Zakaz zbywania nieruchomości to sposób na dłużnika. Kiedy sąd może go ustanowić i gdzie szukać go w księdze wieczystej?

Zakaz zbywania nieruchomości to rozwiązanie prawne, które ma na celu ułatwienie wierzycielowi odzyskania długu. Zdarza się bowiem, że osoby zadłużone sprzedają swoje mieszkanie lub dom komuś z rodziny lub znajomych, żeby uniemożliwić komornikowi zajęcie nieruchomości na poczet długu. W ten sposób dłużnik utrudnia wierzycielowi odzyskanie pieniędzy. Jeśli istnieją przesłanki, by sądzić, że tak właśnie się stanie, wierzyciel może pokrzyżować dłużnikowi szyki, wnioskując do sądu o ustanowienie zakazu zbywania.

Jak sama nazwa wskazuje, zakaz zbywania uniemożliwia sprzedaż wskazanej nieruchomości. Jak podaje art. 756 (4) kodeksu cywilnego, każda transakcja sprzedaży takiego mieszkania, domu czy działki jest nieważna. Najczęściej jednak w ogóle do niej nie dochodzi, gdyż informacja o zakazie widnieje w księdze wieczystej i notariusz nie pozwoli zawrzeć umowy. Co istotne, w przypadku nieruchomości posiadających księgę wieczystą transakcja będzie nieważna tylko pod warunkiem, że w księdze znalazł się wpis o zakazie zbywania.

Warto dodać, że zakazem zbywania można objąć nie tylko mieszkanie własnościowe, ale też spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.

– Spółdzielnia mieszkaniowa ponosi odpowiedzialność za szkodę spowodowaną czynnościami zmierzającymi do zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mimo ustanowionego zakazu – wskazuje art. 756 (3) § 4 kodeksu cywilnego.

Sąd ustanawia zakaz zbywania na wniosek wierzyciela. Wierzyciel musi jednak najpierw przekonać sąd, że taki krok jest potrzebny i że bez niego zostanie naruszony interes prawny wierzyciela. W praktyce oznacza to, że wierzyciel musi wykazać, iż jest ryzyko, że dłużnik sprzeda nieruchomość i w ten sposób utrudni egzekucję komorniczą.

Co ważne, wierzyciel nie musi w tym celu przedstawiać twardych dowodów – wystarczy, że uprawdopodobni przed sądem ryzyko takiej sytuacji. Może chodzić np. o wykazanie, że dłużnik stosował już ten trik w przeszłości, że uporczywie utrudnia komornikowi wykonywanie obowiązków albo że podjął działania mające na celu sprzedaż, np. rozmawiał o tym z kimś, zamieścił ogłoszenie o sprzedaży.

– Wniosek o udzielenie zabezpieczenia podlega rozpoznaniu bezzwłocznie, nie później jednak niż w terminie tygodnia od dnia jego wpływu do sądu, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej. Jeżeli ustawa przewiduje rozpoznanie wniosku na rozprawie, należy ją wyznaczyć tak, aby rozprawa mogła odbyć się w terminie miesięcznym od dnia wpływu wniosku – podaje art. 737 kodeksu cywilnego.

Zakaz zbywania domu czy mieszkania zostaje wpisany do działu III księgi wieczystej, a więc w tym samym miejscu, gdzie wpisywane są inne roszczenia i prawa takie jak prawo dożywocia, służebność itp. Po ustanowieniu zakazu sąd sam informuje odpowiedni sąd wieczystoksięgowy i wpisu dokonuje się z urzędu (automatycznie). Następnie właściciel nieruchomości otrzymuje postanowienie sądowe w tej sprawie. Jeśli chodziło o spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, to takie pismo otrzyma także spółdzielnia.

Zakaz można ustanowić także wobec nieruchomości, która nie ma księgi wieczystej. W takim przypadku odpowiednie pismo trafia do zbioru dokumentów w sądzie wieczystoksięgowym, który tymczasowo zastępuje księgę. Z kolei właściciel nieruchomości otrzymuje dodatkowy dokument ze wzmianką o wykonalności postanowienia sądu.

Przystępując do zakupu dowolnej nieruchomości, zawsze należy bardzo dokładnie sprawdzić treść księgi wieczystej, w szczególności działu III, gdzie najczęściej pojawiają się różne problematyczne z punktu widzenia nabywcy wpisy. Jeśli bowiem dojdzie do zakupu nieruchomości z zakazem zbywania, kupujący może ponieść konsekwencje.

Należy przypomnieć, że każda transakcja sprzedaży nieruchomości z zakazem jest nieważna. W teorii nabywcy nic zatem nie grozi – nieruchomość nie zmieniła właściciela, a sprzedający musi po prostu zwrócić kwotę sprzedaży kupującemu. Problem w tym, że w tym scenariuszu sprzedającym jest zwykle osoba zadłużona i aktywnie utrudniająca komornikowi egzekucję. Odzyskanie pieniędzy może się więc okazać bardzo problematyczne, dlatego lepiej po prostu zachować ostrożność i zwracać uwagę na wpisy w księdze wieczystej.