Zadłużone mieszkanie – czy warto takie kupić

Dłużnik rekordzista – i to osoba prywatna – mieszkająca w zasobach Fordońskiej Spółdzielni Mieszkaniowej w Bydgoszczy zalegał z opłatami około 50 tysięcy złotych. To jedna z największych spółdzielni w Bydgoszczy i jedna z największych takich kwot w całym mieście.

Ostatecznością jest podanie dłużnika do sądu, a potem nasłanie komornika, który wykona eksmisję. Ten ostatni rodzi jednak dodatkowe koszty. Zadłużeni lokatorzy, którzy chcą uniknąć komornika, mają rozwiązanie: mogą sprzedać mieszkanie. Na rynku nieruchomości nie brakuje ani ofert sprzedaży zadłużonych mieszkań, ani osób chętnych kupić takie lokale.

Poczytaj też: Eksmisja komornicza 

– Nie ma możliwości zakupu zadłużonego mieszkania bezpośrednio od spółdzielni – mówi Zbigniew Sokół, prezes Fordońskiej Spółdzielni Mieszkaniowej. – To strony, czyli sprzedający, który chce sprzedać mieszkanie obarczone długiem i kupujący, który chce kupić tańszy lokal, porozumiewają się między sobą, bez naszego udziału.

Prezes FSM tłumaczy natomiast, kiedy warto rozważyć zamianę zadłużonego mieszkania na mniejsze. – Jeżeli mieszkanie jest zadłużone na ponad 20 tysięcy złotych, to zamiana jest odpowiednia, ponieważ taka kwota jest już raczej niemożliwa do uregulowania. W takim przypadku zadłużenie podstawowe nie jest aż takim problemem, jak koszty postępowania sądowego i koszty komornicze – podkreśla prezes Sokół.

Możliwa jest też sprzedaż mieszkania obarczonego długiem i zakup mniejszego, tańszego. Zdarza się, że takie lokum jest sprzedawane nawet o około 30 procent taniej w porównaniu z podobnymi mieszkaniami. Kwota „rabatu" zależy od wysokości zadłużenia. Im wyższy dług, tym bardziej skorzy do obniżki ceny za mieszkanie są jego właściciele.

Ciekawe: Eksmisja za zadłużenie mieszkania 

Kto zamierza kupić zadłużone mieszkanie, powinien dokładnie sprawdzić jego sytuację, aby nie okazało się, że oprócz ujawnionych długów są też inne kłopoty. Trzeba upewnić się, ile wynoszą odsetki. Był bowiem przypadek, że np. należność główna za niezapłacony czynsz wynosiła 8 tysięcy złotych, a same odsetki i opłaty dodatkowe związane z windykacją – prawie drugie tyle. Przed zakupem warto sprawdzić, czy istnieje także zadłużenie wobec dostawców mediów (prądu, gazu, wody) lub wobec urzędu miasta czy gminy z tytułu podatku od nieruchomości.

Należy sprawdzić, czy oprócz osób w tym mieszkaniu zameldowanych są jeszcze inne osoby, które mogą rościć sobie prawa do tej nieruchomości. W tym celu trzeba sprawdzić księgę wieczystą takiego mieszkania. Jeśli takiej księgi mieszkanie nie posiada, to dobrze byłoby, aby właściciel postarał się ze spółdzielni o zaświadczenie, że nie ma przeciwwskazań dotyczących założenia KW.

Czasem praktykuje się zawarcie umowy przedwstępnej, w której zadłużony właściciel zobowiązuje się do sprzedaży mieszkania wolnego od obciążeń, w efekcie czego do zawarcia umowy przyrzeczonej będzie mogło dojść już po spłacie zadłużenia. Pieniądze na spłatę mogą pochodzić zarówno ze środków sprzedającego, jak i kupującego (np. w formie zadatku). Częściej praktykowana jest umowa, w jakiej znajduje się zapis o tym, że nowy nabywca przejmuje dług dotychczasowego właściciela, ale przy jednoczesnym zmniejszeniu ceny sprzedaży lokalu o kwotę przejętego zadłużenia.

Porady: Zamiana, czyli tani sposób na zdobycie odpowiedniego mieszkania 

Gdy po zakupie nieruchomości wyjdą na jaw np. prawa osób trzecich do tego mieszkania (np. okaże się, że ktoś rości sobie prawa do tego mieszkania), nabywca lokalu może skorzystać z uprawnień, jakie gwarantuje mu instytucja rękojmi za wady prawne. To znaczy, kupujący mieszkanie będzie mógł odstąpić od umowy. To natomiast spowoduje konieczność oddania przez strony wzajemnie otrzymanych świadczeń.