Działki ROD – czy wolno na nich mieszkać? Co prawo mówi o rodzinnych ogródkach działkowych?

Kwestia zamieszkiwania na działkach ROD budzi wiele skrajnych emocji. Zarządcy rodzinnych ogrodów działkowych od lat toczą walkę z nielegalnymi mieszkańcami, ci zaś argumentują, że nikomu w ten sposób nie szkodzą, a nieżyciowe prawo wymaga zmiany. Jedno jest pewne: w przypadku działek ROD prawo i praktyka mocno się ze sobą rozmijają.

Prawo reguluje kwestię mieszkania na terenie ogródków działkowych w sposób jednoznaczny – art. 12 ustawy z dnia 13 grudnia 2013 r. o rodzinnych ogrodach działkowych jasno wskazuje, że na terenach ROD obowiązuje zakaz zamieszkiwania. Kwestię tę precyzuje dodatkowo ogólnopolski regulamin ROD:

§ 7 [Zakaz zamieszkiwania]
1. Działka nie może być wykorzystywana do zamieszkiwania.
2. Przez zamieszkiwanie rozumie się przebywanie z zamiarem skupienia i realizacji swoich spraw życiowych.
3. Altana działkowa na terenie działki w ROD nie jest obiektem mieszkalnym; przebywanie w niej nie może stanowić podstawy do urzędowego potwierdzenia czasowego lub stałego pobytu.

Zakaz ten wynika z faktu, że według pierwotnych założeń rodzinne ogrody działkowe mają służyć wypoczynkowi wśród zieleni i integracji między działkowcami. Pełnią zatem funkcję rekreacyjną, a nie mieszkalną.

Stałe zamieszkiwanie na terenie ROD jest korzystaniem z działki niezgodnie z przeznaczeniem, co stanowi podstawę do wypowiedzenia umowy dzierżawy. Oznacza to, że za takie wykroczenie zarząd ROD może odebrać działkę.

Taka kara wynika z umowy dzierżawy, jaką każdy działkowicz podpisuje ze stowarzyszeniem ogrodowym (zarządcą ROD). Dzierżawca działki zobowiązuje się:

• przestrzegać regulaminu ROD,
• uiszczać opłaty ogrodowe,
• korzystać z dzierżawionego gruntu zgodnie z przeznaczeniem.

Jeśli zostanie wykryte naruszenie tego ostatniego punktu, umowa wypowiadana jest z zachowaniem miesięcznego okresu wypowiedzenia. Po upływie tego czasu działkowiec traci prawo do korzystania z terenu. Zgodnie ze statutem ROD za znajdujące się na utraconej działce obiekty i rośliny przysługuje zwykle wynagrodzenie – jednak nie w każdej sytuacji.

§ 86 ust. 1. W razie wygaśnięcia prawa do działki w ROD na skutek wypowiedzenia umowy, warunki zapłaty i wysokość wynagrodzenia za znajdujące się na działce nasadzenia, urządzenia i obiekty stanowiące własność działkowca ustala się w drodze pisemnego porozumienia pomiędzy PZD i działkowcem. (...)

Regulamin ROD przewiduje też sankcje dla osób, które dopuszczą się samowoli budowlanej, czyli np. zbudują na działce domek o powierzchni większej niż 35 mkw. Po wykryciu takiego przypadku zarządca ROD ma obowiązek powiadomić o złamaniu przepisów nadzór budowlany. Jeśli urzędowa kontrola potwierdzi, że doszło do samowoli, stanowi to podstawę do rozwiązania umowy dzierżawy gruntu. W takiej sytuacji jej właścicielowi nie przysługuje za niedozwolony obiekt żadne wynagrodzenie, co wynika z z art. 42. ust 1 ustawy o ROD.

Warto dodać, że umowa dzierżawy działki ROD może zostać wypowiedziana także wówczas, gdy naruszone zostaną inne punkty regulaminu. Może się tak stać m.in. wtedy, gdy działkowiec znacznie zalega z opłatami ogrodowymi, niszczy mienie ROD albo odpłatnie lub nieodpłatnie oddał swoją działkę w użytkowanie osobie trzeciej.

Warto pamiętać, że od jesieni 2020 r. obowiązuje nowelizacja ustawy z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane. Według nowych przepisów właściciel samowoli może złożyć prosty wniosek o zalegalizowanie swojego domu, altany, szopy, dobudówki czy garażu, a urzędnicy zatwierdzą ten wniosek bez rozpatrywania jego zasadności. Dotyczy to jednak wyłącznie samowoli, których budowa została zakończona co najmniej 20 lat temu.

Żeby skorzystać z możliwości legalizacji samowoli, jej właściciel musi przedstawić urzędnikom:

• ekspertyzę techniczną, która potwierdzi, że obiekt może być bezpiecznie użytkowany,
• geodezyjną inwentaryzację powykonawczą,
• oświadczenie o posiadanym prawie od dysponowania nieruchomością na cele budowlane. 

Przy uproszczonej procedurze nie trzeba uiszczać opłaty legalizacyjnej.

Mimo zakazu tysiące osób w Polsce mieszkają przez cały rok w domkach letniskowych. Gdy w 2010 r. Najwyższa Izba Kontroli przyjrzała się tej kwestii, na terenie sześciu przebadanych gmin stwierdzono aż 962 osoby zamieszkujące na stałe na terenie ogródków działkowych. Jedna z tych osób mieszkała na działce ROD od 1959 r. – co pokazuje, że problem bynajmniej nie jest nowy.

Zarządcy ogródków działkowych skarżą się, że stali lokatorzy nieraz zakłócają ciszę i spokój na terenach, z których większość użytkowników chciałaby korzystać dla relaksu, a także nie zawsze dbają też o porządek na działce. Dodatkowym problemem jest fakt, że całoroczni mieszkańcy często stawiają na swoich działkach budynki znacznie przekraczające dozwoloną powierzchnię 35 mkw. Są to nieraz prawdziwe wille, postawione bez zezwoleń i niespełniające jakichkolwiek norm, w tym norm bezpieczeństwa.

Zwolennicy mieszkania na działkach ROD zwracają z kolei uwagę, że większość stałych lokatorów nikomu nie przeszkadza. To często ludzie w trudnej sytuacji materialnej, którzy bez domku na działce byliby skazani na bezdomność. Osoby chcące legalizacji mieszkania na terenie ROD argumentują, że gdyby państwo wywiązywało się z obowiązku zapewnienia potrzebującym mieszkań komunalnych i socjalnych, problem z dzikimi lokatorami ogródków działkowych praktycznie by zniknął. Obecnie bowiem na taki lokal najczęściej czeka się latami. Tymczasem w Polsce istnieje obecnie 4667 rodzinnych ogrodów działkowych, podzielonych na ponad 917 tys. indywidualnych działek. To łącznie blisko 41 tys. ha terenów zielonych, na których potencjalnie można by niskim kosztem zamieszkać.

Zarządcy poszczególnych ROD walczą ze stałymi mieszkańcami na różne sposoby. Przykładowo w 2019 r. w ROD im. mjr. Sucharskiego w Wejherowie nowych działkowców powiadamiano o zakazie zamieszkiwania podczas specjalnego szkolenia. Następnie podpisywali oni oświadczenie, że w razie złamania zakazu godzą się na odcięcie dopływu energii elektrycznej. Takie działania nie zawsze jednak powstrzymują całorocznych lokatorów.

Z kolei w Poznaniu w kwestii ROD w 2018 r. zainterweniowało miasto, zmieniając zasady przyznawania lokali komunalnych. Wcześniej osoby mieszkające na działce nie mogły się o takie lokale starać, ponieważ uznawano, że ich potrzeby mieszkaniowe są zaspokojone. Później zasady zmieniono, dając ludziom zamieszkującym ogródki działkowe szansę na skorzystanie z tej formy pomocy. Również to jednak nie zlikwidowało problemu.

Brak skutecznych rozwiązań prawnych, które pozwoliłyby rozwiązać kwestię nielegalnych lokatorów, od dawna budzi frustrację zarządców ROD. Oskarżają oni państwo o celowe ignorowanie problemu.

– Polski Związek Działkowców stanowczo sprzeciwia się przerzucaniu na nią problemów socjalnobytowych – czytamy na przykład w oświadczeniu Pomorskiej Okręgowej Rady PZD w Gdańsku z marca 2018 r. – Zapewnienie mieszkań należy do zadań organów państwowych i władz samorządowym. PZD nie może przejmować tych funkcji.

PZD protestował również przeciwko nowelizacji Prawa budowlanego z 2020 r., która umożliwiła prostszą legalizację samowoli budowlanych. Zdaniem organizacji jest to kolejny element cichego przyzwolenia państwa na całoroczne mieszkanie na terenach ROD.