Spis treści
Sytuacja rynku mieszkaniowym zmieniała się w ciągu tego roku. Jego początek zdominowało ożywienie wywołane programem „Bezpieczny Kredyt 2%” – zarówno deweloperzy, jak i banki zawierały jeszcze umowy z jego beneficjentami. Później jednak sprzedaż mieszkań i liczba kredytów zmalała, a deweloperzy sprzedali mniej mieszkań niż w rekordowym 2023 r., kiedy funkcjonował „Bezpieczny Kredyt 2%”.
– Mijający rok po raz kolejny pokazał, jak silna jest zależność między rynkiem kredytów hipotecznych oraz rynkami mieszkaniowymi miast, w których popyt na mieszkania jest największy – mówi Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.
Mieszkania stały się za drogie, ale ceny nadal falują
Sytuacja wygląda jednak różnie w zależności od miasta. Po 11 miesiącach tego roku na plusie jest Łódź, gdzie deweloperzy zawarli ok. 4,9 tys. umów deweloperskich. W miastach Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii (GZM) sprzedaż mieszkań jest zaś bliska rekordowej z 2023 r., daleki od stagnacji jest też Poznań.
– Co łączy te trzy metropolie? Otóż mieszkania są tam najtańsze w przeliczeniu na metr kwadratowy. Tam, gdzie są najdroższe, tąpniecie może być duże. W Krakowie może to być najgorszy rok w ostatnich sześciu latach. W Warszawie i Wrocławiu gorszy był jedynie rok 2022, kiedy na rynku kredytowym panowała zapaść. To pokazuje, że dla nabywców kredytowych mieszkania są już za drogie, a skurczył się popyt ze strony klientów, których stać na płacenie bajońskich sum – komentuje ekspert portalu RynekPierwotny.pl.
W ostatnich trzech miesiącach w Warszawie średnia cena metra kwadratowego spadła o 1%, a w Krakowie nie zmieniła się, ponieważ firmy deweloperskie wprowadzały na rynek stosunkowo tanie mieszkania.
Warto pamiętać jednak, że w skali miesiąca średnia cena metra kwadratowego może wzrosnąć lub spaść w zależności od tego, czy na rynek trafi pula drogich czy stosunkowo tanich – jak na dany rynek – lokali. Ciekawa sytuacja zdarzyła się w pod koniec roku w Trójmieście, gdzie wprowadzono do sprzedaży dużą liczbę bardzo drogich mieszkań (średnio po 21,2 tys. zł/mkw.). To podniosło średnią cenę 1 mkw. aż o 4%, przekraczając pułap 16 tys. zł. Podobna sytuacja miała miejsce w Katowicach.
Aktywność deweloperów wzrosła, a oferta mieszkań w wielu miastach jest rekordowa
W tym roku wzrosła aktywność inwestycyjna deweloperów. Może mieć to związek ze stabilną sytuacją gospodarczą i spodziewanym spadkiem stóp procentowych. We wszystkich metropoliach deweloperzy wprowadzili więcej mieszkań, niż sprzedali, a w Poznaniu, Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii, Łodzi i Trójmieście oferta mieszkań jest wręcz rekordowa.
W Warszawie w ofercie było pod koniec listopada ponad 15,8 tys. lokali. Coraz bliżej jest więc do rekordowego wyniku z maja 2019 r., gdy warszawscy deweloperzy oferowali tylko o 400 więcej. Bliska rekordów jest także oferta deweloperów w Krakowie (ponad 8,6 tys.), Wrocławiu (ponad 8,9 tys.) i Trójmieście (blisko 7,1 tys.). Ponadto jeszcze nigdy nie oferowali oni tak wielu mieszkań w Łodzi (ponad 9,5 tys.), Poznaniu (blisko 7,8 tys.) i w miastach Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii (niemal 9,6 tys.).
Na rynku ciągle brakuje najtańszych mieszkań
Niestety, choć wybór mieszkań jest większy niż rok temu, to tych najtańszych jest na rynku mniej. Na przykład w Warszawie pod koniec ubiegłego roku w ofercie deweloperów było 317 mieszkań z ujawnioną ceną poniżej 10 tys. zł za metr kwadratowy. Pod koniec listopada było tylko ok. 100 takich lokali.
W ofercie krakowskich deweloperów takich nieruchomości zostało niespełna 40 (rok temu było ich ok. 80). W Łodzi ich liczba skurczyła się w tym roku z blisko 3,2 tys. do nieco ponad 2,2 tys., a we Wrocławiu – z ok. 530 do 240. Wśród metropolii wyjątkiem jest Górnośląsko-Zagłębiowska Metropolia, gdzie 11 miesięcy temu blisko 2,8 tys. nowych mieszkań kosztowało mniej niż 10 tys. zł za metr kwadratowy, a obecnie jest ich ok. 3,3 tys.
Podwyżki cen mieszkań wyhamowały, ale nadal jest drogo
Optymistyczne dla planujących zakup mieszkania jest to, że wzrost średniej ceny metra kwadratowego mieszkań dostępnych w ofercie deweloperów został wyhamowany. Jednak w porównaniu z końcówką ubiegłego roku podwyżki są wciąż duże.
Najbardziej podrożały mieszkania we Wrocławiu, gdzie od początku roku średnia cena metra kwadratowego wzrosła aż o 12%. Łódź z podwyżką 10% zajmuje drugie miejsce, a dalej znajduje się Poznań i Trójmiasto z podwyżką o 8%. Z kolei w Krakowie i GZM średnia poszła w górę o 6%. Najmniej, bo tylko o 5% podrożały w tym roku nowe mieszkania w Warszawie.
Mieszkań będzie przybywać, ale dostępność kredytów nie zwiększy się
Początek 2025 r. stoi pod znakiem wycofania się rządu z prac nad „Kredytem mieszkaniowym #naStart” i brakiem konkretów co do nowego programu.
– Oferta nowych mieszkań w największych metropoliach jest już tak duża, że prawdopodobnie część firm deweloperskich wyhamuje podaż. Oczywiście nie grozi nam powtórka z 2022 r. i pierwszej połowy 2023 r., gdy deweloperzy wstrzymywali inwestycje w obawie przed recesją gospodarczą, a w efekcie wzrostem bezrobocia i spadkiem wynagrodzeń. Obecnie nic nie wskazuje na taki czarny scenariusz. Wręcz przeciwnie inwestycje dofinansowane przez Unię Europejską m.in. w ramach Krajowego Planu Odbudowy mogą dać impuls rozwojowy naszej gospodarce – ocenia Marek Wielgo.
W 2025 r. prawdopodobnie nie poprawi się dostępność kredytów mieszkaniowych udzielanych przez banki na warunkach rynkowych, a obniżanie stóp procentowych będzie przebiegało wolniej niż ich podwyższanie. Eksperci spodziewają się, że na wyraźne ożywienie rynku kredytów mieszkaniowych poczekamy więc do roku 2026, a być może nawet o rok dłużej.
– Mimo to nie można wykluczyć umiarkowanego wzrostu popytu na mieszkania, o ile deweloperzy dostosują ceny oferowanych mieszkań do skromnych możliwości kupujących za kredyt. Wielu z nich spędzają sen z powiek rosnące koszty utrzymania, m.in. z powodu cen energii, które pochłaniają coraz większą część budżetu domowego – przyznaje ekspert portalu RynekPierwotny.pl.
Stabilizacja cen mieszkań lub… podwyżki. Dwa scenariusze na 2025 r.
Według Marka Wielgo nawet w największych miastach możliwa jest w przyszłym roku stabilizacja, a nawet niewielki spadek średniej ceny metra kwadratowego nowych mieszkań. Stałoby się tak jednak tylko wtedy, gdyby deweloperzy zwiększali podaż mieszkań na kieszeń przeciętnego kredytobiorcy. Końcówka tego roku pokazała, że ten scenariusz jest prawdopodobny, czego przykładem są Warszawa Kraków, Łódź i Poznań.
Niestety, możliwy jest też niekorzystny z punktu widzenia potencjalnych nabywców mieszkań scenariusz, czyli wzrost podaży, ale głównie drogich lokali budowanych z myślą o zamożnych klientach. A wtedy średnia cena metra kwadratowego znów poszybowałaby w górę. Taka sytuacja miała miejsce w Trójmieście. Ponadto istnieje ryzyko kumulacji inwestycji infrastrukturalnych w ramach Krajowego Planu Odbudowy. Mogłoby to skutkować wzrostem cen wielu materiałów budowlanych i kosztów robocizny.
Źródło: RynekPierwotny.pl
Jesteśmy na Google News. Dołącz do nas i śledź RegioDom codziennie. Obserwuj RegioDom.pl!
