Sprzedaż mieszkań wzrośnie w tym roku? Eksperci: jest szansa na bardziej dostępne kredyty hipoteczne w 2023

2022 był rokiem znacznego spadku sprzedaży mieszkań w całej Polsce. To, o ile dokładnie pogorszyły się wyniki deweloperów, zależy od badanego wycinka rynku. Według danych Otodom.pl na rynkach pierwotnych siedmiu największych polskich miast sprzedaż była o 38 proc. gorsza niż rok wcześniej – z kolei eksperci REDNET Consulting, którzy wzięli pod uwagę sześć największych miast, mówią o spadku sprzedaży aż o 45,7 proc. Niezależnie od dokładnej liczby silny trend spadkowy jest wyraźnie widoczny.

– Z danych portalu tabelaofert.pl wynika, że największe spadki rok do roku zanotowano we Wrocławiu (49,1 proc.) i w Warszawie (48 proc.), najmniejsze zaś w Poznaniu (41,4 proc.) oraz Trójmieście (42,2 proc.) – podają eksperci.

Zdaniem analityków firmy Lendi w 2023 r. sprzedaż mieszkań może jednak wzrosnąć. Wskazują oni szereg rysujących się na horyzoncie zmian, które powinny ułatwić Polakom zakup nieruchomości, choć nie wcześniej niż za kilka miesięcy. Najważniejsze zmiany to:

• zastąpienie wskaźnika WIBOR przez WIRON – wielu kredytobiorców powinno odczuć tę zmianę jako spadek kosztów odsetkowych kredytu;
• wzrost zdolności kredytowej – jak wstępnie zapowiedział w grudniu prezes Komisji Nadzoru Finansowego, jeden ze wskaźników używanych przy obliczaniu zdolności zostanie obniżony z 5 proc. do 2,5 proc., co zwiększy zdolność kredytową (będzie to jednak dotyczyć głównie kredytów ze stałą stopą procentową);
• ustabilizowanie się stóp procentowych – po serii podwyżek przestały one rosnąć i istnieje nadzieja na obniżkę, co w połączeniu ze wzrostem zdolności kredytowej powinno zwiększyć dostępność kredytów hipotecznych.

– Raty dla kredytobiorców mających kredyty hipoteczne oparte o zmienną stopę procentową w ostatnich miesiącach znacząco wyhamowały i może to być sygnał, że jest to początek końca cyklu zaostrzenia polityki kredytowej zapoczątkowanej w październiku 2021 r. – mówi Piotr Borkowski, analityk biznesowy Lendi.

Jak zauważają eksperci Lendi, trudno oczywiście przewidzieć, jak w 2023 r. zachowa się rynek, jednak są powody do ostrożnego optymizmu. Poprawa sytuacji na rynku kredytów mieszkaniowych szybko odmroziłaby popyt na nieruchomości, na co czekają zarówno klienci, jak i deweloperzy oraz banki. Warto zauważyć, że część instytucji finansowych już próbuje ułatwić klientom uzyskanie kredytu, np. uwzględniając świadczenie 500 plus przy obliczaniu zdolności kredytowej.

– W naszych bardzo ostrożnych prognozach przewidujemy, że pierwszy kwartał 2023 r. będzie nadal trudny. Odczujemy echo wszystkich czynników, które komplikowały sytuację na rynku przez trzy poprzednie kwartały. Biorąc jednak pod uwagę pojawiające się na horyzoncie zmiany i coraz wyraźniej słyszalne postulaty kredytobiorców i banków, spodziewamy się lekkiego odbicia rynku już od drugiego kwartału. Na razie zbyt wcześnie by podawać cyfry, ale oczekujemy z delikatnym optymizmem – mówi Michał Petters, co-founder Lendi.

Od optymizmu, choćby i ostrożnego, dalecy są jednak deweloperzy. Choć w 2022 r. padł rekord liczby mieszkań oddanych do użytkowania, wynika on głównie z kończenia inwestycji rozpoczętych w lepszych czasach. Rzut oka na liczbę inwestycji, które w minionym roku rozpoczęto jasno wskazuje, że w odpowiedzi na niską sprzedaż deweloperzy budują mniej. Polski Związek Firm Deweloperskich ocenia, że w 2023 r. będzie podobnie i może ruszyć budowa zaledwie 70–80 tys. lokali.

– Rynek mieszkaniowy w ubiegłym roku zanotował potężne tąpnięcie, deweloperzy sprzedali średnio ponad 45 proc. mieszkań mniej niż w 2021 r. Siłą rzeczy rozpoczęto również mniej budów, ale inwestorzy są już przygotowani na poprawę sytuacji rynkowej. Dane GUS pokazują, że nie zmalała liczba uzyskiwanych pozwoleń na budowę. Oznacza to, że „na półce” leżą gotowe do rozpoczęcia inwestycje, które uruchomione zostaną, jak tylko poprawi się klimat do kupowania mieszkań na rynku – uważa Robert Chojnacki z serwisu tabelaofert.pl.

Eksperci portalu RynekPierwotny.pl również są zdania, że obecne hamowanie w mieszkaniówce jest tymczasowe i że deweloperzy ruszą z nowymi inwestycjami, gdy tylko na nowo stanie się to opłacalne. Wszystko zależy więc od tego, jak zmieniać się będzie sytuacja ekonomiczna. Warto pamiętać, że raz uzyskane pozwolenia na budowę mogą się co prawda przedawnić, jednak następuje to dopiero po kilku latach. Co więcej, w praktyce okres ten można stosunkowo łatwo wydłużyć.

– Deweloperzy mają czas, bo ich pozwolenia na budowę zachowują ważność przez trzy lata. Ponadto kolejne trzy lata deweloper zyskuje po rozpoczęciu budowy, jeśli postanowi ją przerwać – przypomina Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.