Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu – na czym polega? Sprawdź, jak przekształcić je w prawo własności

Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu to ograniczone prawo rzeczowe. Posiadając je, można – po uiszczeniu odpowiednich opłat – korzystać z lokalu należącego do spółdzielni mieszkaniowej: zamieszkiwać w nim, a także np. wynająć go komuś. Prawo przysługuje przez cały okres bycia członkiem spółdzielni, a spółdzielnia nie można go wypowiedzieć (w przeciwieństwie do np. umowy najmu). Posiadacz prawa spółdzielczego lokatorskiego nie jest właścicielem zamieszkiwanej nieruchomości i może nią rozporządzać tylko w ograniczonym zakresie. Ma jednak możliwość wykupu mieszkania lokatorskiego na własność.

– Przez umowę o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego spółdzielnia zobowiązuje się oddać osobie (...) lokal mieszkalny do używania, a osoba ta zobowiązuje się wnieść wkład mieszkaniowy oraz uiszczać opłaty określone w ustawie i w statucie spółdzielni. Spółdzielcze lokatorskie prawo (...) może być ustanowione na rzecz członka spółdzielni albo członka spółdzielni i jego małżonka – wyjaśnia art. 9 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.

Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu daje posiadaczowi mniejsze możliwości dysponowania nieruchomością niż pełna własność (albo spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu). Mając prawo spółdzielcze lokatorskie, nie można sprzedać mieszkania ani zapisać go komuś w testamencie. Jest się bowiem tylko użytkownikiem lokalu, a większość praw zachowuje spółdzielnia.

Posiadacz spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu może:

• wynająć komuś lokal i pobierać z tego tytułu zyski,
• oddać komuś lokal w bezpłatne użytkowanie,
• zamieszkiwać w lokalu,
• domagać się wykupu lokalu od spółdzielni (spółdzielnia nie może odmówić, o ile dana osoba spełnia kryteria).

Warto dodać, że dopóki posiadacz prawa jest członkiem spółdzielni i uiszcza należne opłaty, spółdzielnia nie może odebrać prawa do korzystania z lokalu. W takim mieszkaniu nie podlega się też egzekucji komorniczej.

Posiadacz spółdzielczego lokatorskiego prawa ma też jednak wiele ograniczeń w korzystaniu z nieruchomości. Z takim prawem nie można:

• sprzedać mieszkania,
• zapisać lokalu w testamencie,
• odstąpić komuś prawa do lokalu na mocy np. umowy darowizny,
• zmienić sposobu korzystania z lokalu (np. na użytkowy) bez zgody spółdzielni,
• ustanowić w nieruchomości prawa dożywocia,
• rozporządzać gruntem pod budynkiem (nie ma się do niego praw),
• założyć księgi wieczystej nieruchomości,
• ustanowić hipoteki na nieruchomości.

Ograniczenia te sprawiają, że posiadaczowi takiego prawa zwykle opłaca się wykup nieruchomości na własność.

Prawo do mieszkania spółdzielczego lokatorskiego może przyznać spółdzielnia, zawierając z osobą zainteresowaną odpowiednią umowę na piśmie (nie musi mieć formy aktu notarialnego). Jeśli budynek dopiero powstaje, konieczne będzie także zawarcie dodatkowej umowy o budowę lokalu.

– Umowa ta, zawarta w formie pisemnej pod rygorem nieważności, powinna zobowiązywać strony do zawarcia, po wybudowaniu lokalu, umowy o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do tego lokalu – podaje art. 10 ust. 1 ustawy.

Zawarcie umowy o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu jest możliwe, o ile osoba zainteresowana spełnia następujące warunki:

• zostanie członkiem danej spółdzielni mieszkaniowej,
• wniesienie określonego przez spółdzielnię wkładu mieszkaniowego (zwykle maksymalnie 30 proc. wartości lokalu).

Spółdzielcze lokatorskie prawo może zostać ustanowione na rzecz pojedynczej osoby lub osoby ze współmałżonkiem. Nie można więc objąć nim np. rodziców i dzieci. Prawo na ogół przysługuje aż do śmierci (wówczas współmałżonek zachowuje swoje prawo do lokalu) lub wygaśnięcia członkostwa w spółdzielni. W określonych sytuacjach prawo można stracić, co omawiamy w dalszej części artykułu.

Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu jest niezbywalne i w większości sytuacji nie można go stracić. Spółdzielnia nie może np. zdecydować o odebraniu tego prawa. Jednak prawo do lokalu wygasa w momencie ustania członkostwa w spółdzielni (najczęściej w wyniku śmierci). W takiej sytuacji, jeśli prawo przysługiwało dwójce małżonków, wdowa czy wdowiec zachowuje swoje prawo do lokalu. Z kolei w razie rozwodu lub unieważnienia małżeństwa to sąd ustala, komu przypadło prawo. Jak podaje ustawa, po śmierci osoby uprawnione do lokalu „roszczenia o zawarcie umowy o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego przysługują jego osobom bliskim”.

Mieszkanie lokatorskie można też czasem stracić w wyniku zalegania z opłatami. Jak podaje art. 11 ustawy, spółdzielnia może żądać, by sąd zdecydował o wygaśnięciu prawa do lokalu, gdy posiadacz prawa do lokalu:

• zalega z opłatami wobec spółdzielni za okres minimum 6 miesięcy,
• rażąco lub uporczywie wykracza przeciwko porządkowi domowemu,
• zachowuje się w sposób, który czyni uciążliwym korzystanie z części wspólnych nieruchomości lub z nieruchomości sąsiednich.

W przypadku rozprawy sądowej za długi można uniknąć utraty prawa do lokalu, jeśli dłużnik uiści całą należność przed zamknięciem rozprawy w sądzie pierwszej instancji (lub drugiej, jeśli doszło do apelacji).

Posiadaczowi spółdzielczego lokatorskiego prawa przysługuje możliwość złożenia wniosku o przekształcenie tego prawa we własność. Jeśli dana osoba spełnia ustawowe kryteria, spółdzielnia nie może takiej osobie odmówić i ma pół roku na zawarcie z nią umowy przenoszącej własność.

Wykup mieszkania lokatorskiego jest możliwy pod warunkiem, że osoba zainteresowana:

• posiada spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu,
• nie ma żadnych zaległości w opłatach wobec spółdzielni,
• spłaciła przypadającą na siebie część zobowiązań spółdzielni związanych z budową (np. kredytu budowlanego),
• nieruchomość ma uregulowany stan prawny (zwłaszcza własność gruntu pod budynkiem).

Jeśli te warunki są spełnione, posiadacz prawa lokatorskiego może złożyć do spółdzielni pisemny wniosek o wykup lokalu. Najczęściej wymagane są pewne załączniki określone przez spółdzielnię, takie jak kopia umowy ustanawiającej spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu, zaświadczenie o braku długów wobec spółdzielni oraz wypis z rejestru gruntów.

Spółdzielnia rozpatruje wniosek i wycenia mieszkanie, co zwykle trwa do kilku miesięcy. Następnie wskazuje cenę do zapłacenia. Koszt wykupu mieszkania spółdzielczego zależy od jego wartości, określonej przez rzeczoznawcę w ramach wyceny. Dodatkowo wykupujący ponosi koszty notarialne i sądowe zawarcia umowy przenoszącej własność (ok. 1500 zł). Umowa zawierana jest przed notariuszem w formie pisemnej i od tego momentu wnioskodawca staje się właścicielem lokalu.

– Spółdzielnia mieszkaniowa zawiera umowę (...) w terminie 6 miesięcy od dnia złożenia wniosku przez osobę uprawnioną – podaje art. 12 ustawy.