Jak przygotować się do kupna nieruchomości. Poradnik

Ile czasu może zająć szukanie odpowiedniej nieruchomości? Jeśli np. szukamy przez pół roku, a nie spieszy się nam, to lepiej odpuścić, czy brać to co jest najlepsze?

Odpowiada Piotr Przybył, właściciel Aspekt Nieruchomości z Opola
– Tutaj nie ma reguły. Każdemu klientowi powtarzam, że nieruchomość kupuje się sercem. Jeżeli widzieliśmy nieruchomość, w której czujemy się dobrze, jest dla nas odpowiednia i funkcjonalna, lokalizacja nam odpowiada, mieści się w naszym pułapie cenowym, to ją kupmy. Ideału się nigdy nie znajdzie. Może się to zdarzyć od razu lub też po pół roku szukania. Często bywa tak, że zwlekamy z podjęciem decyzji o zakupie nieruchomości, mimo tego, że nam w pełni odpowiada, bo być może trafi się nam coś lepszego. Tymczasem już ona została sprzedana, a potem żałujemy.

Lepiej najpierw szukać kredytu hipotecznego, czy wymarzonego domu, działki lub mieszkania?

– Najpierw kredyt! Sprawdźmy w pierwszej kolejności naszą zdolność kredytową, oceńmy na co nas stać, a następnie szukajmy nieruchomości. Są banki, które wydają tzw. decyzję finansową przed podpisaniem umowy przedwstępnej zakupu. Mamy wtedy pewność, że bank udzieli nam kredytu. Następnie dopiero szukajmy nieruchomości. Oszczędzi nam to czasu, niepotrzebnych nerwów, a w skrajnej sytuacji nawet pieniędzy (jeśli zabezpieczymy transakcją i przelejemy jakąś kwotę sprzedającemu nieruchomość).

Czym może skutkować wybieranie nieruchomości na własną rękę?

– Każdy z nas odpowiada za swoje decyzje i ponosi tego konsekwencje. Trzeba odpowiedzieć na pytanie, czy mamy na to czas, czujemy się na siłach, mamy odpowiednią wiedzę i ile zapłacimy za usługi pośrednika. Można się wspierać opinią różnych doradców, niemniej trzeba pamiętać, że to nam nieruchomość ma służyć i rozwaga jest tutaj wskazana.

Ile za taką usługę zażyczy sobie pośrednik i co powinien nam za to zagwarantować?**

– Wynagrodzenie za taką usługę jest ustalane indywidualnie. To ile zapłacimy określa umowa zawierana z pośrednikiem. Rozpiętość cenowa może być znaczna i sięgać nawet powyżej 3,5% wartości nieruchomości. Czy warto? Pozostawiam to indywidualnej ocenie, niemniej zachęcam, aby się tym zainteresować przed podpisaniem umowy.

– Dobry pośrednik to tak naprawdę doradca, który przeprowadzi całą transakcję kupna/sprzedaży nieruchomości. Ma wiedzę, doświadczenie i przede wszystkim jest rzetelny. Tak naprawdę, korzystając z usług dobrego pośrednika, mówimy mu "tak, chcę tę nieruchomość kupić" a reszta już nas nie interesuje. Pośrednik wszystko za nas zrobi. My składamy tylko podpisy. Co ważne, pośrednik odpowiada za wady prawne nieruchomości. Jest również ubezpieczony w zakresie Odpowiedzialności Cywilnej z tytułu wykonywanego zawodu.

Czy można negocjować wynagrodzenie pośrednika i w jakim momencie to zrobić?

– Tak. Jest to kwestia indywidualnych ustaleń. Negocjujemy oczywiście przed zawarciem umowy. Nic nie stoi na przeszkodzie, aby o wysokość wynagrodzenia pośrednika zapytać telefonicznie przed udaniem się do biura nieruchomości. Są oferty nieruchomości na sprzedaż z tzw. "0% od kupującego". W takiej sytuacji wynagrodzenie pośrednika pokrywa tylko strona sprzedająca nieruchomość. Czy kupujący za to faktycznie nie płaci? Warto czasami porównać ceny danej nieruchomości w różnych biurach, by się faktycznie o tym przekonać.

Jak zsynchronizować np. sprzedaż dotychczasowego lokum i kupno nowego, jeśli pieniądze z tego pierwszego mają nam posłużyć do finansowania drugiego?

– Wszystko to jest kwestia umowy i odpowiednich ustawień terminów. Zasada podstawowa jest taka: najpierw sprzedaj, potem kupuj. Mając klienta na naszą nieruchomość podpisujemy umowę przedwstępną, ustalamy w niej termin podpisania umowy przyrzeczonej (notarialnej), cenę, termin wydania nieruchomości itp. oraz pobieramy zadatek. Ważne! Zadatek nie zaliczkę. Teraz możemy z kolei podpisywać umowę przedwstępną na zakup naszego lokum, pamiętając, iż kwota zadatku nie może być wyższa od tego, który przyjęliśmy przy podpisaniu naszej umowy. Mamy wtedy pewność, że nie stracimy finansowo w przypadku, gdy nasz kupujący odstąpi od zawarcia umowy przyrzeczonej. Termin zawarcia umowy przyrzeczonej na nasze lokum musi być tak określony, abyśmy wcześniej otrzymali pieniądze ze sprzedaży naszego mieszkania.

Zobacz: Mieszkania na sprzedaż – oferty