Podatek katastralny – czym jest i dlaczego budzi tak skrajne emocje? Czy podatek katastralny pojawi się w Polsce?

Podatek katastralny mocno różni się od podatku od nieruchomości, jaki znamy. Dziś właściciele mieszkań i domów płacą w Polsce kwotę podatku zależną od powierzchni nieruchomości – im większy metraż, tym wyższy podatek. Tymczasem w przypadku podatku katastralnego wysokość opłaty zależy od wartości nieruchomości. Oznacza to, że właściciele droższych lokali płacą więcej. Takie rozwiązanie ma zarówno swoje plusy, jak i minusy.

Podatek obliczany od wartości nieruchomości funkcjonuje od lat w wielu krajach europejskich i nie tylko (to np. jeden z najstarszych podatków w Stanach Zjednoczonych). Można go spotkać m.in. w takich państwach jak:

• Austria,
• Belgia,
• Czechy,
• Estonia,
• Francja,
• Holandia,
• Irlandia,
• Litwa,
• Łotwa,
• Niemcy,
• Szwecja,
• Wielka Brytania.

Wysokość tego podatku jest na ogół ustalana przez lokalne samorządy i zależy od wielu czynników – państwa stosują różne rozwiązania, np. wyliczanie kwoty do zapłacenia na podstawie wartości samej nieruchomości, wartości gruntu pod nieruchomością lub na podstawie potencjalnego rocznego zysku, jaki mógłby uzyskać właściciel z wynajmu swojego mieszkania. Niektóre kraje, jak np. Niemcy, mają też różną wysokość podatku w różnych regionach. Na ogół jednak wysokość podatku katastralnego w Europie waha się od 0,1 proc. do 3 proc. wartości nieruchomości.

Podatek od wartości (katastralny) na ogół jest znacząco wyższy niż podatek od powierzchni nieruchomości. Można to pokazać na przykładzie:

Maksymalna stawka podatku od nieruchomości w 2022 r. wynosi w Polsce 0,89 zł/m kw. Właściciel 50-metrowego mieszkania płaci dziś za nie ok. 218 zł podatku (44,50 zł za sam lokal plus opłaty za miejsce postojowe, części wspólne budynku itd.). Jeśli przyjąć, że mieszkanie jest warte 500 tys. zł, to po wprowadzeniu podatku katastralnego w wysokości 1 proc. ten sam właściciel zapłaci 5000 zł podatku.

Wartość nieruchomości jest na ogół ustalana przez profesjonalnych rzeczoznawców. Wiele krajów stosuje rozmaite ulgi podatkowe, dzięki czemu w praktyce płaci się niższy podatek.

Zwolennicy tego rozwiązania podatkowego jako jego główną zaletę podają wyższe dochody gmin. Ponieważ właściciele nieruchomości płacą większe kwoty niż przy podatku od powierzchni nieruchomości, samorządy lokalne mają więcej pieniędzy na lokalne inwestycje (budowę i remont dróg, rozbudowę sieci kanalizacyjnej, budowę mieszkań komunalnych itp.).

Inne istotne korzyści wynikające z wprowadzenia podatku katastralnego to:

• ograniczenie spekulacji nieruchomościami – inwestorom przestaje się opłacać kupowanie wielu mieszkań, np. w celu sztucznego podbijania czynszów najmu;
• większa dostępność mieszkań na rynku – dzięki ograniczeniu zakupów pod inwestycję na rynku jest więcej lokali dla osób kupujących M na własne potrzeby;
• zachęta do likwidowania pustostanów – właściciele nieużytkowanych budynków mają większą motywację, żeby je zagospodarować lub rozebrać;
• zwiększenie ruchu inwestycyjnego w gminach – gminy mogą udostępniać inwestorom dokładniejsze dane nt. wartości danej działki i budynków na niej stojących;
• zwiększenie bezpieczeństwa obrotu nieruchomościami – podatek katastralny sprzyja uporządkowaniu kwestii własności nieruchomości, co utrudnia życie mieszkaniowym oszustom;
• uporządkowanie przestrzeni miejskiej – samorządy mają większą motywację do ograniczania chaosu przestrzennego i promowania zrównoważonego rozwoju miast.

Nie bez znaczenia są też argumenty społeczne. Zdaniem zwolenników podatku katastralnego prowadzi on do bardziej sprawiedliwego rozłożenia obciążeń podatkowych – właściciele droższych nieruchomości, a więc osoby bardziej zamożne, płacą wówczas wyższe kwoty niż osoby mniej zamożne.

Głównym argumentem przeciwników podatku katastralnego jest to, że stanowi on dla obywateli znacznie większe obciążenie finansowe niż obecny podatek od metrażu. Dzisiejsze kwoty podatku od nieruchomości wzrosłyby znacząco, gdyby był on obliczany od wartości lokum. Z tego powodu przeciwnicy podatku katastralnego często nazywają go „podatkiem katastrofalnym”.

Inne istotne wady podatku katastralnego to:

• wzrost czynszów najmu – właściciele nieruchomości mają wyższe koszty ich utrzymania, które przerzucają na najemców;
• spadek zysków z najmu – inwestycje w mieszkania na wynajem stają się mniej opłacalne;
• wyższe koszty dla gmin na początkowym etapie – żeby wprowadzić podatek katastralny, gminy muszą najpierw uporządkować księgi wieczyste i wycenić wiele nieruchomości, co kosztuje;
• zniechęcanie do remontowania nieruchomości – remont podnosi wartość nieruchomości, co może zniechęcić właściciela do przeprowadzenia niezbędnych prac;
• wzrost cen nieruchomości – podatek katastralny podnosi koszty utrzymania nieruchomości, co może sprawić, że wzrosną także ich ceny.

Warto też wspomnieć o możliwych oszustwach: właściciele mieszkań mają motywację do zaniżania wartości swojej nieruchomości, bo dzięki temu płacą mniej. Państwo musi zatem stworzyć odpowiednie rozwiązania prawne, które to utrudnią. Przykładowo w Irlandii za sprzedaż mieszkania po cenie wyższej niż 110 proc. zadeklarowanej wartości nieruchomości grożą surowe kary, co zniechęca do oszustwa.

Obecnie w Polsce nie ma poparcia społecznego dla wprowadzenia podatku katastralnego. Takiego rozwiązania nie proponuje też żadna z partii politycznych. Nie ma też wymogów w tej kwestii ze strony Unii Europejskiej, która nie narzuca krajom członkowskim żadnych rozwiązań podatkowych.

Ministerstwo Finansów od lat regularnie otrzymuje pytania dotyczące prac nad podatkiem katastralnym. Odpowiedź jest wciąż taka sama: nie ma planów wprowadzenia takiego podatku. Ostatnie oficjalne stanowisko resortu w tej sprawie pojawiła się 24.02.2021 r.:

– Ministerstwo Finansów nie prowadzi prac, których skutkiem byłoby określenie zasad pobierania podatku od nieruchomości opartego na wartości nieruchomości – wyjaśnił wówczas resort.