Działka ROD – czy można ją kupić? Jak zostać działkowiczem zgodnie z prawem? Dowiedz się, jak działają rodzinne ogrody działkowe

Działki ROD to kawałki gruntu położone w obrębie rodzinnych ogrodów działkowych. Ogrody takie tworzy się w celach rekreacyjnych i wypoczynkowych w całym kraju, a szczególnie popularne są działki położone w dużych miastach. Tereny ROD najczęściej są wykorzystywane do uprawy roślin, ale można tu również wypoczywać w inny sposób, np. porządkując działkę, zażywając ruchu na świeżym powietrzu czy spotykając się w gronie rodziny lub znajomych. Działkowicze są zobowiązani do przestrzegania regulaminu ROD.

Historia rodzinnych ogrodów działkowych w Polsce sięga XIX wieku. Prawdziwą eksplozję popularności zaczęły one jednak przeżywać dopiero po drugiej wojnie światowej, kiedy to trudne warunki bytowe sprawiły, że wiele osób zamarzyło o możliwości uprawy własnych warzyw. Kolejna fala zainteresowania działkami w ROD nastąpiła w latach 80., kiedy to powołano działający do dziś Polski Związek Działkowców. Dziś według szacunków z blisko 5000 rodzinnych ogrodów działkowych korzystają nawet 4 mln osób ze wszystkich grup społecznych.

W Internecie z łatwością można znaleźć liczne ogłoszenia o sprzedaży działek ROD. Trzeba jednak wiedzieć, że autorzy tych ogłoszeń wprowadzają innych w błąd. Działki ROD nie można bowiem nabyć, a tylko wydzierżawić.

– Działki się nie kupuje. Nabywca staje się właścicielem posadzonych roślin, tzw. naniesień i obiektów na działce, natomiast w stosunku do samego gruntu uzyskuje jedynie prawo do dzierżawy – wyjaśnia na swojej stronie Polski Związek Działkowców.

Skąd zatem ogłoszenia o sprzedaży? Pod tym mylnym określeniem kryje się transakcja, w której kupujący płaci za przeniesienie na niego prawa do dzierżawy działki. Żeby później móc korzystać ze „swojego” terenu, nabywca musi regularnie płacić zarządowi ROD za dzierżawę.

Prawo do działki ROD można uzyskać na kilka sposobów. Najprostszym z nich jest „odziedziczenie” go po zmarłym działkowcu. Taką możliwość ma jednak tylko najbliższa rodzina zmarłego, m.in. współmałżonek i dzieci (prawa do działki ROD nie można zapisać w testamencie).

Dla wszystkich innych osób istnieją dwa sposoby zdobycia działki:

• zawarcie umowy dzierżawy bezpośrednio z zarządem ROD,
• podpisanie z działkowcem umowy przeniesienia prawa do działki.

W pierwszym przypadku (umowa z zarządem) wystarczy znaleźć ogłoszenie o wolnej działce w swojej okolicy i skontaktować się z zarządem ROD. Informacje o działkach nie są przechowywane centralnie przez Polski Związek Działkowców – trzeba pytać w zarządzie lokalnego ROD. Tu czasem prowadzone są listy oczekujących, na które warto się wpisywać. Można też natrafić na ogłoszenia wywieszone na terenie ogródków działkowych lub w Internecie. Po dopełnieniu niezbędnych formalności zarząd ROD podpisuje z nowym działkowcem umowę dzierżawy.

W drugim przypadku (przeniesienie prawa do działki) trzeba skontaktować się bezpośrednio z osobą, która oferuje „sprzedaż” działki ROD. Ogłoszenia na ogół pojawiają się w Internecie i prasie lokalnej. Umowa przeniesienia prawa do działki musi zostać sporządzona w 3 egzemplarzach, a podpisy na niej muszą być poświadczone notarialnie. Następnie jeden egzemplarz umowy przekazuje się zarządowi ROD do zatwierdzenia. Jeśli zarząd w ciągu 2 miesięcy nie wyrazi sprzeciwu, umowę uznaje się za zatwierdzoną i nowy dzierżawca może już korzystać z działki.

– Zarząd ROD może z ważnych powodów odmówić zatwierdzenia przeniesienia prawa do działki – czytamy na stronie PZD. – Odmowa wymaga jednak uzasadnienia na piśmie. A każda ze stron umowy może na drodze sądowej podważyć zasadność takiej decyzji. 

Co ważne, zarząd ROD nie może obciążyć nowego dzierżawcy długami poprzednika. Więcej informacji oraz wzory dokumentów można znaleźć na stronie PZD.

Przy „zakupie” działek ROD istnieje kilka ważnych zasad i ograniczeń, które trzeba znać. Poniżej wymieniamy najważniejsze z nich:

• nie można mieć działki ROD na drugim końcu Polski – mają one służyć lokalnej społeczności, dlatego zarząd ROD może odmówić dzierżawy w oparciu o miejsce zamieszkania kandydata;
• jedna osoba może dzierżawić jedną działkę – wyjątkowo traktuje się jedynie małżonków, którzy mogą dzierżawić wspólnie;
• jeśli tylko jedno z małżonków chce dzierżawić działkę ROD, nie musi w tym celu uzyskiwać zgody współmałżonka;
• jeśli dwoje dzierżawców mających osobne działki weźmie ślub, każde zachowuje prawo do swojej działki;
• przy „zakupie” praw do działki od innego działkowicza jego ewentualne długi nie przechodzą na nowego dzierżawcę;
• dzierżawcą może zostać także obcokrajowiec, warunkiem jest jednak stałe zamieszkiwanie w Polsce, w bliskiej odległości od ROD, z którego chce korzystać.

Trzeba również pamiętać, że użytkowanie działki ROD wiąże się z pewnymi obowiązkami. To przede wszystkim obowiązek ponoszenia wymaganych opłat za dzierżawę oraz przestrzegania regulaminu ROD. Niedopełnienie któregoś z tych obowiązków może stanowić podstawę do rozwiązania umowy dzierżawy (obowiązuje miesięczny okres wypowiedzenia).

Zarówno przepisy prawa, jak i regulamin ROD jasno zabraniają stałego zamieszkiwania na terenie rodzinnych ogrodów działkowych. W praktyce nie jest problemem jednorazowe przenocowanie w domku na działce, jednak jeśli sytuacja się powtarza, działkowiczowi grozi utrata prawa do działki.

Na działce ROD nie można też postawić budynku o powierzchni przekraczającej 35 m kw. Złamanie tej zasady może prowadzić do wypowiedzenia umowy dzierżawy – działkowiczowi nie przysługuje wówczas żadne wynagrodzenie za utracony obiekt. Warto zwrócić na to uwagę szczególnie w przypadku nabycia prawa do działki od innego działkowicza. Jeśli okaże się, że została nabyta działka z samowolą budowlaną, to na nowym dzierżawcy spoczywa obowiązek jej usunięcia lub dostosowania do przepisów prawa.

Warto mieć na uwadze, że regulamin ROD obowiązuje wszystkie osoby przebywające na terenie ogródków działkowych – również osoby odwiedzające działkowicza, w tym rodzinę i znajomych. Naruszanie regulaminu przez te osoby również grozi działkowiczowi konsekwencjami.

W świetle tego faktu należy pamiętać, że pewne popularne formy spędzania czasu na świeżym powietrzu są zabronione przez regulamin ROD. Chodzi m.in. o:

• rozpalanie ognisk,
• strzelanie z wiatrówki,
• odpalanie petard,
• urządzanie hałaśliwych imprez,
• mycie samochodów,
• trzymanie psów bez smyczy i kagańca.

Specjalne zasady obowiązują w przypadku grillowania. Jest ono co do zasady dozwolone, ale tylko w przenośnych grillach – działkowicz nie ma prawa wybudować stałego grilla. Nie może też m.in. postawić na działce toalety wolnostojącej ani gromadzić na niej śmieci. Warto również dodać, że na terenie rodzinnych ogrodów działkowych zabronione jest prowadzenie jakiejkolwiek działalności zarobkowej.