Jak kupić mieszkanie z rynku wtórnego. Poradnik

Radzi Małgorzata Zapart, prawnik Hills LTS SA.

Kupując mieszkanie z drugiej ręki należy pamiętać o sprawdzeniu jego stanu prawnego i o sporządzeniu takiej umowy, która zabezpieczy nasze interesy.

Zakup nieruchomości poprzedzony jest zwykle umową przedwstępną. Kupujący i sprzedający zobowiązują się do zawarcia w przyszłości umowy przenoszącej własność nieruchomości. Ta umowa powinna zawierać postanowienia takiej przyszłej umowy sprzedaży. Zwykle zawierana jest w formie pisemnej lub w formie aktu notarialnego.

Warto zobaczyć: Wzór umowy przedwstępnej sprzedaży mieszkania

Możemy tym samym zabezpieczyć się, że gdyby jedna strona uchylała się od wykonania transakcji, druga może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie takiej umowy przyrzeczonej. Zawierając ją w formie aktu notarialnego, strona uprawniona może nie tylko dochodzić odszkodowania, ale także dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej, czyli umowy sprzedaży przed sądem.

Zobacz również: Walcz o niższą cenę mieszkania. Sprzedający skłonni są do obniżek 

Już na etapie podjęcia decyzji o formie takiej umowy, możemy zagwarantować sobie pewne przywileje, choć decydujemy także o naszych obowiązkach. Zawierając umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego mamy możliwość wpisania naszego roszczenia wynikającego z umowy przedwstępnej do księgi wieczystej prowadzonej dla tego lokalu. To oznacza, że nawet gdyby zjawił się kupiec, który proponuje sprzedającemu wyższą cenę, od tej ustalonej z nami, nasz sprzedający będzie związany umową z nami i nie będzie mógł sprzedać tego lokalu osobie trzeciej.

Do podstawowych elementów tej umowy należą: 

określenie stron umowy: ich dokładne dane, w przypadku osoby prawnej: jej dane rejestrowe i sposób reprezentacji,

• przedmiot umowy, czyli rodzaj prawa do lokalu, adres i położenie, powierzchnię, prawa z związane z lokalem, ew. prawo do miejsca postojowego lub garażu czy piwnicy, numer księgi wieczystej, jeśli jest prowadzona,
• łączna cena przedmiotu umowy ustalona pomiędzy stronami, termin i sposób płatności, w szczególności to, czy środki pochodziły będą z wkładu własnego kupującego, czy będzie on brał kredyt. W tym drugim przypadku uruchomienie kredytu przy zakupie mieszkania na rynku wtórnym nastąpi kilka dni po podpisaniu przyrzeczonej umowy sprzedaży, 
• termin zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży oraz termin opuszczenia lokalu przez sprzedającego oraz jego wydania kupującemu, przy czym wydanie lokalu następuje zwykle po uprzednim zapłaceniu przez kupującego całej ceny sprzedaży. Jeżeli strony nie określą szczegółowo terminu zawarcia umowy przyrzeczonej, powinna być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania umowy przyrzeczonej, choć w praktyce to obie strony są do tego uprawnione, zarówno sprzedający jak i kupujący. Jeśli każda ze stron wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie w powyższym zakresie,
• konsekwencje ponoszone przez strony w przypadku niewywiązywania się z umowy, ewentualne kary umowne, przy czym zwykle zamiast kar umownych na rynku wtórnym obowiązują postanowienia dotyczące wpłaty zaliczki lub zadatku na poczet ustalonej ceny mieszkania.

Zadatek jest formą finansowego zabezpieczenia wykonania zobowiązania z umowy przedwstępnej. Zgodnie z kodeksem cywilnym w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron, druga strona może bez wyznaczania dodatkowego terminu odstąpić od umowy i zachować otrzymany zadatek w kwocie nominalnej, a jeżeli sama go dała, może żądać jego dwukrotnej wysokości. Zazwyczaj zadatek wynosi 10% wartości umowy, choć nic nie stoi na przeszkodzie, by był inny. Wręczona zaliczka nie jest w zasadzie zabezpieczeniem finansowym i nie pełni funkcji odszkodowawczej. W przypadku, jeśli strona wycofa się z umowy i to niezależnie od przyczyn, zaliczka jest zwracana w kwocie nominalnej stronie, która ją wręczyła.

W przypadku wykonania umowy, zarówno zadatek jak i zaliczka, ulegają zaliczeniu na poczet ustalonej przez strony ceny sprzedaży.

Umowa może zawierać inne ustalenia, np. opis stanu lokalu, wykonanie dodatkowych prac w lokalu, usunięcia usterek. Każdorazowo należy sprawdzić także, czy nabywane przez nas mieszkanie nie jest obciążone długami. Należy zapoznać się z treścią wpisów w księdze wieczystej lokalu i poprosić o zaświadczenie z administracji oraz o ostatnie opłacone rachunki.

Przystępując do zawarcia umowy, także przedwstępnej, żądajmy od sprzedającego okazania dokumentów potwierdzających, że dana osoba jest właścicielem mieszkania, a po drugie takich, które pozwolą nam ocenić stan prawny lokalu. Podstawowym dokumentem jest dokument nabycia przez niego zbywanego prawa do lokalu oraz drugi dokument potwierdzający, że prawo to przysługuje mu teraz. Najczęściej jest to akt notarialny obejmujący np. umowę sprzedaży czy darowizny, ewentualnie dokument stwierdzający nabycie spadku, przydział ze spółdzielni.

Pamiętajmy o aktualnym dokumencie potwierdzającym, że naszemu sprzedającemu zbywane prawo przysługuje na dany moment. W przypadku spółdzielczych własnościowych praw do lokalu będzie to aktualne zaświadczenie wydane przez spółdzielnię mieszkaniową, a w przypadku tzw. lokali hipotecznych – aktualny odpis z księgi wieczystej prowadzonej dla lokalu.

Każdy z nas ma prawo wglądu do księgi wieczystej. Działa elektroniczna wyszukiwarka ksiąg wieczystych pod adresem ms.gov.pl. Sprawdzenia treści księgi wieczystej najlepiej dokonywać bezpośrednio przed zawarciem umowy, aby wyeliminować ryzyko powstania nowych wpisów. Nie znaczy to, że nie możemy nabywać lokalu obciążonego długiem, np. kredytem. Nie jest to przeszkodą pod warunkiem, że dokonamy zapisów w umowie, tak aby docelowo kupujący nabył nieruchomość bez ponoszenia odpowiedzialności za długi i obciążenia zbywcy. Należy też dołączyć zaświadczenie potwierdzające, że w danym lokalu nikt nie jest zameldowany.

Do momentu złożenia naszego podpisu pod umową przedwstępną, możemy się jeszcze zastanowić, jakie są nasze możliwości i oczekiwania. Jeśli przy zakupie nieruchomości bierzemy kredyt hipoteczny, warto podjęte przez nas zobowiązania uzgodnić z naszym doradcą kredytowym.