Mieszkanie z wadą ukrytą. Jak dochodzić swoich praw

Rynek nieruchomości jest wymagający, a klienci szukają zwykle tanich rozwiązań. To z kolei sprawia, że część deweloperów, aby obniżyć koszty, buduje mniej starannie, z gorszych materiałów, często oszczędzając tam, gdzie oszczędzać się nie powinno. O ile każdy kupujący powołuje zwykle na swój koszt biegłego, który wskaże deweloperowi niedoróbki i po ich usunięciu podpisuje się umowę o przejęciu mieszkania, o tyle nawet najlepszy fachowiec nie jest w stanie wykryć dobrze zakamuflowanych wad ukrytych lub wad, które ujawnią się na przykład dopiero jesienią czy zimą. Może się okazać, że nowe mieszkanie świetnie spisuje się latem, ale już jesienne deszcze zniesie źle, zacznie wychodzić wilgoć, dach przeciekać, a piwnica nasiąkać wodą. O tego typu wadach kupujący pojęcia mieć nie mógł.

Gdy wada ukryta wyjdzie na jaw

Po pierwsze należy zgłosić wadę deweloperowi. Im szybciej, tym lepiej. Ten zwykle ma podpisane stosowane umowy z wykonawcami, którzy powinni w ramach gwarancji zająć się naprawą niedoróbek.

Dobrze wiedzieć: Odpowiedzialność dewelopera za wady w mieszkaniu 

Gorzej, jeśli wada ujawni się później niż trwa umowa gwarancyjna z wykonawcą, a to wcale nie jest rzadkością. Wtedy dużo zależy od umowy z deweloperem. Jeśli podpisaliśmy dokument, który przenosi całość odpowiedzialności za stan nieruchomości po zakupie na kupującego, jesteśmy w bardzo trudnej sytuacji. Dobrze sporządzona umowa powinna zawierać jednak klauzule mówiące, że kupujący nie ponosi odpowiedzialności za wady ukryte, które ujawnią się przy dalszej eksploatacji budynku. To właśnie zapisy umowy w pierwszej kolejności determinują zachowanie kupującego po ujawnieniu się wady.

Niestety, zwykle są one niekorzystnie dla niego sformułowane. Może się okazać, że sprzedający nie ma umownie wyznaczonego terminu usunięcia szkody, choć prawo mówi, że powinien to zrobić niezwłocznie. Może się też okazać, że to od woli dewelopera i jego uznania zależeć będzie, czy wadę uzna czy też nie.

Gdzie dochodzić praw, gdy deweloper mówi: nie

W pierwszej kolejności warto zwrócić się do rzecznika praw konsumenta, który funkcjonuje w każdym powiecie. Najlepiej w ogóle zrobić to zanim podpisze się umowę z deweloperem, gdyż pomoże on wychwycić wszelkie niekorzystne zapisy jeszcze przed jej podpisaniem.

Gdy umowa już obowiązuje, może on wystąpić do dewelopera z prośbą o wyjaśnienia, ale zmusić go do niczego nie może. Można jeszcze powołać biegłego z dziedziny budownictwa (ich lista znajduje się na stronach sądowych), który określi sposób i koszt koniecznych napraw. Nie zaszkodzi poinformować dewelopera o terminie wizyty biegłego, żeby mógł uczestniczyć w przygotowaniu opinii. Taki dokument należy przesłać do dewelopera i określić w nim jasno nasze oczekiwania (w tym finansowe) wobec niego. Jeśli odmówi, pozostaje już tylko droga sądowa. W ewentualnym procesie opinia biegłego może okazać się decydująca.

Mieszkanie z wadami z rynku wtórnego

Tu ochrona kupującego zależy wprost od umowy, jaką podpisał ze sprzedającym, przy czym ten zwykle próbuje wpleść do umów zapisy, które go od odpowiedzialności zwalniają. Takim zapisem może być wtrącenie sformułowania, że kupujący zna stan techniczny mieszkania czy budynku i nie będzie wnosił z tego tytułu pretensji z tytułu rękojmi. Jeśli w akcie notarialnym kupna nieruchomości zgodzimy się na taki zapis, uzyskanie odszkodowania za wady będzie praktycznie niemożliwe. Starajmy się, więc – jeśli sprzedający nie zgodzi się na usunięcie takiego zapisu – dopisanie, że znajomość stanu budynku nie dotyczy wad ukrytych.

Poczytaj też: Jak wykryć usterki w nowym mieszkaniu 

Niezależnie od zapisów umowy, jeżeli sprzedający zapewniał, że na przykład w mieszkaniu działa klimatyzacja, a okaże się inaczej, możemy dochodzić od niego odszkodowania niezależnie od zapisów umowy. Rękojmia na wady fizyczne budynku działa trzy lata od daty wydania nam lokalu. Tylko w takim czasie po wystąpieniu wady możemy zgłosić się do sprzedającego z żądaniem na przykład naprawienia usterki lub obniżenia ceny nieruchomości (w praktyce żądać zwrotu części zapłaconej kwoty). Roczny termin nie dotyczy sytuacji, w których sprzedający celowo zataił przed kupującym wady w obiekcie (wtedy termin zgłoszenia jest nieograniczony).

Walka z nieuczciwym wykonawcą

Niestety, w walce z nieuczciwym sprzedawcą jesteśmy pozostawieni sami sobie. Najpierw formalnie możemy wezwać sprzedawcę do usunięcia usterek bądź wypłacenia części kwoty, jaką zapłaciliśmy za nieruchomość, zwykle jednak takie wezwanie jest przez sprzedawcę lekceważone. Jeśli nie uda się „po dobroci", pozostaje wyłącznie droga sądowa w procesie cywilnym. A remont kosztuje, podczas gdy proces trwa latami.

A tu o innych wadach: Uwaga na wady prawne 

Pamiętajmy jednak, że Kodeks cywilny definiuje wprost, że to sprzedawca – bez względu, czy chodzi o rynek pierwotny czy wtórny – odpowiedzialny jest za to, że nieruchomość ma wadę zmniejszającą jej wartość lub użyteczność.