Kredyt na budowę domu. Kto może go uzyskać, jakie formalności trzeba załatwić i czy potrzebny jest kosztorys?

Kredyt na budowę domu, jak sama nazwa wskazuje, pozwala uzyskać środki na wzniesienie domu jednorodzinnego na własnej działce. Często jest on jednak mylony z kredytem hipotecznym, choć działa na nieco innych zasadach. Czym się różnią? Przede wszystkim tym, że:

• kredyt na budowę wypłacany jest w transzach, a kredyt hipoteczny zwykle od razu w całości,
• żeby uzyskać kredyt na budowę domu, trzeba dysponować działką budowlaną.

Zdarza się jednak, że kredyt na budowę bywa nazywany kredytem budowlano-hipotecznym. Dlaczego? Ponieważ banki często oferują produkt, który łączy w sobie oba te rozwiązania. W czasie trwania budowy taki kredyt działa jak kredyt budowlany, a po oddaniu obiektu do użytkowania przekształca się w kredyt hipoteczny i pozostaje nim do końca spłaty. Oczywiście wraz z przekształceniem zmieniają się zasady kredytu. Zaciągnięcie takiego podwójnego zobowiązania jest jednak trudniejsze, a związane z nim formalności bardziej złożone – o szczegóły najlepiej zapytać w swoim banku.

O kredyt na budowę domu może się starać każdy, kto posiada odpowiednią zdolność kredytową oraz dysponuje działką, na której wzniesie budynek. Zdolność kredytowa działa w tym przypadku identycznie jak przy kredycie hipotecznym – żeby bank pożyczył pieniądze, najlepiej jest mieć stałe zatrudnienie dające odpowiednio wysokie, stabilne zarobki. Zdolność obniżają z kolei czynniki takie jak: spłacane obecnie pożyczki i kredyty, wysokie koszty życia, zaawansowany wiek kredytobiorcy czy zła historia kredytowa (opóźnienia w spłacie, długi). Większość banków oferuje na swojej stronie kalkulator pozwalający oszacować swoją zdolność kredytową.

Osoba pragnąca uzyskać kredyt na budowę powinna zatem najpierw zadbać o uporządkowanie swojej sytuacji: spłacenie obecnych zobowiązań, zlikwidowanie kart kredytowych i limitów na kontach, uzyskanie umowy o pracę itp. Dopiero po tych przygotowaniach warto złożyć wniosek kredytowy. Warto też porównać oferty wielu banków.

Bank zawsze udziela kredytu nie na budowę „w ogóle”, a na konkretną inwestycję. Dlatego jednym z najważniejszych wymogów przy kredycie na budowę domu jest przedstawienie kosztorysu, który pozwala określić, ile pieniędzy kredytobiorca potrzebuje na kolejnych etapach budowy. Oznacza to, że bez kosztorysu można zapomnieć o kredycie.

Warto pamiętać, że to właśnie kosztorys stanowi dla banku podstawę do wypłaty kolejnych transzy kredytu w ustalonych terminach. Jeśli kosztorys inwestycji będzie niepoprawnie przygotowany, istnieje ryzyko, że w kluczowym momencie inwestorowi zabraknie środków na budowę.

Kosztorys musi określać planowane wydatki na każdym kolejnym etapie budowy domu jednorodzinnego. Żeby przygotować go prawidłowo, konieczne jest sporządzenie wyceny, która pozwoli oszacować prognozowane wydatki. Na tym etapie zdecydowanie warto skorzystać z pomocy fachowca lub przynajmniej kogoś, kto sam już zbudował dom. Podczas wyceny inwestor powinien ustalić:

• w jakiej technologii zbuduje dom (np. murowany, drewniany),
• jaki będzie metraż budynku (najlepiej dysponować już projektem domu),
• ile i jakich materiałów budowlanych będzie potrzeba,
• jakich fachowców i na jak długo trzeba zatrudnić.

Jak pokazuje praktyka, dla bezpieczeństwa należy założyć, że wszystkie wydatki, jakie zaplanował inwestor, będą w rzeczywistości o 15–20 proc. wyższe. Oznacza to, że właśnie taką rezerwą finansową musi dysponować inwestor, jeśli nie chce niespodziewanie zostać bez pieniędzy w połowie prac. Nigdy nie należy brać kredytu budowlanego, który ledwie pokrywa planowane wydatki – to przepis na kłopoty.

Dysponując wyceną, można już opracowywać kosztorys. Należy w nim wyszczególnić, jakie koszty są przewidywane na kolejnych etapach budowy. Kosztorys należy podzielić na następujące etapy:

• Etap I – stan zerowy (fundamenty i inne roboty w ziemi),
• Etap II – stan surowy otwarty (budynek ze ścianami i stropami),
• Etap III – stan surowy zamknięty (budynek z dachem i stolarką okienną oraz drzwiową),
• Etap IV – instalacje (ogrzewanie, woda, prąd itp.),
• Etap V – wykończenie (podłogi, biały montaż, tynki itp.),
• Etap VI – reszta prac wykończeniowych.

W kosztorysie należy również określić cenę za metr kwadratowy domu. Obecnie jest to ok. 2900 zł netto, jednak wartość ta może się wahać w zależności od lokalizacji domu, użytych materiałów itp.

Wniosek o kredyt na budowę domu jednorodzinnego składa się w wybranym banku oferującym taki produkt. Sam wniosek jednak nie wystarczy – konieczne będą także załączniki. Ich dokładna lista zależy od kredytującego banku, jednak na ogół wymagane są dokumenty takie jak:

• kosztorys budowy,
• harmonogram prac budowlanych,
• dziennik budowy,
• projekt budowlany,
• akt notarialny lub wpis do księgi wieczystej potwierdzający prawo własności do działki,
• pozwolenie na budowę,
• wypis oraz wyrys z rejestru gruntów,
• wyciąg z konta bankowego,
• zaświadczenie o dochodach kredytobiorcy,
• zaświadczenie o zatrudnieniu od pracodawcy lub roczne zeznanie PIT w przypadku osób z działalnością gospodarczą,
• operat szacunkowy,
• dowód osobisty wnioskodawcy.

W razie jakichkolwiek wątpliwości co do dokumentów najlepiej jest kontaktować się bezpośrednio z bankiem. Braki czy błędy w dokumentacji mogą bowiem znacząco wydłużyć załatwianie formalności.

Z budową domu finansowaną kredytem budowlanym wiążą się też liczne formalności. O ich szczegółowym przebiegu za każdym razem informuje klienta bank, jednak warto przedstawić ich ogólny zarys. Najważniejsze formalności związane z kredytem na budowę domu – przedstawione tu w kolejności załatwiania – wyglądają następująco:

1. Porównanie ofert kredytowych różnych banków i wybór jednej z nich.
2. Uzyskanie pozwolenia na budowę.
3. Wypełnienie wniosku o kredyt budowlany.
4. Sporządzenie kosztorysu.
5. Zgromadzenie wymaganych załączników.
6. Złożenie wniosku wraz z załącznikami.
7. Oczekiwanie na decyzję banku.
8. W przypadku decyzji pozytywnej – podpisanie umowy z bankiem.
9. Wpłata wymaganego wkładu własnego.
10. Wypłata pierwszej transzy kredytu.

Warto doprecyzować dwie kwestie. Po pierwsze wymagany wkład własny wynosi z reguły 20 proc., choć zdarzają się i oferty z 10-procentowym wkładem (zwykle pod warunkiem np. wykupu dodatkowego ubezpieczenia). Po drugie czas oczekiwania na decyzję kredytową to zwykle kilka tygodni, co warto wziąć pod uwagę przy planowaniu całego procesu budowy.

Po otrzymaniu pozytywnej decyzji kredytowej inwestor zawiera z bankiem umowę i wpłaca wkład własny. Jeśli wszystko zostało załatwione poprawnie, wypłata kredytu następuje w transzach w ustalonych terminach. Spłata zobowiązania na ogół zaczyna się ok. 2–3 lata po zakończeniu budowy, choć tu wszystko zależy od zapisów konkretnej umowy.

Warto wiedzieć, że bank ma prawo kontrolować postępy na budowie, a w razie ich braku zawiesić wypłatę kolejnych środków. Niedopuszczalne są opóźnienia względem przedstawionego bankowi harmonogramu prac – jeśli będzie ich zbyt dużo, bank może nawet zdecydować o zerwaniu umowy. Dlatego przed wzięciem kredytu budowlanego należy bardzo dokładnie zastanowić się, czy realizacja inwestycji w ustalonym terminie jest możliwa.