Jakie elementy decydują o przyznaniu kredytu hipotecznego

Co zrobić, żeby dostać kredyt hipoteczny? Wiele osób sądzi, że wystarczy stała umowa, a więc zatrudnienie na pełny etat na czas nieokreślony, a pieniądze popłyną szerokim strumieniem. Tymczasem bank ocenia sytuację potencjalnego klienta nie tylko przez pryzmat jego stabilnego zatrudnienia.

Zdolność kredytowa – co na nią wpływa?

To, jaką mamy zdolność kredytową, przekłada się na wysokość kwoty, jaką bank jest gotów nam powierzyć w formie kredytu. Pracownik banku lub doradca kredytowy na początku naszych starań o kredyt hipoteczny sprawdza, czy jeśli otrzymamy te pieniądze, to będziemy je w stanie oddać.

Aby ustalić naszą zdolność kredytową, bank zapyta o wysokość dochodów i formę zatrudnienia (np. umowa o pracę, umowa zlecenie lub o dzieło) albo – jeżeli prowadzimy firmę – o rodzaj prowadzonej działalności gospodarczej (np. firma jednoosobowa czy spółka). Istotny jest ponadto okres zatrudnienia lub prowadzenia działalności. W dużo lepszej sytuacji będzie osoba zatrudniona na pełen etat, na czas nieokreślony, pracująca w jednej firmie od kilkunastu lat, niż osoba, która właśnie dostała stałą pracę po okresie próbnym. Trudniej może być też dostać kredyt osobom bez umowy o pracę.

Przeczytaj również: Obalamy mity związane z kredytem hipotecznym 

Poza sytuacją zawodową bank będą interesować także nasze comiesięczne wydatki i zobowiązania. Wielu potencjalnych kredytobiorców sądzi, że wydatkami są jedynie dotychczas zaciągnięte kredyty oraz pożyczki, które co miesiąc się spłaca. Fakt, bank zwraca uwagę na te kwoty, ale uwzględnia także takie zobowiązania jak np. karty kredytowe oraz alimenty. Zdarza się również, że bank bierze pod uwagę np. koszty utrzymania samochodu. Wpływ na zdolność kredytową mają także nasze bieżące, comiesięczne wydatki. To m.in. wysokość czynszu, czesne za szkołę i pozostałe wydatki związane z utrzymaniem gospodarstwa domowego. Jeśli bank odkryje, że kredytobiorca wydaje co miesiąc zbyt dużą część tego, co zarabia, raczej nie przyzna takiej osobie kredytu.

Bank będzie chciał też wiedzieć niektóre rzeczy o naszej rodzinie. I to nie dlatego, że interesują go nasze sprawy prywatne, tylko po to, by ustalić, ile osób pozostaje we wspólnym gospodarstwie domowym. Należy podać wówczas liczbę członków rodziny, którzy mieszkają razem z nami. Trzeba przy tym zaznaczyć, ilu jest dorosłych, a ile dzieci. Łatwo się domyślić, że duża rodzina, na której utrzymanie zarabia tylko jedna osoba, raczej kredytu nie otrzyma.

Istotny jest także stan cywilny kredytobiorcy. Banki chętniej przyznają kredyt hipoteczny małżeństwu niż osobie samotnej, ponieważ zakładają, że jeśli jedno ze współmałżonków straci pracę, ciężar spłaty kredytu przejmie druga osoba. Tymczasem kredytobiorca będący singlem w przypadku utraty pracy nie będzie w stanie regulować zobowiązania, a zatem ryzyko niewypłacalności jest dla banku większe.

Również wiek kredytobiorcy ma wpływ na zdolność kredytową. Im starszy klient, tym większe trudności może napotkać podczas starań o kredyt. Banki zazwyczaj ustalają, że kredytobiorca (albo współkredytobiorca, np. współmałżonek) musi oddać pieniądze do momentu, gdy ukończy 70 lat (wybrane banki podają, że 65 lat). Ostatnia rata do zapłaty przypadnie właśnie wtedy. To z kolei oznacza, że jeśli np. zamierzamy dostać kredyt na 30 lat, nie możemy mieć teraz więcej niż 40 lat. Bywa, że w przypadku starszych osób bank uzależnia wydanie decyzji odnośnie przyznania kredytu od tego, czy wykupiły one dodatkowe ubezpieczenie na życie.

Kredyt hipoteczny a własna działalność

Szczególne zasady dotyczą osób prowadzących własną działalność. Właściciel firmy chcący zaciągnąć kredyt musi przeważnie spełnić dodatkowe wymogi, które różnią się w zależności od banku. Będzie zobowiązany m.in. wykazać wysokość swoich dochodów (okazać PIT dotyczący dochodów w ostatnim roku plus czasem księgi rachunkowe). Istotne jest przy tym, żeby wpływy na konto były regularne i w podobnej wysokości, ponieważ głównie na tej podstawie bank oceni wypłacalność kredytobiorcy.

Osoba prowadząca własną działalność gospodarczą musi też zaświadczyć, że jego firma istnieje minimum rok (w niektórych bankach przynajmniej 2 lata), gdyż banki zakładają taki minimalny okres prowadzenia działalności. Niezbędne będzie też zaświadczenie o niezaleganiu z płatnościami wobec Urzędu Skarbowego i ZUS. 

Historia kredytowa ma znaczenie

To, co przedstawia potencjalny klient banku, to jedna sprawa. Druga dotyczy przeszłości tego klienta, a zatem jego historii kredytowej. Bank sam sprawdzi, czy osoba ubiegająca się o kredyt wcześniej zaciągała inne zobowiązania, a jeśli tak, to czy spłacała je zgodnie z harmonogramem. W tym celu bank skorzysta z raportu Biura Informacji Kredytowej (BIK). 

Uwaga! Liczba złożonych zapytań do BIK może negatywnie wpłynąć na ocenę naszej zdolności kredytowej. Jeśli kredytobiorca stara się jednocześnie o kredyt w wielu bankach, każdy z nich wyśle osobne zapytanie do BIK. BIK może wtedy uznać, że tak zdesperowany kredytobiorca musi być w trudnej sytuacji finansowej, to zaś spowoduje lekkie obniżenie oceny danej osoby w bazie BIK i może utrudnić otrzymanie kredytu.

BIK odnotowuje wszystkie spłacane przez nas kredyty i pożyczki. Klient, który miał częste lub spore zaległości przy ich spłacie (np. raty były spłacane 90 dni po terminie lub później), trafia na swojego rodzaju czarną listę i musi liczyć się z odmową przyznania kredytu. Jednak warto pamiętać, że bank woli klientów, którzy mają historię kredytową od tych, którzy nigdy nie korzystali z żadnych pożyczek. W przypadku osoby bez historii kredytowej bank nie ma bowiem na jakiej podstawie ocenić, czy taki kredytobiorca będzie spłacał zobowiązanie w terminie. Dla banku jest zatem bezpieczniej nie przyznać takiej osobie pieniędzy. Warto zatem np. na rok przed planowanym składaniem wniosku o kredyt zaciągnąć i spłacić w terminie niewielkie zobowiązanie, np. na zakup samochodu czy telewizora.

Wkład własny przy zakupie mieszkania na kredyt

Od 2017 roku osoby, które planują nabyć dom czy mieszkanie za pieniądze z kredytu, muszą uzbierać przynajmniej 20 procent wartości tejże nieruchomości. To tak zwany wkład własny. Taki obowiązek nałożyła na banki oraz ich klientów Komisja Nadzoru Finansowego, której celem było ograniczenie stopnia zadłużania się obywateli. KNF stwierdziła, że kredyty należy przyznawać tylko ludziom, których będzie stać na spłatę rat. Szybko się jednak okazało, że wybrane banki, nie chcąc stracić klientów, dają im możliwość ominięcia tego zapisu. Zgadzają się więc przyznać kredyty klientom, którzy deklarują, że posiadają jedynie 10-procentowy wkład własny.

Rozwiązanie to z pozoru jest korzystne dla klientów, w praktyce jednak okazuje się, że nie ma nic za darmo. Gdy bank wyda decyzję pozytywną takiemu potencjalnemu klientowi, kredytobiorca ten musi liczyć się przykładowo z wyższą stawką marży, obowiązującą przez cały okres kredytowania. Możliwe również, że bank będzie wymagał wykupienia tzw. ubezpieczenia niskiego wkładu własnego, co również podniesie koszty kredytu.

Warto wiedzieć: Na jakie dodatkowe koszty uważać starając się o kredyt hipoteczny

A gdy wiesz, że dostaniesz kredyt hipoteczny

Gdy mamy już pewność, że bank udzieli nam kredytu, możemy przystąpić do negocjowania warunków. Rozmowy z bankiem dotyczą przecież nie tylko samej kwoty kredytu, lecz również marży, okresu spłaty albo prowizji za przyznanie kredytu. Szczególnie istotna jest marża, ponieważ każda jej dziesiętna i setna procenta wpływa na wysokość raty, którą przyjdzie nam co miesiąc zapłacić. Od tego, jak udadzą nam się negocjacje prowadzone z bankiem, zależy więc, ile będzie nam co miesiąc zostawało w portfelu. Różnica w wysokości marży może wynosić nawet kilkaset złotych w skali roku. Ma to kolosalne znaczenie w sytuacji, gdy z bankiem jesteśmy związani umową kredytową na okres 20 czy 30 lat – dobre warunki spłaty przekładają się wtedy na tysiące złotych oszczędności. Warto więc bronić w trakcie negocjacji swojego stanowiska – każda uzyskana korzyść będzie procentować przez lata.

Zobacz: Aktualne oferty nieruchomości na sprzedaż