Umowa deweloperska – czym jest, co powinna zawierać i kiedy się ją podpisuje? To musisz wiedzieć przed zakupem nieruchomości

Przemysław Zańko
Przemysław Zańko
Umowa deweloperska to jeden z najważniejszych dokumentów, jakie podpisuje się przy okazji zakupu mieszkania lub innej nieruchomości.
Umowa deweloperska to jeden z najważniejszych dokumentów, jakie podpisuje się przy okazji zakupu mieszkania lub innej nieruchomości. 123RF.com
Umowa deweloperska jest zawierana, ilekroć nabywa się mieszkanie lub dom z rynku pierwotnego. Chcąc dokonać zakupu nieruchomości od dewelopera, trzeba najpierw sprawdzić, czy w umowie znalazły się wszystkie niezbędne informacje. Wyjaśniamy, co musi zawierać ten dokument oraz w jakich sytuacjach można odstąpić od umowy deweloperskiej.

Spis treści

Umowa deweloperska – co to takiego? Czy umowa deweloperska jest obowiązkowa?

Umowa deweloperska to kluczowy dokument podpisywany przy okazji zakupu mieszkania (lub innej nieruchomości) od dewelopera. W największym skrócie umowa ta stanowi zobowiązanie ze strony dewelopera, że za odpowiednią opłatą wybuduje dla klienta mieszkanie i przekaże mu je na własność. Jej podpisanie jest konieczne, jeżeli ma dojść do zakupu z rynku pierwotnego. Nie podpisuje się jej natomiast, gdy chodzi o rynek wtórny.

Dokładną definicję prawną można znaleźć w tzw. ustawie deweloperskiej, zgodnie z którą umowa deweloperska jest to:

umowa, na podstawie której deweloper zobowiązuje się do ustanowienia lub przeniesienia na nabywcę po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego prawa [własności lokalu – przyp. red.] (...), a nabywca zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet ceny nabycia tego prawa.

Oprócz tego umowa deweloperska zawiera najistotniejsze informacje związane z daną transakcją, takie jak dane nieruchomości, cena mieszkania i ważne terminy.

Sprawdź, czy masz wszystko, czego potrzebujesz

miejsce #5

Bripox

Bripox Poxipol Metaliczny 21g/14ml

32,01 zł11,00 zł-66%
miejsce #7

Mapei

Mapei Hydroizolacja Mapelastic 167116 16kg

344,50 zł192,50 zł-44%
miejsce #9

Tytan

Tytan Dacholeum Do Renowacji Dachów 18kg

265,98 zł215,00 zł-19%
miejsce #10

Yetico

Yetico Styropian Alfa Fasada 3 M2 0.3 M3 10 Cm

129,00 zł104,23 zł-19%
miejsce #11

Knauf

Knauf Goldband tynk gipsowy ręczny 30kg

47,00 zł39,00 zł-17%
miejsce #12

Dolina Nidy

Dolina Nidy Obrzutka Cementowa 30kg

19,00 zł16,00 zł-16%
miejsce #13

Tytan

Tytan Abizol R Bitumiczny 4,5kg

80,00 zł70,99 zł-11%
miejsce #15

Ceresit

Cersanit Tynk CT174 Si-Si 25kg do elewacji

197,37 zł179,00 zł-9%
miejsce #16

Atlas

Atlas Zaprawa Murarska 25Kg

13,00 zł11,97 zł-8%
miejsce #18

Warmtec

Warmtec Maxiterm 120x60 gr. 10mm

65,00 zł
Materiały promocyjne partnera

Umowa deweloperska – u notariusza czy nie? Kto ponosi koszty?

Umowa deweloperska zawsze musi być zawarta przed notariuszem i mieć formę aktu notarialnego, w przeciwnym razie jest nieważna. Co istotne, deweloper nie może narzucać klientowi konkretnego notariusza – nabywca nieruchomości zachowuje w tej kwestii pełną swobodę wyboru.

Opłata za wszelkie czynności notarialne związane z tą umową jest dzielona po równo między dewelopera i klienta. Tak samo jest z kosztami sądowymi związanymi z postępowaniem wieczystoksięgowym (np. wpisanie danych nowego właściciela do księgi).

Co powinna zawierać umowa deweloperska?

Jak podaje art. 22 ustawy deweloperskiej, umowa deweloperska musi zawierać przede wszystkim:

  • dane stron umowy (dewelopera i klienta) wraz z miejscem i datą zawarcia umowy,
  • cenę nieruchomości (z wyszczególnieniem jej poszczególnych składników, np. ceny miejsca postojowego),
  • dane nt. działki, na której powstaną mieszkania czy dom (m.in. powierzchnia działki, jej stan prawny, dane właściciela, ewentualne obciążenia hipoteczne),
  • określenie położenia budynku oraz lokalu wewnątrz budynku (w przypadku mieszkań),
  • numery ksiąg wieczystych nieruchomości,
  • określenie powierzchni nabywanego domu/mieszkania oraz układu pomieszczeń, a także standardu wykończenia,
  • wskazanie, w jaki sposób obliczono powierzchnię nieruchomości,
  • termin przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości,
  • termin i sposób zawiadomienia nabywcy o odbiorze domu lub mieszkania,
  • wysokość świadczeń pieniężnych, jakie musi ponieść klient oraz zasady uiszczania tych opłat wraz z terminami,
  • informacje dotyczące sposobu zabezpieczenia pieniędzy nabywcy (np. rachunek powierniczy, gwarancja bankowa, gwarancja ubezpieczeniowa),
  • numer pozwolenia na budowę domu/mieszkań wraz z informacją, czy jest ostateczne lub zaskarżone,
  • termin planowanego rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych,
  • określenie warunków odstąpienia od umowy i zasad zwrotu pieniędzy w takiej sytuacji,
  • określenie wysokości kar umownych i odsetek dla obu stron umowy,
  • oświadczenie nabywcy, że otrzymał prospekt informacyjny (z załącznikami) i zapoznał się z jego treścią,
  • zobowiązanie dewelopera do wybudowania obiektu, wyodrębnienia z niego nabywanego lokalu i przeniesienia własności na nabywcę,
  • zobowiązanie nabywcy do dokonania zakupu przedmiotu umowy,
  • informację o zgodzie banku (promesie) na bezobciążeniowe przeniesienie własności lokalu.

– Informacja o wydaniu promesy przez bank powinna znaleźć się w umowie deweloperskiej – wyjaśnia Miejski Rzecznik Konsumentów w Warszawie. – Zdarza się, że to deweloper w umowie deweloperskiej zobowiązuje się do uzyskania zgody banku na bezobciążeniowe przeniesienie prawa własności do lokalu. Jest to jednak ryzykowne rozwiązanie, ponieważ nie ma żadnej gwarancji, że deweloper je spełni.

Jeśli w umowie deweloperskiej zabraknie któregokolwiek z obowiązkowych elementów, klient ma prawo do odstąpienia od umowy w ciągu 30 dni od jej podpisania.

Umowa deweloperska a prospekt informacyjny

Przed podpisaniem umowy z deweloperem klient obowiązkowo musi otrzymać prospekt informacyjny, czyli dokument zawierający najważniejsze informacje na temat planowanej inwestycji oraz jej otoczenia. Prospekt wraz z ustawowo wymaganymi załącznikami musi zostać bezwzględnie dołączony do umowy deweloperskiej. Co więcej, informacje zawarte w prospekcie i umowie muszą się w stu procentach zgadzać – jeśli tak nie jest, klient ma prawo w ciągu 30 dni odstąpić od umowy.

Przypomnijmy, że jednym z elementów umowy deweloperskiej jest oświadczenie klienta, iż otrzymał prospekt i zapoznał się z nim. Należy zatem to zrobić, także dlatego, że prospekt zawiera wiele istotnych informacji nt. nieruchomości, które nie zostaną wyszczególnione w samej umowie.

Umowa deweloperska – na co zwrócić uwagę?

Przed podpisaniem umowy deweloperskiej należy przede wszystkim uważnie ją przeczytać, najlepiej z prawnikiem lub innym specjalistą świadczącym usługi doradcze w tym zakresie. Najistotniejsze kwestie, na które trzeba zwrócić uwagę, to:

  • czy umowa zawiera wszystkie wymagane przez prawo elementy,
  • czy dołączono do niej wszystkie wymagane załączniki (m.in. prospekt deweloperski),
  • czy dane w umowie zgadzają się z treścią prospektu,
  • w jaki sposób zabezpieczone będą wpłacone przez nas pieniądze,
  • kwestię ewentualnych kar umownych i zasady odstąpienia od umowy,
  • czy jest zgoda banku na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu i przeniesienie jego własności na klienta,
  • jaki jest stan prawny nieruchomości (czy deweloper posiada grunt na własność, czy np. jest tylko użytkownikiem wieczystym) i ewentualne obciążenia (np. czy ustanowiono służebność gruntową).

W razie jakichkolwiek wątpliwości najlepiej skonsultować się z prawnikiem i wyjaśnić wszystko, zanim złoży się podpis.

Umowa deweloperska – czy można zrezygnować? Zasady odstąpienia od umowy

Z umowy deweloperskiej można zrezygnować (odstąpić od niej), ale tylko na ściśle określonych zasadach. Część tych zasad określa ustawa (obowiązują więc one przy każdej transakcji), a część – konkretna umowa z deweloperem (dotyczą więc tylko danej transakcji zakupu nieruchomości).

Zgodnie z ustawą klient ma prawo odstąpić od zawartej umowy deweloperskiej w ciągu 30 dni, jeśli:

  • w umowie brakuje któregoś z elementów wymaganych przez ustawę deweloperską,
  • treść umowy nie zgadza się z treścią prospektu informacyjnego,
  • deweloper nie dostarczył klientowi prospektu wraz z załącznikami zgodnie z zasadami wskazanymi w ustawie,
  • prospekt informacyjny nie zawiera którejś z wymaganych ustawowo informacji lub któregoś z załączników,
  • informacje w prospekcie i/lub umowie są niezgodne z rzeczywistością.

Odstąpienie od umowy po upływie 30 dni (lub zrobienie tego niezgodnie z zasadami) jest na ogół traktowane jak zerwanie umowy i wiąże się zwykle z karami umownymi.

– Na podstawie ustawy możesz również odstąpić od umowy w przypadku przekroczenia przez dewelopera terminu, w którym miało nastąpić przeniesienie na ciebie prawa własności do lokalu lub domu jednorodzinnego – wyjaśnia Miejski Rzecznik Konsumentów w Warszawie. – W takim przypadku, aby odstąpić od umowy musisz najpierw wyznaczyć deweloperowi 120-dniowy termin na przeniesienie tego prawa. Dopiero z upływem ostatniego dnia tego terminu nabędziesz prawo do odstąpienia od umowy. Zachowujesz wtedy roszczenia o zapłatę kar umownych, jeśli takie były przewidziane umową.

Jeśli chodzi o umowne zasady odstąpienia, to zależą one od indywidualnych ustaleń, nie sposób więc ich ogólnie omówić. Warto jedynie podkreślić, że klient powinien dokładnie przeanalizować zaproponowane przez dewelopera zasady i ewentualnie skonsultować je z prawnikiem.

Odstąpienie od umowy deweloperskiej musi mieć zawsze formę pisemną i zawierać poświadczone notarialnie podpisy. W dokumencie musi się też znaleźć zgoda klienta na wykreślenie jego roszczenia z księgi wieczystej nieruchomości.

Dodaj firmę
Logo firmy Główny Urząd Nadzoru Budowlanego
Warszawa, ul. Krucza 38/42
Autopromocja

Dołącz do nas na Facebooku!

Publikujemy najciekawsze artykuły, wydarzenia i konkursy. Jesteśmy tam gdzie nasi czytelnicy!

Polub nas na Facebooku!

Kontakt z redakcją

Byłeś świadkiem ważnego zdarzenia? Widziałeś coś interesującego? Zrobiłeś ciekawe zdjęcie lub wideo?

Napisz do nas!

Wyższy podatek od nieruchomości od 2023 roku - video flesz

Komentarze

Komentowanie artykułów jest możliwe wyłącznie dla zalogowanych Użytkowników. Cenimy wolność słowa i nieskrępowane dyskusje, ale serdecznie prosimy o przestrzeganie kultury osobistej, dobrych obyczajów i reguł prawa. Wszelkie wpisy, które nie są zgodne ze standardami, proszę zgłaszać do moderacji. Zaloguj się lub załóż konto

Nie hejtuj, pisz kulturalne i zgodne z prawem komentarze! Jeśli widzisz niestosowny wpis - kliknij „zgłoś nadużycie”.

Podaj powód zgłoszenia

Nikt jeszcze nie skomentował tego artykułu.
Wróć na regiodom.pl RegioDom
Dodaj ogłoszenie