Z kooperatywą mieszkaniową sam zbudujesz sobie mieszkanie w bloku lub dom. Działkę pod budowę kupisz od gminy na preferencyjnych zasadach

Przemysław Zańko-Gulczyński
Przemysław Zańko-Gulczyński
Utworzenie kooperatywy mieszkaniowej pozwala zbudować blok lub kilka domów jednorodzinnych bez dewelopera.
Utworzenie kooperatywy mieszkaniowej pozwala zbudować blok lub kilka domów jednorodzinnych bez dewelopera. Jakub Steinborn/Polska Press/ZDJĘCIE ILUSTRACYJNE
Marzysz o mieszkaniu? Załóżcie ze znajomymi kooperatywę mieszkaniową i wspólnie wybudujcie sobie blok. 1 marca 2023 r. weszły w życie ważne przepisy, które pozwalają obywatelom zrzeszać się w celu budowy budynku wielorodzinnego lub kilku domów na własne potrzeby. Co więcej, kooperatywa może kupić działkę budowlaną od gminy na preferencyjnych zasadach. Wyjaśniamy, jak działają kooperatywy mieszkaniowe.

Kooperatywa mieszkaniowa, czyli budowa mieszkań bez dewelopera. Jak to działa?

1 marca 2023 r. weszły w życie przepisy pozwalające zwykłym obywatelom tworzyć kooperatywy mieszkaniowe. Kooperatywa to dobrowolne zrzeszenie kilku (lub więcej) osób fizycznych, które chcą wspólnymi siłami zakupić działkę i postawić na niej wielorodzinny budynek mieszkalny, w którym następnie zamieszkają. Kooperatywa może też budować domy jednorodzinne. Chodzi zatem o zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych bez pośrednictwa dewelopera, na zasadach non-profit. Inspiracja przyszła z Danii, gdzie tego typu metodą buduje się dziś już kilka procent nieruchomości rocznie. Kooperatywy sprawdziły się także w innych krajach Europy Zachodniej.

– Kooperatywę mieszkaniową możesz zawiązać z co najmniej 2 osobami fizycznymi (np. krewnymi, przyjaciółmi, znajomymi). W tym celu zawieracie umowę kooperatywy mieszkaniowej albo umowę spółki cywilnej – wyjaśnia Ministerstwo Rozwoju i Technologii.

W kooperatywie mieszkaniowej jej członkowie nie tylko finansują inwestycję (każdy członek wpłaca określony wkład własny, kooperatywa może też uzyskać kredyt na budowę), ale także biorą aktywny udział w projektowaniu i realizacji budynku. Ponieważ część prac wykonują sami i nie płacą marż, wybudowane w ten sposób lokale mogą być nawet o ok. 20–30 proc. tańsze niż wyniósłby koszt zakupu mieszkania od dewelopera. Dodatkowo członkowie kooperatywy mogą w pełni dostosować budynek do swoich potrzeb, a także od początku wiedzą, kogo będą mieli za sąsiada. Dla kooperatyw przewidziano też preferencyjne warunki wykupu gruntów pod budowę od gminy.

– Grupa osób będzie mogła wspólnie zrealizować inwestycję mieszkaniową, dostosowaną do swoich potrzeb i preferencji – wyjaśnia minister rozwoju i technologii, Waldemar Buda cytowany przez PAP.

Według zapowiedzi rządu kooperatywy mieszkaniowe mają za zadanie pomóc Polakom uzyskać dostęp do tańszych mieszkań. Rozwiązanie to zapowiadano już w 2020 r. w ramach tzw. pakietu mieszkaniowego, a ostatecznie weszło w życie w 2023 r.

Kooperatywy mieszkaniowe w praktyce. Jak stworzyć kooperatywę?

Od 1 marca 2023 r. osoby fizyczne (minimum 3) mają możliwość zrzeszenia się w kooperatywę mieszkaniową celem budowy co najmniej jednego budynku wielorodzinnego lub zespołu domów jednorodzinnych, ewentualnie przystosowania już istniejącego budynku do celów mieszkaniowych (np. w ramach remontu, przebudowy). W ramach takiej współpracy muszą powstać minimum 3 lokale mieszkalne. Co istotne, działania kooperatywy muszą służyć zaspokojeniu własnych potrzeb mieszkaniowych (lub potrzeb dzieci członków kooperatywy), a więc ich celem nie może być zysk.

Kooperatywę tworzy się na mocy umowy kooperatywy mieszkaniowej lub umowy spółki cywilnej.

– Zaleta pierwszego rozwiązania to większa elastyczność przy ustalaniu zasad Waszej współpracy, a tym samym większe możliwości dostosowania reguł współdziałania do Waszych indywidualnych potrzeb. Drugi model jest natomiast oparty na instytucji funkcjonującej od lat w obrocie prawnym, wobec której wykształciły się już gotowe rozwiązania dotyczące wielu wyzwań występujących w praktyce obrotu. Może to usprawnić działanie np. w sytuacjach kryzysowych – wyjaśnia rząd.

Po powstaniu kooperatywa uzyskuje osobowość prawną, co umożliwia jej np. staranie się w banku o kredyt budowlany. Może też uzyskać kredyt w ramach programu „Mieszkanie bez wkładu własnego”. Każdy członek kooperatywy jest w równym stopniu odpowiedzialny za jej działania. Zawierając umowę kooperatywy mieszkaniowej, członkowie kooperatywy muszą określić na piśmie m.in.:

  • czas trwania umowy,
  • przedmiot i cel współpracy,
  • zakres odpowiedzialności finansowej poszczególnych członków,
  • zasady wspólnego finansowania,
  • zakres zaangażowania poszczególnych osób w projekt,
  • zasady podejmowania decyzji dotyczących inwestycji (np. w drodze głosowania),
  • podstawowe dane na temat planowanej inwestycji (co będzie budowane),
  • zasady zmiany składu osobowego kooperatywy,
  • zasady rozwiązywania umowy,
  • zasady prowadzenia i rozliczania inwestycji.

Kooperatywa ulega rozwiązaniu w momencie zakończenia inwestycji, a na jej miejsce automatycznie powstaje wspólnota mieszkaniowa.

Z kolei w umowie spółki cywilnej muszą znaleźć się:

  • wszelkie zapisy standardowo wymagane we wszystkich umowach spółek cywilnych,
  • informacja o tym, że celem zawarcia umowy jest realizacja inwestycji mieszkaniowej,
  • rodzaj inwestycji mieszkaniowej i liczba planowanych budynków,
  • nazwa spółki zawierająca zwrot „kooperatywa mieszkaniowa”,
  • wielkość udziałów stron umowy w majątku wspólnym (na wypadek rozwiązania spółki).

Warto zaznaczyć, że do żadnej z umów tworzących kooperatywę mieszkaniową nie mają zastosowania przepisy ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego (obowiązujące np. deweloperów).

Kooperatywa może kupić działkę budowlaną od gminy na preferencyjnych zasadach

Żeby realizować inwestycję, kooperatywa musi oczywiście dysponować działką budowlaną. Jeśli któryś z członków kooperatywy ma odpowiednią działkę w momencie zawierania umowy, może wnieść ją do spółki jako wkład. Kooperatywa może też jednak nabywać od gmin grunty pod zabudowę na preferencyjnych zasadach.

– Preferencyjne zasady są kierowane do kooperatyw i do nowych spółdzielni mieszkaniowych. Wśród nich m.in. możliwość udzielenia przez gminę kupującemu bonifikaty od ceny nieruchomości. Koszt bonifikaty pokryje państwo – gmina będzie mogła się ubiegać o tzw. grant na infrastrukturę – wskazuje wiceminister Piotr Uściński cytowany przez PAP.

W praktyce zakup działki od gminy odbywa się według następujących zasad:

  1. Gmina określa w uchwale, jakie konkretnie grunty przeznaczone są do sprzedaży kooperatywom i spółdzielniom mieszkaniowym oraz jakie będą dokładne zasady sprzedaży oraz przyznawania bonifikaty.
  2. Kooperatywa kontaktuje się z gminą i uzyskuje informacje o tym, jakie działki są dostępne.
  3. Kooperatywa nabywa działkę w ramach przetargu pisemnego (mogą wziąć w nim udział tylko kooperatywy i spółdzielnie).
  4. W zależności od zasad ustalonych w danej gminie kooperatywa może zapłacić za działkę w ratach (i ewentualnie skorzystać z bonifikaty, by zapłacić mniej) albo rozliczyć się z gminą w inny sposób, np. sprzedać lub wynająć gminie część wybudowanych lokali (zostaje to odliczone od ceny ziemi).

Oczywiście kooperatywy mogą też nabywać działki należące do innych podmiotów (np. prywatne), choć już na standardowych zasadach.

Bonifikata w cenie nieruchomości dla pierwszego właściciela mieszkania

Dodatkowym plusem zbudowania mieszkania lub domu w ramach kooperatywy mieszkaniowej jest fakt, że pierwszy właściciel takiej nieruchomości może ubiegać się w urzędzie gminy o bonifikatę od przypadającej na niego części ceny nieruchomości. Uzyskanie bonifikaty jest możliwe, jeżeli zostały spełnione następujące warunki:

  • gmina przewidziała możliwość uzyskania bonifikaty w odpowiedniej uchwale,
  • minęły co najmniej 2/3 okresu spłaty rat za nieruchomość (w określonych przypadkach można obejść ten warunek),
  • właściciel spłacił minimum 2/3 przypadającej na niego części ceny nieruchomości,
  • inwestycja mieszkaniowa obejmowała wyłącznie mieszkania lub domy jednorodzinne,
  • inwestycja mieszkaniowa zakończyła się przed upływem 5 lat od nabycia nieruchomości,
  • nieruchomość przeznaczona jest na własne potrzeby,
  • właściciel przez określony czas korzystał z mieszkania lub domu w sposób nienastawiony na zysk (a więc np. nie wynajmował i nie dzierżawił nieruchomości).

O szczegóły dotyczące przyznawania bonifikaty najlepiej pytać gminę, gdyż to ona ustala zasady na swoim terytorium.

Dodaj firmę
Logo firmy Ministerstwo Rozwoju i Technologii
Warszawa, Pl. Trzech Krzyży 3/5
Autopromocja

Sprawdź, czy masz wszystko, czego potrzebujesz

Materiały promocyjne partnera
od 7 lat
Wideo

Wyniki II tury wyborów samorządowych

Dołącz do nas na Facebooku!

Publikujemy najciekawsze artykuły, wydarzenia i konkursy. Jesteśmy tam gdzie nasi czytelnicy!

Polub nas na Facebooku!

Kontakt z redakcją

Byłeś świadkiem ważnego zdarzenia? Widziałeś coś interesującego? Zrobiłeś ciekawe zdjęcie lub wideo?

Napisz do nas!
Wróć na regiodom.pl RegioDom