Przygotowując umowę przedwstępną musimy ustalić kilka kluczowych elementów. Pierwszy to dokładna cena nieruchomości i jej opis, a także wysokość zadatku lub zaliczki. Powinniśmy określić termin podpisania ostatecznej umowy sprzedaży, termin przekazania lokalu oraz szczegółowe warunki płatności. Nie zapominajmy również o dokładnym opisaniu stron transakcji.
Forma się liczy
Pierwszą ważną decyzją przed podpisaniem umowy jest wybór jej formy. Możliwości są dwie. Przedwstępna umowa sprzedaży może być spisana w formie umowy cywilno-prawnej. Druga opcja to akt notarialny. Obie formy rodzą różne konsekwencje prawne.
Podpisanie umowy na zwykłej kartce papieru jest szybkie i tanie. Jeśli jednak zależy nam na zawarciu ostatecznej transakcji, zdecydujmy się na wizytę u notariusza. Oznacza to dodatkowe koszty dla kupującego, zmusza jednak każdą ze stron do wywiązania się z umowy. Jeśli sprzedający się rozmyśli, możemy udać się do sądu i wnioskować o tzw. przeniesienie własności bez zgody zbywcy. Płacimy wówczas za mieszkanie, a sąd czyni nas jego właścicielem.
Zobacz również: Wzór umowy przedwstępnej sprzedaży mieszkania
Jeśli podpisaliśmy umowę przedwstępną u notariusza, warto jeszcze wybrać się do wydziału ksiąg wieczystych w lokalnym Sądzie Rejonowym. Można tam wpisać nasze roszczenie o przeniesienie własności kupowanego lokum. Dzięki temu utrudnimy właścicielowi sprzedaż mieszkania innemu klientowi.
Umowa w formie aktu notarialnego chroni nie tylko kupujących. Pamiętajmy o tym, bo jeśli np. bank nie da nam kredytu, lub znajdziemy ciekawsze lokum, konsekwencje mogą być bardzo dotkliwe. Sprzedający może pójść do sądu i wyegzekwować zapisy umowy. Po uzyskaniu klauzuli wykonalności, sprzedający udaje się do komornika. Ten może z nas ściągnąć należność za mieszkanie.
Sytuacja jest inna, jeśli obie strony podpisały umowę przedwstępną bez udziału notariusza. Sprzedawca może wówczas wycofać się z całej transakcji bez większych konsekwencji. Musi jedynie zwrócić pieniądze, wpłacone przez niedoszłego kupca.
Co sprawdzić w umowie przedwstępnej
Po pierwsze upewnijmy się, że dane osobowe wpisane w umowie są zgodne z danymi w dowodzie osobistym. Jako kupujący musimy wiedzieć, czy druga osoba rzeczywiście jest właścicielem mieszkania. W tym celu należy sprawdzić aktualny wypis z Księgi Wieczystej. Jeśli sprzedający jest w związku małżeńskim, ustalmy czy mieszkanie wchodzi w skład wspólnego majątku. W takim wypadku umowę powinni podpisać mąż i żona.
Opisując przedmiot transakcji, należy to zrobić bardzo dokładnie. Określmy:
- rodzaj własności mieszkania,
- adres nieruchomości,
- powierzchnię lokalu,
- nr Księgi Wieczystej.
Nie zapominajmy o dodatkowych pomieszczeniach, np. garażu. Sprzedający powinien również zadeklarować, że nieruchomość jest wolna od wszelkich obciążeń i praw osób trzecich.
Jeśli kupujemy mieszkanie spółdzielcze, z własnościowym prawem do lokalu, sprzedający powinien przedstawić tzw. „zaświadczenie do sprzedaży". Taki dokument wystawia spółdzielnia, opisując w nim m.in., jaka jest sytuacja własnościowa lokalu i czy jest zadłużone. Podobne zaświadczenie może wystawić wspólnota mieszkaniowa. Wtedy jednak sprzedający powinien przedstawić aktualny wypis z Księgi Wieczystej, akt własności, oraz zaświadczenie, że nikt w sprzedawanym lokalu nie jest zameldowany.
Płacimy
Po podpisaniu umowy wpłacamy pieniądze na poczet przyszłego mieszkania. Warunki i forma płatności muszą być dokładnie określone w dokumencie. Zwróćmy uwagę czy przekazywane środki opisujemy jako zadatek, czy zaliczkę. Ta bowiem, w przeciwieństwie od zadatku, nie może być zabezpieczeniem wykonania umowy końcowej. Stanowi tylko ułamek ceny mieszkania. Kiedy obie strony z różnych przyczyn się rozchodzą, zaliczka wraca do kupującego.
Z kolei zadatek, jeśli sprzedający zrezygnuje z umowy, zwracany jest kupującemu w podwójnej wysokości. Kiedy umowę zrywa kupujący, właściciel mieszkania zatrzymuje pieniądze. Nie może jednak domagać się dodatkowego odszkodowania.
W umowie przedwstępnej musimy dokładnie określić również finalną cenę mieszkania. Umieśćmy także zapis o terminie i sposobie płatności. Zaznaczmy czy jako kupujący korzystamy z kredytu, czy należność uregulujemy przelewem, czy gotówką oraz kiedy zapłacimy całą kwotę.
Kiedy kupujesz od dewelopera
Podpisując umowę przedwstępną na zakup nowego mieszkania, należy pamiętać o kilku dodatkowych elementach. Deweloper musi zapewnić, że przeniesie na nabywcę własność mieszkania w stanie wolnym od wszelkich obciążeń, udział w gruncie i częściach wspólnych budynku.
Sprzedawca powinien też oświadczyć, że jest właścicielem ziemi, na której ma stać mieszkanie. Jego lokalizacja musi być dokładnie określona, łącznie z usytuowaniem lokalu, jego powierzchnią oraz dodatkowymi pomieszczeniami (piwnica, garaż lub miejsce postojowe).
Deweloper powinien też określić datę ukończenia inwestycji, a także kary umowne za niedotrzymanie tego terminu. W umowie należy umieścić zapis o dacie przeniesienia własności mieszkania aktem notarialnym. Warto ustalić tu konkretną datę.
