Zakup mieszkania. Lepiej kupić „dziurę w ziemi” czy czekać na ukończenie budynku? Oba rozwiązania mają swoje plusy

Większość mieszkań deweloperskich w Polsce wyprzedaje się zwykle na etapie „dziury w ziemi”, na długo przed powstaniem budynku. Powód jest prosty: na tak wczesnym etapie klient ma największy wybór lokali. Może więc łatwiej dobrać mieszkanie do swoich potrzeb i swobodnie decydować o kwestiach takich jak to, na którym piętrze będzie mieszkał albo na którą stronę będą wychodziły okna.

Kolejny plus wczesnego zakupu to możliwość łatwego dokonania zmian w projekcie lokalu. W momencie, gdy budynek dopiero powstaje, nie jest problemem np. przesunięcie ścian działowych w mieszkaniu. Klient dewelopera może więc jeszcze lepiej dopasować lokum do swoich oczekiwań.

Warto też mieć na uwadze, że zakup mieszkania w nieistniejącym jeszcze budynku czasem oznacza niższą cenę. Tu jednak nie ma reguły, więc trzeba dokładnie sprawdzać oferty deweloperów. Zdarza się bowiem, że „dziura w ziemi” okazuje się nawet droższa niż lokum w ukończonym bloku.

Zakup mieszkania w jeszcze nieistniejącym budynku wiąże się z pewnym ryzykiem. Jeśli deweloper upadnie, zanim mieszkania zostaną wybudowane, klient może stracić oszczędności całego życia. To samo grozi w sytuacji, gdy upadnie bank obsługujący rachunek, na który klient dokonuje wpłat za lokal. Dziś co prawda dzięki ochronie prawnej kupujących takie sytuacje są rzadkością, jednak jakieś ryzyko zawsze istnieje. Co więcej, nawet jeśli ostatecznie cała sytuacja zakończy się szczęśliwie, klient nieraz musi czekać na mieszkanie wiele lat w stresie i niepewności.

Bywają też przypadki, że klient, który tylko zarezerwował mieszkanie, traci rezerwację, bo deweloper woli sprzedać mieszkanie komuś, kto zapłaci więcej. W tej sytuacji kupujący co prawda zachowuje swoje pieniądze, jednak traci czas i przeżywa niepotrzebny stres.

Zakup mieszkania na etapie „dziury w ziemi” oznacza też, że klient kupuje przysłowiowego kota w worku. Może się zatem okazać, że gotowy lokal odbiega wyglądem od reklamowych wizualizacji albo że na osiedlu jest mniej zieleni, niż nabywca się spodziewał. Zdarza się też, że klient odkrywa w już kupionym lokalu wady i musi walczyć z deweloperem o ich usunięcie, co nieraz potrafi trwać wiele miesięcy.

Chcąc uniknąć tych zagrożeń, klient może zdecydować się na zakup dopiero wtedy, gdy budynek jest już ukończony. Zalety takiego rozwiązania to:

• większe bezpieczeństwo – nie ma ryzyka upadłości dewelopera i utraty oszczędności,
• możliwość obejrzenia lokalu na żywo – można podjąć decyzję w oparciu o gotowe mieszkanie, a nie wizualizację,
• krótszy czas między zakupem a przeprowadzką – osoba kupująca „dziurę w ziemi” poczeka na swoje mieszkanie średnio 2 lata (dane Głównego Urzędu Statystycznego),
• niższa cena – jeśli jakieś mieszkanie dotrwało niesprzedane do etapu ukończenia budowy, jest spora szansa, że deweloper sprzeda je w promocyjnej cenie.

Na jakie obniżki cen można liczyć? Jak podaje serwis businessinsider.com.pl, wszystko zależy od konkretnego dewelopera i konkretnej inwestycji. Praktyka pokazuje jednak, że w niektórych inwestycjach można w takiej sytuacji liczyć na obniżkę o nawet 3–10 proc.

Myśląc o zakupie mieszkania w gotowym budynku, trzeba też oczywiście pamiętać o minusach takiego rozwiązania. Największym jest to, że klient kupujący mieszkanie w ukończonym obiekcie ma do wyboru bardzo ograniczoną pulę lokali.

– Prawie wszystkie mieszkania w naszych inwestycjach sprzedają się na etapie budowy. Gotowe lokale to około 3 proc. oferty – wylicza cytowana przez Dompress.pl Joanna Chojecka, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu na Warszawę i Wrocław w Robyg SA. – W niektórych osiedlach można zatem znaleźć pojedyncze lokale, do których jest możliwość od razu odebrać klucze.

Podobne dane podaje większość deweloperów – wśród wszystkich mieszkań na sprzedaż maksymalnie kilka procent stanowią lokale gotowe, w ukończonych budynkach. Niektóre firmy wprost przyznają, że w momencie finalizowania budowy na osiedlu zostaje dosłownie parę niesprzedanych mieszkań. Na ogół są to większe lokale, często trzypokojowe, które z racji metrażu okazały się dla większości klientów za drogie.

Inne minusy warte uwzględnienia to:

• wyższa niekiedy cena – mieszkania gotowe bywają droższe niż „dziury w ziemi”,
• mniejsza atrakcyjność mieszkań – lokale, które nie sprzedały się od razu, często są w jakiś sposób mniej atrakcyjne, np. znajdują się na parterze albo mają nietypowy układ pomieszczeń,
• trudniejsze wprowadzanie zmian w lokalu – na etapie „dziury w ziemi” z łatwością można np. przesunąć ściany działowe w lokalu, jednak w ukończonym mieszkaniu jest to bardziej skomplikowane.

Warto też zauważyć, że klient wcale nie ma gwarancji, że gdy budowa dobiegnie końca, deweloper będzie miał jeszcze jakiekolwiek mieszkania na sprzedaż. Często bowiem okazuje się, że wszystkie lokale są wykupione i „spóźnionemu” klientowi pozostaje tylko poszukać M w innym miejscu.

Co istotne, gotowe mieszkanie w ukończonym budynku wcale nie oznacza, że klient może od razu się wprowadzić. Większość lokali oferowanych w sprzedaży, również tych gotowych, jest w stanie deweloperskim, czyli wymaga wykończenia na własną rękę.

Jeśli kupujący chce móc odebrać klucze i od razu zacząć mieszkać, musi nabyć lokal wykończony pod klucz. Deweloperzy oferują jednak niewiele takich mieszkań, ponieważ według szacunków tylko 10–20 proc. klientów jest nimi zainteresowanych. Główny powód to cena – o ok. 10 proc. wyższa. Wykańczając lokal samodzielnie, można to zwykle zrobić znacznie niższym kosztem. Plusem jest za to możliwość błyskawicznego wprowadzenia się i korzystania z lokalu, co jest cenne zwłaszcza dla osób, które chcą kupione mieszkanie komuś wynajmować.