadłużone, może to mocno utrudnić uzyskanie kredytu hipotecznego.

– Jeśli narzeczona czy narzeczony nie ma pracy, to lepiej zaciągnąć kredyt samodzielnie. Dodatkowy kredytobiorca bez dochodów tylko obniży dostępną kwotę kredytu, gdyż podwyższy szacowane przez bank koszty życia. Tego manewru nie da się jednak zastosować w przypadku małżonka (wyjątek to rozdzielność majątkowa) – wyjaśnia Jarosław Sadowski, główny analityk Expander Advisors.

Warto pamiętać, że małżonkowie ze wspólnotą majątkową mogą zaciągać kredyty mieszkaniowe tylko wspólnie. Możliwość robienia tego osobno daje dopiero rozdzielność majątkowa. Warto więc rozważyć jej ustanowienie, jeśli osoby planujące ślub wiedzą, że bez tego trudniej im będzie uzyskać kredyt.

Zgodnie z aktualnymi wytycznymi KNF klient banku może uzyskać kredyt hipoteczny wyłącznie w tej samej walucie, w której uzyskuje dochody. Dla osób zarabiających za granicą jest to spora przeszkoda. Po pierwsze oferta kredytów w dolarach czy euro może być mniej atrakcyjna niż oferta kredytów gotówkowych. Po drugie zaś osoba zarabiająca w nietypowej walucie (np. korona norweska) musi liczyć się z tym, że polski bank może w ogóle nie mieć w ofercie kredytu mieszkaniowego dla takiego klienta.

Warto też pamiętać, że klient, który obecnie spłaca kredyt w obcej walucie, będzie mieć niższą zdolność kredytową niż taki, który spłaca kredyt złotówkowy. Kredyt we franku szwajcarskim czy w euro jest bowiem oceniany przez bank jako bardziej ryzykowny.

Wiele osób na co dzień nie pamięta, że ma konto z limitem debetowym – większość z nas stara się z takiego limitu nie korzystać. Nie każdy jednak zdaje sobie sprawę, że samo posiadanie limitu debetowego na koncie obniża zdolność kredytową. To samo dotyczy posiadanych kart kredytowych, nawet nieużywanych. Jeśli tylko te produkty są aktywne, bank potraktuje je jako potencjalne zadłużenie pogarszające zdolność.

Jeśli zatem kredytobiorca planuje starać się o kredyt mieszkaniowy, dobrym pomysłem będzie pozbycie się tych produktów – w szczególności nieużywanych. To też dobra okazja do zrobienia ogólnych porządków w domowych finansach i posiadanych produktach bankowych.

Na koniec warto wspomnieć również o tym, że zdolność kredytową obniża także zbyt częste wnioskowanie o kredyt. Przy każdym złożonym wniosku bank wysyła bowiem zapytanie do Biura Informacji Kredytowej, żeby sprawdzić historię kredytową klienta. Każde takie zapytanie wpływa na lekkie obniżenie zdolności, a więc np. jeśli kredytobiorca jednocześnie złoży wniosek w wielu bankach, pogorszy swoje szanse na otrzymanie pieniędzy.