Renta dożywotnia – pomoc dla seniora czy groźna pułapka? Na co uważać, podpisując umowę renty dożywotniej?

Renta dożywotnia, czyli oddanie komuś mieszkania w zamian za wypłacaną do końca życia comiesięczną kwotę, to oferta skierowana głównie do seniorów. Niemal na każdym kroku można się dziś natknąć na reklamy firm oferujących pieniądze i opiekę w zamian za nieruchomość – setki takich ogłoszeń trafiają codziennie do skrzynek pocztowych lub wiszą na słupach, drzewach i przystankach. Czy to jednak rzeczywiście oferta, z której warto skorzystać?

Renta dożywotnia – na czym to polega?

Renta dożywotnia, nazywana też świadczeniem dożywotnim lub odwróconą hipoteką, polega na wymianie nieruchomości na wypłacane regularnie świadczenie pieniężne. W praktyce renta dożywotnia działa następująco:

• właściciel nieruchomości – zazwyczaj osoba starsza – podpisuje umowę w formie aktu notarialnego z osobą prywatną lub instytucją;
• na mocy umowy właściciel ma prawo aż do śmierci mieszkać w swojej nieruchomości, zaś druga strona co miesiąc wypłaca mu ustaloną kwotę;
• w zamian za wypłacaną rentę strona wypłacająca staje się właścicielem nieruchomości – co ważne, już w chwili podpisania umowy.

Ten ostatni punkt zasługuje na szczególną uwagę. Wiele osób błędnie sądzi, że strona wypłacająca przejmuje nieruchomość dopiero po śmierci dotychczasowego właściciela. Tymczasem w świetle prawa przeniesienie własności następuje w momencie podpisania umowy – senior zachowuje tylko prawo do zamieszkiwania w nieruchomości.

W takich umowach często pojawia się zapis, zgodnie z którym strona wypłacająca rentę opłaca za seniora czynsz – wówczas na rękę otrzymuje on odpowiednio mniejszą kwotę. Strony umowy mogą zawrzeć też dodatkowe ustalenia, np. strona wypłacająca będzie kupować seniorowi leki czy zapewni mu stałą opiekę. Co ważne, po podpisaniu umowy renty dożywotniej senior nadal sam odpowiada za wydatki takie jak remonty i naprawy.

Od czego zależy wysokość renty dożywotniej?

Wysokość renty dożywotniej zależy od kilku czynników, przede wszystkim od wartości nieruchomości, wieku właściciela oraz jego płci (mężczyźni statystycznie żyją krócej od kobiet). Na ogół nie są to jednak oszałamiające kwoty – miesięczna renta wynosi od kilkuset do kilku tysięcy złotych. Jak wylicza Związek Przedsiębiorstw Finansowych, średnia wysokość renty dożywotniej to ok. 1000 zł.

Jeśli chodzi o umowy renty dożywotniej zawierane z funduszami hipotecznymi, przykładowe wysokości renty wyglądają następująco (dane zebrane przez Gazetę Wyborczą):

• Fundusz Hipoteczny Dom: 70-letnia kobieta, której nieruchomość wyceniono na 300 tys. zł, może liczyć na 474 zł miesięcznie, a mężczyzna w tym samym wieku – na 588 zł miesięcznie. Z kolei 75-latka może w tej samej sytuacji otrzymać 613 zł miesięcznie, zaś 75-latek – 748 zł miesięcznie.
• Fundusz Hipoteczny Familia SA: 70-letnia kobieta z nieruchomością wartą 300 tys. zł może liczyć na rentę w wysokości 600 zł miesięcznie, a mężczyzna – na 800 zł miesięcznie. Z kolei zgłaszając się w wieku 75 lat, te same osoby otrzymają 900 zł miesięcznie (kobieta) lub 1200 zł miesięcznie (mężczyzna).

W przypadku umów między osobami prywatnymi wysokość renty dożywotniej zależy od ustaleń między stronami.

Renta dożywotnia, odwrócony kredyt hipoteczny, umowa o dożywocie – czym się różnią?

Zdarza się czasem, że w mediach określenia „renta dożywotnia" i „odwrócony kredyt hipoteczny" są używane zamiennie. Czasem te pojęcia są też mylone z tzw. umową o dożywocie. Trzeba jednak wiedzieć, że jest to błąd i w rzeczywistości mowa o różnych zjawiskach.

Odwrócony kredyt hipoteczny to produkt, który mogą oferować w Polsce wyłącznie banki. Właściciel nieruchomości zawiera z bankiem umowę, na mocy której bank co miesiąc wypłaca mu określoną kwotę, a w zamian za to na nieruchomości zostaje ustanowiona hipoteka. Z pozoru brzmi to podobnie do opisu renty dożywotniej, ale różnica jest kluczowa: w przypadku odwróconego kredytu hipotecznego prawo własności mieszkania czy domu nie przechodzi na bank.

Przeczytaj: Mieszkania komunalne a socjalne. Czym się różnią i jak je otrzymać?

Odwrócony kredyt hipoteczny jest bardziej korzystny dla właściciela nieruchomości. Nie traci on prawa do mieszkania czy domu w momencie podpisania umowy, a dzieci czy wnuki takiej osoby mogą odziedziczyć nieruchomość, o ile spłacą hipotekę. Niestety, chociaż polskie prawo dopuszcza zawieranie takich umów, w praktyce żaden bank nie ma w swojej ofercie odwróconego kredytu hipotecznego. Wiele osób o tym nie wie – jak wynika z badania przeprowadzonego przez Fundusz Hipoteczny DOM, co dwudziesty senior sądzi, że banki oferują taki produkt.

Z kolei umowa o dożywocie to specjalny typ umowy, na mocy której przekazuje się komuś prawo własności nieruchomości w zamian za dożywotnią opiekę. Od umowy renty dożywotniej odróżnia ją głównie to, że strona przejmująca nieruchomość nie wypłaca pieniędzy, tylko powinna zapewnić całościową opiekę (chyba że strony umówią się inaczej). Jak czytamy w art. 908 § 1 KC:

Jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie (umowa o dożywocie), powinien on, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym.

Na żądanie jednej ze stron umowy sąd może zamienić obowiązki związane z opieką na dożywotnio wypłacane świadczenie pieniężne. Wymaga to zatem większej liczby formalności niż w przypadku umowy renty dożywotniej, gdzie w razie chęci zmian w umowie strony mogą po prostu podpisać do niej aneks.

Odwrócona hipoteka w Polsce

Świadczenie dożywotnie, mimo wszechobecnych reklam, jest w naszym kraju stosunkowo rzadko spotykane, choć jego popularność rośnie. Jak podaje Ministerstwo Sprawiedliwości, w 2018 r. podpisano w Polsce ponad 11 tys. umów, w wyniku których jedna ze stron oddawała prawo własności nieruchomości w zamian za świadczenie lub opiekę. Łącznie w latach 2008–2017 zawarto ok. 75 tys. takich umów. W skali kraju są to więc raczej niewielkie liczby, choć z roku na rok takich umów podpisuje się coraz więcej. Aż 99 proc. umów jest zawieranych z osobami prywatnymi, a tylko 1 proc. – z funduszami hipotecznymi.

Seniorzy w Polsce są na ogół świadomi, że istnieje coś takiego jak renta dożywotnia. Jak wynika z ankiety przeprowadzonej w 2019 r. wśród seniorów przez Fundusz Hipoteczny DOM, o takim produkcie słyszało 92 proc. ankietowanych.

Jak wynika z danych Funduszu, w poprzednich latach seniorzy twierdzili, że równie chętnie podpisaliby umowę renty dożywotniej z osobą prywatną, jak i z firmą. W 2019 r. po raz pierwszy uległo to zmianie:

• 44 proc. ankietowanych chciałoby zawrzeć umowę z firmą,
• 11 proc. ankietowanych wolałoby podpisać umowę z osobą prywatną,
• 44 proc. ankietowanych było niezdecydowanych.

Zwolennicy umów z firmą zapytani o powód swojej decyzji najczęściej podawali, że firma gwarantuje większe bezpieczeństwo oraz pewność, że umowa będzie zawarta zgodnie z literą prawa. Uważali też, że firmę łatwiej jest skontrolować. Z kolei osoby preferujące umowę z osobą prywatną jako główny powód podawały zaufanie do takiej osoby, zwykle znajomego czy członka rodziny.

Czy renta dożywotnia się opłaca?

Z pozoru umowa renty dożywotniej wydaje się praktycznie nie mieć wad, i to dla obu stron. Senior uzyskuje gwarancję dachu nad głową i pieniędzy w portfelu do końca życia, a strona wypłacająca otrzymuje na własność nieruchomość. W praktyce jednak sprawa jest bardziej złożona.

Jeśli chodzi o plusy renty dożywotniej, dla seniora największym jest niewątpliwie możliwość podreperowania domowego budżetu. Polskie emerytury należą do najniższych w Europie, a zatem dla wielu osób starszych każda dodatkowa złotówka jest bardzo cenna. Przy zawarciu umowy renty dożywotniej senior zachowuje też do końca życia prawo do mieszkania w nieruchomości. Dodatkowo emeryt nie musi przejmować się niektórymi opłatami, np. podatkiem od nieruchomości.

Sprawdź: Czym są mieszkania wspomagane i kto może z nich skorzystać?

Renta dożywotnia ma też jednak minusy. Przede wszystkim wypłacane renty są ogół dość niskie – podpisując umowę z funduszem hipotecznym, właściciel nieruchomości wartej 300 tys. zł może liczyć na ok. 475–1200 zł. Jak wyliczał kilka lat temu Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów, suma wypłat, jakie łącznie otrzymuje senior, zazwyczaj nie przekracza 30–40 proc. wartości mieszkania czy domu. Oznacza to, że osoba czy instytucja wypłacająca rentę przejmuje nieruchomość za półdarmo.

Drugim istotnym minusem jest to, że po podpisaniu umowy renty dożywotniej senior nie może nikomu przekazać swojej nieruchomości w spadku, o czym osoby starsze nie zawsze są jasno informowane. Trzeba też pamiętać, że w razie problemów z umową senior może być zmuszony do wejścia na drogę sądową, co wiąże się ze stresem i kosztami.

Oczywiście z punktu widzenia emeryta, któremu zależy przede wszystkim na spokoju ducha, nawet stosunkowo niska renta może brzmieć atrakcyjnie. Przed podpisaniem umowy należy jednak dokładnie przemyśleć taką decyzję, zwracając szczególną uwagę na to, jak skonstruowana jest umowa (warto skorzystać z pomocy prawnika) oraz na jakie pieniądze realnie można liczyć. Może się bowiem okazać, że z finansowego punktu widzenia korzystniej byłoby np. sprzedać mieszkanie i kupić nieco mniejsze, a nadwyżkę finansową przeznaczyć na życie.

Odwrócona hipoteka może być pułapką

Umowy renty dożywotniej to obszar nie do końca uregulowany prawnie oraz w dużej mierze pozbawiony nadzoru, a to oznacza niestety ryzyko dla seniora. Media donoszą o wielu przypadkach oszustw i nadużyć, a przed lekkomyślnym podpisywaniem takich umów przestrzegają m.in. UOKiK oraz Rzecznik Praw Obywatelskich.

– Brak jest ram prawnych, które zwiększyłyby bezpieczeństwo konsumentów – seniorów – pisał do Ministra Sprawiedliwości rzecznik Adam Bodnar w styczniu 2020 r. – [...] Na rynku pojawiają się kolejne podmioty, które posiadają w nazwie określenie „fundusz hipoteczny", [...] oferujące jednak nie tyle rentę dożywotnią związaną z przekazaniem nieruchomości, a ryzykowne produkty finansowe.

Trzeba pamiętać, że ryzyko istnieje również przy zawieraniu umów z osobami prywatnymi, mimo że w potocznym przekonaniu uchodzą one za bezpieczniejsze. Wiele z bulwersujących przypadków, o których donoszą media, to właśnie nadużycia dokonane przez osoby prywatne, które np. mimo umowy nie wywiązywały się z obowiązku opieki nad seniorem czy wypłacania świadczenia. Jak wynika z danych izb notarialnych, ok. 17 proc. umów zawieranych z osobami fizycznymi jest później unieważnianych przez sądy.

Umowa renty dożywotniej – na co trzeba uważać?

Na co zwrócić uwagę przed podpisaniem umowy renty dożywotniej czy umowy o dożywocie? Przede wszystkim na to, czy podana w umowie wysokość renty to kwota, jaką emeryt faktycznie otrzyma. Zdarza się bowiem, że umowa konstruowana jest w taki sposób, iż np. strona wypłacająca w pierwszej kolejności używa renty, żeby opłacić za seniora czynsz. Kwota wypłacana do ręki może w tej sytuacji być dużo niższa.

Należy również bardzo uważnie sprawdzić, na co dokładnie się zgadzamy, podpisując umowę. Senior powinien koniecznie skonsultować się z prawnikiem lub przynajmniej porozmawiać z notariuszem, rzecznikiem konsumentów albo inną zaufaną osobą. Prawidłowo skonstruowana umowa powinna zawierać punkty takie jak:

• szczegółowo opisane obowiązki obu stron umowy,
• informacja o wysokości świadczenia oraz terminach wypłat,
• zapis o służebności osobistej mieszkania czy domu albo zapis o prawie do korzystania z nieruchomości,
• zapis o tym, że świadczeniodawca poddaje się egzekucji w trybie art. 777 §1 kodeksu postępowania cywilnego co do wypłaty świadczenia.

Ostatnie dwa punkty są szczególnie ważne. Jeśli zabraknie zapisu o służebności czy prawie do korzystania z nieruchomości, seniorowi grozi usunięcie z lokalu. Z kolei zapis o poddaniu się egzekucji oznacza, że w razie problemów z wypłatą świadczenia senior może wystąpić do sądu i domagać się, by należność wyegzekwował komornik.

Zobacz: Ile zarabia komornik? Kiedyś były to ogromne kwoty

Warto również żądać, żeby w podpisywanym akcie notarialnym notariusz zawarł wniosek o wpisanie prawa dożywocia czy prawa służebności osobistej do księgi wieczystej nieruchomości. Dzięki temu łatwiejsze stanie się ewentualne dochodzenie swoich praw w przyszłości, a senior będzie mógł czuć się bezpieczniej.

Jeśli umowa zawierana jest z firmą, trzeba też zweryfikować, czy zasługuje ona na zaufanie. W tym celu warto poszukać danego przedsiębiorstwa m.in. w Krajowym Rejestrze Sądowym oraz sprawdzić, czy podlega ono nadzorowi Komisji Nadzoru Finansowego. Dobrze jest również upewnić się, czy firma nie trafiła aby na listę ostrzeżeń publicznych KNF. Do wszystkich tych danych można uzyskać darmowy dostęp online. Nie zaszkodzi również poszukać w internecie opinii na temat danego funduszu hipotecznego.