Konkubinat a nieruchomość. Czy konkubenci wezmą wspólnie kredyt hipoteczny? Czy mogą po sobie dziedziczyć? Sprawdź, co mówi prawo

Konkubinat (kohabitacja) to nieformalny związek dwójki osób, które nie zawarły związku małżeńskiego, ale w praktyce żyją ze sobą, prowadzą wspólne gospodarstwo domowe i mogą nawet razem wychowywać dzieci. Polskie prawo niemal nie reguluje kwestii związanych z konkubinatem – z punktu widzenia przepisów konkubent i konkubina są postrzegani jako dwie obce sobie osoby.

Taki stan rzeczy powoduje, że konkubenci nie mają wielu praw, którymi cieszą się pary małżeńskie. Nie mogą przykładowo przyjąć nazwiska swojego partnera czy partnerki, wspólnie rozliczać podatków, ani posiadać razem dóbr w ramach wspólnoty majątkowej.

Najkrótsza odpowiedź brzmi – tak, para bez ślubu może wspólnie starać się o kredyt hipoteczny. Banki nie ograniczają tu swobody klientów: w praktyce nawet kompletnie obce sobie osoby mogą razem wnioskować o kredyt. Również procedura będzie wtedy taka sama jak w przypadku małżeństw.

Warto jednak wiedzieć, że część banków traktuje konkubentów inaczej niż małżeństwa. Chodzi o to, że dla jednych instytucji para konkubentów liczy się jako jedno gospodarstwo domowe, zaś dla innych – jako dwa. Ma to znaczenie przy obliczaniu zdolności kredytowej (inaczej liczone są koszty utrzymania), co powoduje, że konkubenci często mają mniejszą szansę na uzyskanie kredytu mieszkaniowego niż małżeństwo o identycznych zarobkach. Część banków żąda też dodatkowych zabezpieczeń, np. złożenia deklaracji o prowadzeniu wspólnego gospodarstwa domowego.

Jeśli para rozstanie się w trakcie spłaty kredytu, dla banku nic się nie zmienia – oboje muszą nadal spłacać zobowiązanie na zasadach zawartych w umowie. Z kolei z perspektywy konkubentów pojawia się problem, co zrobić ze wspólnym zobowiązaniem i wspólną nieruchomością. Zwykle stosuje się jedno z dwóch rozwiązań:

• kredytowana nieruchomość zostaje sprzedana, a uzyskane pieniądze pozwalają spłacić kredyt,
• jedna z osób przejmuje cały kredyt, a druga ją spłaca (w takim przypadku trzeba też dokonać zniesienia współwłasności).

Warto dodać, że jeśli mieszkanie zostało kupione na kredyt udzielony w całości tylko jednemu z partnerów, to taka osoba jest jedynym właścicielem nieruchomości, a konkubent czy konkubina nie ma do niego żadnych praw (o ile nie zawarto jakiejś umowy, która to zmienia, np. umowy darowizny).

Krótka odpowiedź brzmi – na ogół nie. W większości przypadków konkubent czy konkubina nie mają prawa dziedziczenia nieruchomości po partnerze – jeśli zmarła osoba nie pozostawiła testamentu, mieszkanie jako spadek przejdzie na jej krewnych. Oczywiście, jeżeli para konkubentów wspólnie kupiła mieszkanie czy dom i oboje byli współwłaścicielami, to po śmierci jednego z nich druga osoba zachowuje prawo do połowy nieruchomości. Nie ma jednak prawa uczestniczyć w dziedziczeniu drugiej połowy.

Wyjątkiem jest dziedziczenie testamentowe, czyli sytuacja, gdy jedno z partnerów zapisało drugiemu nieruchomość w testamencie. Wtedy oczywiście taka nieruchomość przechodzi na konkubenta czy konkubinę. Musi to być jednak testament sporządzony zgodnie z prawem, czyli m.in. sporządzony odręcznie i własnoręcznie podpisany.

Warto pamiętać, że nawet jeśli w testamencie osoba zmarła nie zapisano nic najbliższym krewnym, to i tak z mocy prawa należy im się zachowek, czyli określona część spadku. Zachowek przysługuje współmałżonkowi i dzieciom zmarłego, a w następnej kolejności dalszym zstępnym (np. wnukom) i rodzicom zmarłego.

Tak, umowa darowizny daje taką możliwość. Metodę tę stosuje się nieraz np. w sytuacji, gdy para osób w związku nieformalnym mieszka razem w nieruchomości należącej w całości do jednej z tych osób. Wówczas, jak wspomniano, konkubent czy konkubina bez prawa własności nie może rozporządzać lokalem ani go odziedziczyć (pomijając dziedziczenie testamentowe). Dlatego część związków nieformalnych decyduje się na zawarcie umowy darowizny nieruchomości, która pozwala dopisać partnera jako współwłaściciela nieruchomości.

Umowę darowizny zawsze zawiera się u notariusza. Właściciel mieszkania czy domu zobowiązuje się w niej nieodpłatnie przekazać nieruchomość we władanie drugiej osobie. Partnera można dopisać jako współwłaściciela lub ustanowić go jedynym właścicielem nieruchomości. Cała procedura jest dość prosta i w większości zajmuje się nią notariusz. On również zgłasza taką umowę do Urzędu Skarbowego (jest to wymagane przez ustawę).

Co ważne, przepisanie mieszkania na konkubinę czy konkubenta oznacza konieczność zapłacenia podatku od spadków i darowizn (płaci go osoba obdarowana). Jego wysokość zależy od wartości nieruchomości i może być znaczna. Warto dodać, że zgodnie ze stanowiskiem dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej nie trzeba płacić podatku, jeśli dokonano darowizny nieruchomości obciążonej kredytem hipotecznym, a wartość hipoteki przekracza wartość nieruchomości.

– Obowiązek podatkowy co prawda wystąpi, jednak nie dojdzie do powstania zobowiązania podatkowego w podatku od spadków i darowizn w sytuacjo, jeżeli faktycznie wartość 1/2 hipoteki przekracza wartość nabywanego (...) udziału w nieruchomości – wskazuje dyrektor KIS w interpretacji o sygnaturze 0111-KDIB2-3.4015.124.2020.2.ASZ.

Warto dodać, że konkubenta czy konkubinę można uczynić współwłaścicielem nieruchomości także inną metodą – zawierając umowę kupna-sprzedaży, czyli po prostu sprzedając tej osobie połowę nieruchomości. W takiej sytuacji strona kupująca musi oczywiście zapłacić za nabywane prawo do mieszkania czy domu.