Kto odpowiada za wady w mieszkaniu deweloperskim

Deweloper to przecież sprzedawca, więc on ponosi odpowiedzialność względem nabywcy mieszkania, jeśli to lokum posiada wady. Rękojmia za tzw. wady fizyczne należy się w przypadku, gdy w mieszkaniu wykryto wady, które zmniejszają wartość tej nieruchomości lub jej użyteczność. To znaczy: zapisy umowy różnią się od stanu faktycznego niekorzystnie dla nowego właściciela mieszkania.

Stan niezupełny mieszkania, czyli jaki

Tak się dzieje wówczas, gdy w lokalu np. brakuje wyposażenia lub rozwiązań, które – zgodnie z zawartą umową – powinny się w nim znajdować. Wtedy jest mowa o stanie niezupełnym. W ten sposób to określają przepisy kodeksu cywilnego: „Sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę zmniejszającą jej wartość lub użyteczność ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub przeznaczenia rzeczy, jeżeli rzecz nie ma właściwości, o których istnieniu zapewniał kupujący albo jeżeli rzecz została kupującemu wydana w stanie niezupełnym".

Ebud-TBS, deweloper z Bydgoszczy, sam bloków nie stawia. Ma podwykonawców. - Usterki czy reklamacje, zgłoszone nam przez klientów, przekazujemy do podwykonawcy i on je naprawia w ramach gwarancji – informuje Dorota Leśniewska, prezes Ebud-TBS. – Do tej pory zgłoszone wady dotyczyły na przykład źle pomalowanych ścian, nieszczelnych okien czy porysowanych szyb w nowych oknach. W niektórych przypadkach, tych poważniejszych, przyglądamy się, jak brygada usuwa usterki.

Gdy wada ujawni się po okresie gwarancyjnym

Może natomiast się okazać, że wada ujawni się już po okresie gwarancyjnym. Deweloperzy często w takiej sytuacji stosują zabieg dla siebie korzystny, czyli proponują zapis mówiący o tym, że po okresie gwarancyjnym kupujący przejmie na siebie całą odpowiedzialność za stan mieszkania.

Warto wiedzieć: Mieszkanie z wadą ukrytą 

Klient przed podpisaniem umowy powinien się zabezpieczyć. To znaczy: dążyć do tego, aby w dokumencie pojawiła się klauzula dotycząca tego, że jeżeli podczas użytkowania lokalu ujawnią się wady ukryte, wtedy za ich eliminację będzie odpowiadać sprzedawca, czyli deweloper. W umowie powinien znaleźć się też zapis dotyczący terminu, w jakim wada zostanie naprawiona. Samo określenie, że powinno to nastąpić niezwłocznie, może być różnie rozpatrywane przez stronę, która tej naprawy ma się podjąć.

Wady prawne mieszkania

Oprócz wad fizycznych wyróżnia się wady prawne. Deweloper jest także pociągany do odpowiedzialności względem kupującego mieszkanie, jeżeli lokal ten jest dotknięty wadą prawną. Wada prawna polega na tym, że sprzedawana rzecz stanowi własność osoby trzeciej. Inny przypadek: jest obciążona prawem takiej osoby.

Wady fizyczne są jednak częściej spotykane. W przypadku Ebud-TBS z Bydgoszczy deweloperowi akurat układa się współpraca z firmami podwykonawczymi. Jeżeli jednak ani deweloper nie poczuwa do usunięcia usterek, ani napraw nie zamierza podjąć się podwykonawca, to winą obarczona jest firma deweloperska. To jednak nie podwykonawca, a deweloper odpowiada za wady, ponieważ to deweloper, a nie podwykonawca, podpisał umowę z klientem, czyli nowym nabywcą mieszkania.

Czego nie wolno deweloperowi

Deweloperowi nie wolno w umowie wyłączyć ani też ograniczyć praw z tytułu rękojmi za wady fizyczne oraz prawne danego lokalu. Co więcej: prawa z tytułu rękojmi przysługują klientowi nawet wówczas, gdy w umowie z deweloperem brakuje zapisów dotyczących uregulowań w tym zakresie. Jeśli okaże się, że nabyta od dewelopera nieruchomość posiada np. pęknięcia ścian, niesprawne instalacje albo pojawił się grzyb na ścianach itp., właściciel nieruchomości może skorzystać między innymi z rękojmi, o której mowa jest w kodeksie cywilnym.

Czas trwania rękojmi

Tzw. bieg rękojmi w przypadku mieszkań zaczyna się w dniu odbioru lokalu, czyli w momencie podpisania protokołu zdawczo-odbiorczego. Uprawnienia z tytułu rękojmi za wady fizyczne wygasają po upływie trzech lat. Ten termin nie obowiązuje, gdy okaże się, że deweloper świadomie zataił wadę ukrytą mieszkania.

Poczytaj też: Odpowiedzialność dewelopera za wady w mieszkaniu 

Z tytułu rękojmi właścicielowi mieszkania „z błędami" przysługuje m.in. prawo odstąpienia od umowy. Takie rozwiązanie nie jest możliwe, gdy deweloper natychmiast po zgłoszeniu mu wady, usunął ją lub naprawił. Nabywca lokum może również wynegocjować obniżkę ceny. Trzeci sposób to roszczenie o naprawę szkody. Ta możliwość jest wykluczona, jeżeli okaże się, że wada jest następstwem nieprawidłowych działań ze strony właściciela lokalu.