Rynek pierwotny staje się rynkiem kupującego? Pojawia się coraz więcej promocji na mieszkania, ale kredyt hipoteczny wciąż trudno wziąć

O powrocie rynku kupującego w mieszkaniówce słyszy się już od jakiegoś czasu. Choć na pierwszy rzut oka takie stwierdzenie może się wydać nieprzekonujące, rzeczywiście pewne rynkowe zjawiska świadczą o tym, iż pozycja nabywcy wzmacnia się:

• według Expandera i Rentier.io średnie ceny mieszkań spadły we wrześniu w 13 z 17 analizowanych miast przeciętnie o 2 proc., ale miejscami nawet o 9 proc.,
• według portalu RynekPierwotny.pl w sierpniu 2022 r. sprzedaż mieszkań w największych miastach była aż o 45 proc. gorsza niż rok wcześniej,
• przybywa promocji deweloperskich dla kupujących, czy to w formie zejścia z ceny, czy rozmaitych bonusów.

Wszystko to wskazuje, iż deweloperzy muszą bardziej walczyć o klienta i stają się bardziej skłonni do ustępstw.

– Korzystne harmonogramy płatności, wykończenie lokum w cenie stanu deweloperskiego czy nawet gratisowe miejsce postojowe, to na chwilę obecną coraz częściej występujące zachęty do podpisania umowy deweloperskiej, o jakich jeszcze przed rokiem można było tylko pomarzyć – zauważa Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Jak pokazuje ankieta przeprowadzona przez Dompress.pl, wśród najciekawszych promocji deweloperskich można wskazać m.in. rabaty na większe nieruchomości, gwarancję stałej ceny zakupu (niezależnie od zmian rynkowych), zniżki dla osób, które polecą inwestycję znajomym, a nawet prezent w postaci roweru elektrycznego dla każdego nabywcy mieszkania.

Na razie jednak szumnie ogłaszany powrót rynku kupującego jest wciąż niepewny, a to z uwagi na ogromne trudności z zakupem mieszkania. Jak wskazują eksperci HRE Investments, ich główną przyczyną jest polityka kredytowa banków, m.in. surowe zasady obliczania zdolności kredytowej, co większości klientów praktycznie uniemożliwia otrzymanie kredytu hipotecznego.

– W marcu 2022 roku urząd nakazał bankom m.in. badanie zdolności kredytowej przy założeniu, że stopy procentowe pójdą w górę jeszcze o 5 pkt. proc. Wcześniej bufor na podwyżki stóp wynosił 2,5 pkt. proc. Skutkiem tej regulacji było jeszcze mocniejsze ograniczenie dostępu do kredytów mieszkaniowych w momencie, w którym stopy procentowe i tak już wyraźnie szły w górę. W efekcie banki zostały zmuszone do zakręcenia kurków z kredytami. W takich okolicznościach nasz subindeks badający sytuację w sektorze bankowym zanotował najniższy wynik w historii – podaje raport HRE Investments z września.

Jak zwracają uwagę eksperci, stale spadającego popytu na kredyty mieszkaniowe nie są w stanie podtrzymać ani działania podejmowane przez banki (np. obniżanie marży), ani rosnące wynagrodzenia. Większość klientów kredytowych po prostu zniknęła z rynku, a więc z deweloperskich promocji po prostu nie ma komu korzystać. Tym bardziej, że klienci deweloperów muszą uwzględnić w budżecie nie tylko zakup mieszkania, ale też koszty wykończenia, które rosną wraz z cenami materiałów budowlanych. To m.in. dlatego część firm kusi dziś nabywców wykończeniem pod klucz w cenie lokalu.

– W ostatnich tygodniach coraz więcej deweloperów pyta o wykończenie kilku, a nawet kilkunastu lokali w taki sposób, by były one już gotowe do wprowadzenia się – mówi Krzysztof Białkowski właściciel firmy SaniWell. – Mówimy tutaj o w pełni urządzonych pomieszczeniach, z dekoracjami, tekstyliami, meblami, i wszystko zgodnie z gustami i możliwościami finansowymi klienta.