Spis treści
Kolejna odsłona rządowego wsparcia mieszkaniowego
Ministerstwo przedstawiło pierwsze szczegóły programu, choć zastrzega, że mogą one jeszcze ulec zmianie w toku prac legislacyjnych. „Pierwsze klucze” to następca wcześniejszych propozycji, takich jak „Kredyt 0 procent” i „Kredyt na start”, które spotkały się z mieszanym odbiorem.
– Na plus oceniam przedstawione założenia odnośnie budżetu na rozwój mieszkalnictwa komunalnego i społecznego, tj. środki na pokrycie kosztów partycypacji w Towarzystwach Budownictwa Społecznego czy na wkład mieszkaniowy. Podobny komponent był zresztą w poprzedniej propozycji rządu – komentuje Katarzyna Dmowska, wiceprezeski ANG Odpowiedzialne Finanse.
Ograniczenia dla deweloperów i wtórny rynek nieruchomości
Jednym z kluczowych elementów nowego programu jest wykluczenie deweloperów i flipperów – „Pierwsze klucze” mają obejmować wyłącznie rynek wtórny. Aby skorzystać z dopłat, mieszkanie musi być własnością sprzedającego przez co najmniej trzy lata. Taka decyzja budzi jednak wątpliwości.
– Wyłączenie rynku pierwotnego zdecydowanie ograniczy dostępność mieszkań objętych finansowaniem w ramach „Pierwsze klucze”. Rozumiem „bezpieczniki'” jakimi kieruje się ministerstwo, niemniej firmy deweloperskie są istotnym uczestnikiem rynku nieruchomości – podkreśla Katarzyna Dmowska.
Nie każdy kupujący skorzysta z programu
Nie wszyscy zainteresowani nabyciem nieruchomości będą mogli skorzystać z rządowego wsparcia. Program jest skierowany wyłącznie do osób, które kupują swoje pierwsze mieszkanie i nigdy wcześniej nie były właścicielami nieruchomości.
– Znam parę młodych ludzi, którzy trzy lata temu kupili nieruchomość, w tym roku chcą przenieść się do większego mieszkania. Jasne jest, że nie skorzystają oni z „Pierwszych kluczy'”, ponieważ program ma być dostępny dla tych, którzy kupują swoje mieszkanie po raz pierwszy i nigdy nie posiadali nieruchomości. Co więcej, nie skorzystają z niego również ci, którzy będą chcieli od tej pary mieszkanie odkupić. Program bowiem zakłada, że sprzedający muszą posiadać lokal przez minimum trzy lata, zaś sam lokal został oddany do użytku co najmniej pięć lat wcześniej. Ustalenie akurat takich okresów wydaje się arbitralne – zauważa Krzysztof Iwan, ekspert kredytowy ANG z Łodzi.
Problem limitów cenowych
Program zakłada limity maksymalnej ceny za metr kwadratowy – 11 tys. zł w największych miastach (Warszawa, Gdańsk, Poznań, Wrocław, Kraków) oraz 10 tys. zł w pozostałych miejscowościach. Gminy otrzymają możliwość wyznaczania własnych limitów. Eksperci są zgodni, że choć limity są konieczne, ich wysokość nie odpowiada w pełni realiom rynkowym.
– Limity cen w tego typu programach są potrzebne. Jednak powinny być lepiej dostosowane do realiów rynkowych – zaznacza Katarzyna Dmowska.
W dużych miastach, gdzie popyt na mieszkania jest najwyższy, wyznaczone limity mogą sprawić, że program nie spełni swojej roli.
–Twórcy programu, bojąc się sztucznego windowania cen, sprawią, że program w istocie pozostanie martwy: kupujący nie będą mogli z niego skorzystać (co nie wpłynie na ich decyzję dotyczącą miejsca zamieszkania, a raczej formy nieruchomości i jej metrażu) i nie pobudzi on podaży mieszkań w przystępnych cenach tam, gdzie są naprawdę potrzebne – wyjaśnia Krzysztof Iwan.
Jako przykład wskazuje wcześniejszy program „Mieszkanie dla Młodych" (MdM), który w latach 2014-2018 również wprowadzał limity cenowe.
–Tam również istniały limity cen – początkowo niskie, przez co sam program był rozwiązaniem niszowym. Dopiero ich podwyższenie było wiatrem w żagle MdM, a sam program z perspektywy czasu jest oceniany przez ekspertów jako udany. Wówczas też spotkał się on z krytyką i zarzutami nabijania kasy deweloperom. Jednak faktycznie otworzył drzwi do własnego M wielu młodym ludziom – dodaje Krzysztof Iwan.
Czy program wpłynie na ceny nieruchomości?
Dyskusja o wpływie programów mieszkaniowych na ceny nieruchomości wraca przy okazji "Pierwszych kluczy", zwłaszcza po doświadczeniach z „Bezpiecznym kredytem 2%" (BK2%), który funkcjonował od lipca do grudnia 2023 r. i zbiegł się z gwałtownym wzrostem cen nieruchomości w Polsce.
– Dlatego limit cen za metr kwadratowy jest potrzebny – podkreśla Katarzyna Dmowska.
Jednak zjawisko wzrostu cen dotyczyło całej Europy – w Bułgarii ceny mieszkań wzrosły o 16,5%, na Węgrzech o 13,4% (od III kwartału 2023 do III kwartału 2024 r., dane Eurostat).
Nie bez znaczenia był fakt, że BK2% był programem krótkoterminowym, co wywołało gwałtowne zainteresowanie i presję zakupową. Po jego zakończeniu ceny się ustabilizowały.
Czy teraz sytuacja się powtórzy?
– Niewykluczone, dlatego tak wiele zależy od dalszych prac legislacyjnych i końcowego kształtu programu dopłat. Czy jego założenia będą głęboko osadzone w danych, czy raczej sam program to jeden z elementów kampanii prezydenckiej. Bo jeśli to drugie i „Pierwsze klucze'"wejdą w życie w połowie roku – na kilka dni przed tym, jak pójdziemy do urn – to w mojej ocenie na koniec 2025 r. możemy się spodziewać korekty programu – podsumowuje Katarzyna Dmowska.
Jesteśmy na Google News. Dołącz do nas i śledź RegioDom codziennie. Obserwuj RegioDom.pl!
