Darowizna mieszkania. Na czym polega, ile kosztuje, co z podatkiem? Oto wszystko, co trzeba wiedzieć o przepisaniu mieszkania

Darowizna pozwala nieodpłatnie przekazać komuś swoją nieruchomość (mieszkanie, dom, działkę itp.). Osoba obdarowana staje się nowym właścicielem i uzyskuje pełnię praw do władania lokalem. Przekazania nieruchomości dokonuje się, podpisując umowę darowizny, która zgodnie z art. 890 kodeksu cywilnego musi mieć formę aktu notarialnego. W praktyce darowizna często stosowana jest między członkami rodziny, np. rodzic dokonuje przepisania mieszkania na dziecko.

Dokonując darowizny mieszkania, osoba przekazująca lokal może postawić w umowie pewne warunki – w takiej sytuacji osoba obdarowywana uzyska lokal na własność dopiero po ich spełnieniu. Warto też pamiętać, że darowiznę mieszkania należy zgłosić w Urzędzie Skarbowym i zapłacić podatek od darowizny nieruchomości. Może on jednak zostać w niektórych przypadkach umorzony.

Proces przekazania mieszkania jako darowizny ma ściśle ustalony przebieg. Żeby przepisać nieruchomość, należy wykonać następujące kroki:

1. Zamów wycenę nieruchomości u rzeczoznawcy majątkowego (jej wartość wpływa na wysokość podatku).
2. Przygotuj wymagane dokumenty.
3. Umów się do notariusza i zawrzyj przed nim umowę darowizny.
4. Notariusz dokonuje zgłoszenia zawarcia umowy do odpowiedniego Urzędu Skarbowego.
5. Zapłać podatek od darowizny (jeśli dotyczy).

Przypomnijmy, że jeśli poprzedni właściciel nieruchomości zawarł w umowie pewne warunki, które obdarowywany musi spełnić, to nieruchomość staje się własnością obdarowanego dopiero po ich spełnieniu.

Umowa darowizny mieszkania musi mieć formę aktu notarialnego lub będzie nieważna. Wzór umowy darowizny raczej nie będzie zatem potrzebny – notariusz sam może przygotować dokument w oparciu o wytyczne stron. W umowie darowizny mieszkania lub innej nieruchomości muszą znaleźć się:

• data i miejsce zawarcia umowy,
• dane osobowe darczyńcy lub darczyńców (np. małżonków),
• dane osobowe osoby obdarowywanej,
• informacje na temat przedmiotu umowy – adres nieruchomości, jej metraż, typ (np. mieszkanie, dom),
• oświadczenie darczyńcy, że przekazuje nieruchomość w formie darowizny,
• oświadczenie obdarowywanego, iż przyjmuje darowiznę,
• dodatkowe warunki przekazania darowizny (jeśli są).

O wymaganych załącznikach do umowy darowizny poinformuje notariusz, jednak najczęściej będą to:

• podstawa nabycia nieruchomości (np. akt poświadczenia dziedziczenia, akt sprzedaży)
• numer księgi wieczystej,
• zaświadczenie ze spółdzielni mieszkaniowej (w przypadku spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu).

Osoba obdarowywana nieruchomością co prawda uzyskuje ją za darmo, jednak z samym przepisaniem mieszkania czy domu wiążą się pewne koszty. Są to przede wszystkim koszty notarialne, zależne od wartości nieruchomości i wynoszące od kilkuset do kilku tysięcy złotych. Dodatkowo trzeba zapłacić opłatę sądową w wysokości 200 zł oraz ponieść koszty wydania odpisu aktu notarialnego (maksymalnie 6 zł od każdej rozpoczętej strony). Za koszty darowizny mieszkania można uznać także wydatki związane z zachowkiem oraz podatek, który trzeba zwykle zapłacić.

W prawie uznaje się, że człowiek powinien po śmierci pozostawić przynajmniej część majątku najbliższym. Żeby to zapewnić, wprowadzono przepisy o tzw. zachowku. Mówią one, że w określonych sytuacjach najbliżsi zmarłego są uprawnieni do pewnej sumy pieniędzy, nawet jeżeli zmarły pominie te osoby w testamencie.

Na mocy przepisów o zachowku osoba, która otrzymała nieruchomość w ramach darowizny, może być zobowiązana do wypłaty zachowku pozostałym spadkobiercom. Darowizna może też (w określonych przypadkach) zostać doliczona do spadku. Wszelkie wątpliwości w tym zakresie należy konsultować z prawnikiem, gdyż każda sytuacja jest inna – np. jeśli darowizna została przekazana więcej niż 10 lat przed otwarciem spadku, inni członkowie rodziny nie mogą żądać zachowku.

Zawarcie umowy darowizny nieruchomości podlega zgłoszeniu do Urzędu Skarbowego, czym zwykle zajmuje się notariusz. Co więcej, w związku z darowizną obdarowywany musi zapłacić podatek od darowizny nieruchomości, wynoszący od 3 do 20 proc. wartości mieszkania, domu czy działki. Wysokość podatku zależy od wartości darowizny oraz od tego, kto został obdarowany.

Zwolnione z podatku od darowizny są osoby z tzw. grupy zerowej, do której zaliczają się:

• współmałżonek,
• wstępni (rodzice, dziadkowie, pradziadkowie),
• zstępni (dzieci, wnuki, prawnuki),
• rodzeństwo,
• macocha lub ojczym,
• pasierb.

W rzadkich przypadkach również te osoby mogą zostać zmuszone do zapłaty podatku – będzie tak m.in. w sytuacji, gdy darowizna nie zostanie w terminie zgłoszona do Urzędu Skarbowego albo jeśli dana osoba otrzymała więcej niż jedną darowiznę w ciągu kilku lat.

Podatek od darowizny mieszkania nalicza się od nadwyżki podstawy oprocentowania, czyli od kwoty wolnej od podatku. Jego wysokość jest różna w zależności od grupy podatkowej, do której należy obdarowywany:

• grupa I (najbliżsi krewni) – 9637 zł,
• grupa II (dalsi krewni) – 7276 zł,
• grupa III (pozostali) – 4902 zł.

Warto wiedzieć, że polskie prawo daje możliwość cofnięcia (anulowania) darowizny nieruchomości. Jak podaje art. 898 Kodeksu cywilnego:

Darczyńca może odwołać darowiznę nawet już wykonaną, jeżeli obdarowany dopuścił się względem niego rażącej niewdzięczności. (...) Zwrot przedmiotu odwołanej darowizny powinien nastąpić stosownie do przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu.

W praktyce chodzi tu o sytuacje skrajne, jak np. stosowanie przemocy, a o zasadności (lub nie) żądania zwrotu nieruchomości zawsze decyduje sąd.