Będzie nowy podatek od mieszkań i utrudnienia w nabywaniu lokali. Deweloperzy: „Może nastąpić paraliż na rynku pierwotnym”

Ponad rok temu rząd zapowiedział prace nad przepisami, które miałyby ograniczyć skalę spekulacji na rynku mieszkaniowym. Szczegóły trzymano w tajemnicy tak długo, że zaczęły pojawiać się np. plotki o planach wprowadzenia podatku od pustostanów. W styczniu 2023 r. wreszcie pojawiły się pierwsze informacje. Jak się okazuje, Ministerstwo Rozwoju i Technologii szykuje duże zmiany dla osób mających co najmniej 5 mieszkań. Nie wiadomo jednak, kiedy wejdą w życie.

– Chcemy ograniczyć kupowanie mieszkań przez duże podmioty, ale też firmy prywatne, które hurtowo skupują mieszkania na rynku. Bez względu na to, czy jest to instytucja, czy osoba fizyczna – jeśli hurtowo skupuje mieszkania, to dla przeciętnej rodziny, która szuka mieszkania, oznacza to wyższe ceny i mniejszy wybór. Chcemy to ograniczyć – ogłosił cytowany przez PAP minister rozwoju i technologii Waldemar Buda.

Co już wiadomo o nowym podatku od mieszkań? Jak się okazuje:

• nowy podatek obejmie właścicieli oraz współwłaścicieli minimum 5 lokali mieszkalnych, którzy kupią kolejne mieszkanie,
• przy zakupie szóstego lub kolejnego mieszkania trzeba będzie zapłacić podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) w wysokości 6 proc. wartości rynkowej nieruchomości,
• danina obejmie zarówno osoby fizyczne, jak i firmy,
• nowy podatek będzie obowiązywał zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym.

Przypomnijmy, że dziś podatek PCC przy zakupie nieruchomości wynosi 2 proc. wartości nieruchomości. Nowa danina miałaby za zadanie zniechęcać do zakupu więcej niż pięciu lokali mieszkalnych, co miałoby pozytywnie wpłynąć na dostępność lokali na rynku.

Osobom fizycznym i firmom będzie też trudniej nabywać kolejne nieruchomości. Jak zapowiedział resort rozwoju, po zmianach w prawie pojawią się ograniczenia przy zakupie mieszkań. Jeśli ktoś posiada już co najmniej 5 lokali mieszkalnych (i przynajmniej jeden z nich kupił w ciągu ostatnich 12 miesięcy), to od tego momentu będzie mógł nabyć maksymalnie 1 mieszkanie rocznie. Jak podaje RMF FM, tak samo ma być w przypadku właścicieli „innych lokali mieszkalnych o łącznej powierzchni użytkowej przekraczającej 315 m2” (dotyczy to mieszkań i tzw. segmentów w domach szeregowych, ale już nie domów jednorodzinnych). Rok będzie liczył się od momentu nabycia ostatniej nieruchomości.

Ograniczenia dla kupujących mają działać na na następujących zasadach:

• podczas zakupu mieszkania nabywca będzie składał pod groźbą odpowiedzialności karnej oświadczenie, że w ciągu ostatniego roku nie kupił żadnego lokalu mieszkalnego,
• jeśli zostanie wykryte, że nabywca mieszkania skłamał w oświadczeniu, dokonany zakup mieszkania stanie się nieważny na mocy art. 58 Kodeksu cywilnego – nieruchomość wróci do poprzedniego właściciela, a nabywca odzyska pieniądze (na zwrot pieniędzy będzie rok od daty stwierdzenia nieważności transakcji),
• zablokowana zostanie możliwość obejścia zakazu przez przepisanie nabytego lokalu np. na dzieci w ramach darowizny – do limitu 5 mieszkań wliczać się będą także lokale, które właściciel w ciągu ostatnich 12 miesięcy zbył w drodze darowizny,
• zakaz nabywania kolejnych mieszkań częściej niż raz w roku nie będzie obejmował sytuacji takich jak uzyskanie nieruchomości w ramach m.in. dziedziczenia, darowizny, egzekucji zobowiązań czy wyroków sądowych,
• zakaz nie obejmie także nabywania domów jednorodzinnych oraz gmin nabywających lokale w celu ich wynajmu (np. jako mieszkania komunalne).

Co ważne, w określonych przypadkach minister rozwoju będzie mógł zawiesić zasadę 5 mieszkań i pozwolić na zakup kolejnego. Ma się to dziać wyłącznie w wyjątkowych przypadkach i na wniosek którejś ze stron transakcji, o ile spełnione zostaną szczegółowe warunki podane w ustawie.

Na razie prace nad nowymi przepisami jeszcze się nie zakończyły i nie jest znany ich ostateczny kształt. Obecna wersja ustawy spotkała się jednak z krytyką Polskiego Związku Firm Deweloperskich. Przedstawiciele organizacji zwrócili uwagę na kilka zagrożeń, w tym na możliwość unieważnienia już dokonanej transakcji kupna-sprzedaży.

– Poważny niepokój budzi zapowiadana przez Ministerstwo sankcja nieważności w sytuacji, gdy osoba kupi mieszkanie wbrew wprowadzonemu ograniczeniu. W takim wypadku zgodnie z doniesieniami ma dojść do zwrotnego przeniesienia własności i odzyskania wpłaconych środków. Co jednak w sytuacji, gdy osoba, która sprzedała mieszkanie, nie będzie już dysponowała środkami za sprzedany lokal, a będzie zobowiązana te pieniądze zwrócić? Taka nieważność może wyjść na jaw nawet po latach. Co więcej, osoba, która kupiła mieszkanie wbrew ograniczeniu, może to mieszkanie sprzedać kolejnej osobie. Czy ta kolejna osoba będzie zobowiązana do zwrotu mieszkania na rzecz pierwszego sprzedawcy? – pyta Sebastian Juszczak z PZFD.

Deweloperzy zwracają też uwagę, że zapowiadane regulacje prawne mają uderzyć m.in. w fundusze inwestycyjne (sektor PRS). Tymczasem w ocenie PZFD nie ma potrzeby takiej ingerencji. Jak zauważają deweloperzy, obecnie sektor PRS posiada mniej niż 1 proc. wszystkich lokali na wynajem w Polsce, a w dodatku fundusze – wbrew medialnym doniesieniom – wcale nie wykupują mieszkań „przeciętnemu Kowalskiemu”.

– Fundusze inwestycyjne co do zasady nie nabywają od dewelopera gotowych mieszkań, a zlecają realizację nowych inwestycji. W przypadku, gdy na inwestycji zawarto już umowę deweloperską na jeden z lokali, to taki projekt nie jest nabywany przez fundusz inwestycyjny. Nie ma zatem mowy o konkurencji z osobami fizycznymi – czytamy w komunikacie prasowym PZFD.

Deweloperzy obawiają się, że utrudnianie działalności funduszom inwestycyjnym może doprowadzić do paraliżu rynku pierwotnego w Polsce. Obecnie osoby fizyczne praktycznie nie kupują w naszym kraju mieszkań z powodu trudności z uzyskaniem kredytu hipotecznego. W tej sytuacji deweloperzy mogą liczyć niemal wyłącznie na popyt ze strony inwestorów i funduszy inwestycyjnych. Jeśli i on się skurczy, rynek znajdzie się w jeszcze trudniejszej sytuacji niż obecnie. A warto przypomnieć, że długi deweloperów od miesięcy rosną, zaś część firm próbuje ratować swoje finanse, zgłaszając się do przetargów na budowę dróg czy remont chodników.