Umowa użyczenia lokalu pozwala mieszkać za darmo. Jak działa umowa użyczenia nieruchomości i kto może ją zawrzeć?

Umowa użyczenia lokalu może zostać zawarta między dowolnymi osobami. Oznacza to, że użyczyć komuś lokalu może nie tylko właściciel. Użyczenia mogą dokonać też inne osoby, w tym:

• najemca,
• dzierżawca,
• użytkownik (osoba, której oddano lokal w użytkowanie),
• każdy inny posiadacz samoistny lub zależny lokalu.

Możliwe jest użyczenie lokalu nie tylko osobie fizycznej, ale też np. firmie czy organizacji pozarządowej.

Jest jednak wiele przypadków, w których użyczenie nieruchomości wymaga uzyskania zgody jej właściciela. Będzie tak wtedy, gdy taki wymóg wynika wprost z umowy między właścicielem mieszkania a najemcą, dzierżawcą czy użytkownikiem. Żeby dokonać użyczenia nieruchomości, może być zatem potrzebne uzyskanie zgody, np.:

• spółdzielni mieszkaniowej (mieszkanie spółdzielcze lokatorskie),
• administracji budynków komunalnych (mieszkanie komunalne),
• zakładu pracy (mieszkanie służbowe).

Sytuacja jest więc podobna jak np. przy podnajmowaniu mieszkania – większość umów najmu zawiera zapis głoszący, że najemca nie może podnajmować lokalu bez zgody właściciela.

Umowa użyczenia lokalu może być zawarta zarówno na czas oznaczony, jak i nieoznaczony. Co ciekawe, nie musi mieć formy pisemnej – ustna umowa użyczenia nieruchomości jest równie wiążąca. W umowie należy określić przedmiot użyczenia, obowiązki obu stron, czas obowiązywania oraz ewentualne dodatkowe ustalenia. Po zawarciu umowy wskazana osoba może nieodpłatnie korzystać z lokalu. Przy użyczeniu nie wolno ustalać jakichkolwiek opłat za nieruchomość. Warunek bezpłatności jest bowiem tym, co odróżnia użyczenie od np. dzierżawy, sprzedaży czy najmu. Użyczenia nie należy też mylić z darowizną mieszkania.

Biorący w użyczenie może nieodpłatnie korzystać z nieruchomości, ma jednak pewne obowiązki. Zobowiązany jest bowiem:

• pokrywać bieżące koszty związane z użytkowaniem,
• używać rzeczy zgodnie z jej przeznaczeniem,
• troszczyć się o rzecz i zwrócić ją w stanie niepogorszonym,
• nie powierzać rzeczy innej osobie bez zgody użyczającego (tzw. podużyczanie).

Jeśli biorący w użyczenie używa rzeczy niezgodnie z przeznaczeniem (np. uruchomi produkcję przemysłową w lokalu mieszkalnym) i spowoduje w ten sposób szkody, musi ponieść koszty ich naprawy. Co więcej, takie działanie jest złamaniem warunków umowy – użyczający może więc wypowiedzieć ją przed terminem umownym. To samo dotyczy podużyczania nieruchomości bez odpowiedniej zgody.

Również użyczający ma oczywiście swoje obowiązki. Zobowiązuje się on:

• wydać rzecz biorącemu w użyczenie (np. udostępnić mieszkanie),
• upewnić się, że wydawana rzecz jest w stanie pozwalającym na umówiony użytek,
• nie przeszkadzać biorącemu w korzystaniu z rzeczy.

Szczególnie ważny jest ostatni punkt – użyczający nie może np. wymienić zamków w drzwiach bez wiedzy biorącego w użyczenie. W ten sposób utrudniłby mu bowiem korzystanie z lokalu. Użyczający nie może też więc np. niespodziewanie wprowadzić się do nieruchomości czy używać jej w celu przechowywania starych mebli.

Użyczający ponosi odpowiedzialność, jeśli biorący w użyczenie poniesie szkodę w wyniku wad fizycznych lub prawnych rzeczy. Dzieje się tak jednak tylko wtedy, gdy chodzi o wady, o których biorący nie został poinformowany oraz nie mógł ich samodzielnie zauważyć – np. ukryte wady konstrukcyjne budynku. Jeśli biorący dobrze wiedział, na co się zgadza, nie może żądać odszkodowania za szkody.

Choć użyczenie polega na użytkowaniu za darmo, użytkujący wciąż ponosi pewne koszty. Umowa użyczenia nieruchomości stanowi bowiem, że osoba korzystająca z lokalu ma ponosić bieżące koszty związane z jego użytkowaniem. Musi więc płacić za media (woda, prąd, gaz, ogrzewanie itp.) oraz inne usługi (np. internet). Nieco mniej jasna jest jednak kwestia napraw.

Umowa użyczenia zobowiązuje biorącego do zwrotu rzeczy w stanie niepogorszonym. Oznacza to, że osoba korzystająca w ten sposób z mieszkania czy domu powinna dokonywać na własny koszt drobnych napraw, żeby lokal nie niszczał. Osoba taka nie ponosi jednak odpowiedzialności za normalne zużywanie się rzeczy. Jak widać, prawo nie precyzuje tej kwestii w wystarczającym stopniu – w razie wątpliwości wiążące są zapisy umowy, dlatego warto zawrzeć ją w formie pisemnej. W przeciwnym razie użyczenie mieszkania rodzinie czy znajomym może łatwo stać się zarzewiem konfliktu.

Jest jednak pewne, że jeśli chodzi o większe remonty w użyczonej nieruchomości, to wolno je przeprowadzać wyłącznie za zgodą użyczającego. Osoba korzystająca z lokalu, która dokona w nim nieuzgodnionych zmian, nie może zatem żądać od właściciela zwrotu kosztów. Może się za to spodziewać, że użyczający zażąda przywrócenia nieruchomości do stanu pierwotnego.

Jeśli umowa użyczenia została zawarta na czas oznaczony, to automatycznie przestaje obowiązywać w terminie wskazanym w dokumencie. W przypadku umowy na czas nieoznaczony użyczenie kończy się, kiedy biorący uczynił z rzeczy użytek przewidziany w umowie. Co to oznacza w praktyce? Najczęściej stosowanym rozwiązaniem jest zapisanie w umowie okresu wypowiedzenia. Gdy użyczający chce odzyskać możliwość korzystania z nieruchomości, po prostu informuje o tym biorącego w użyczenie, a po upływie wyznaczonego okresu umowa wygasa.

W określonych sytuacjach możliwe jest również zerwanie umowy przed upływem wyznaczonego terminu czy okresu wypowiedzenia. Da się to zrobić, kiedy:

• biorący w użyczenie używał rzeczy niezgodnie z przeznaczeniem,
• biorący w użyczenie udostępnił rzecz do użytkowania innej osobie bez odpowiedniej zgody,
• rzecz stała się niezbędna jej właścicielowi z przyczyn, które nie były znane w momencie zawierania umowy.

Ten ostatni zapis odnosi się do sytuacji, gdy np. właściciel nieruchomości straci dach nad głową w wyniku pożaru czy powodzi i użyczona nieruchomość jest mu potrzebna do zamieszkania. Jako że umowa użyczenia nieruchomości nie musi mieć formy pisemnej, jej przedterminowe zerwanie może mieć formę ustną.

Na koniec warto wspomnieć, że choć użyczenie nieruchomości jest najczęściej spotykanym w naszym kraju typem użyczenia, nie jest to jednak typ jedyny. Zgodnie z prawem przedmiotem użyczenia mogą być w Polsce zarówno ruchomości, jak i nieruchomości. Użyczyć można zatem m.in.:

• wszelkiego typu nieruchomości (np. dom, mieszkanie, działkę),
• część lokalu (np. pokój),
• część budynku (np. ścianę),
• ruchomości (np. samochód),
• zbiory rzeczy (np. obrazy, książki),
• zwierzę (np. konia).

Wyjątkiem są jedynie pieniądze. Tych użyczać nie można, ponieważ taka transakcja automatycznie staje się pożyczką i obowiązują ją inne zasady. Co więcej, ponieważ ta forma umowy obejmuje jedynie rzeczy oraz części rzeczy, nie wolno również użyczać praw.