Ziemia to najlepsza inwestycja. Jak się zarabia na działkach? Wywiad z ekspertem na temat inwestowania w nieruchomości gruntowe

Pandemia sprawiła, że popyt na działki znacząco wzrósł. Większość osób kupuje jednak ziemię wyłącznie z myślą o rekreacji lub na cele budowlane. Tymczasem, jak przekonuje Jakub Węglarski z firmy Rodzinne Inwestycje, ekspert w tematyce inwestowania w grunty, zakup działki może być bardzo opłacalny nawet wtedy, gdy nie planujemy budowy domu czy postawienia domku letniskowego. Zapraszamy do zapoznania się z rozmową.

Inwestując w nieruchomości, większość Polaków wybiera mieszkania, ewentualnie obiekty hotelowe. Tymczasem Pan zachęca do inwestowania w ziemię. Dlaczego Pańskim zdaniem warto?

Przede wszystkim dlatego, że w Polsce zakup gruntu nie był dotychczas postrzegany jako inwestycja sama w sobie. W świadomości społecznej panuje przeświadczenie, że jest nią nabycie ziemi pod jakiś konkretny cel, najczęściej budowę, a wcale tak nie musi być. Badania rynku bardzo wyraźnie pokazują, że to właśnie grunty są najbardziej rentowną formą inwestycji w nieruchomości. Przykładowo według indeksu urban.one w okresie, gdy ceny mieszkań i nieruchomości wzrosły o 5 punktów, wartość ziemi skoczyła o punktów 40.

W prosty sposób przekłada się to na wyniki finansowe, o wiele korzystniejsze w przypadku inwestycji w ziemię. W Stanach Zjednoczonych grunty są najbardziej płynnymi nieruchomościami. Trzeba przede wszystkim pamiętać, że podaż gruntów jest ograniczona i nie zwiększy się, w przeciwieństwie do budynków, które można budować w nieskończoność.

Skoro inwestycja w grunty to taki dobry pomysł, to dlaczego tak niewiele osób to robi? Boimy się?

Przeprowadzone przez nas wspólnie z Instytutem Badawczym Kantar badania pokazały, że respondenci najchętniej zainwestowaliby w grunty. Są one, według ankietowanych*, najkorzystniejszym i najbezpieczniejszym sposobem lokowania kapitału i to zarówno w czasach względnej stabilizacji ekonomicznej, jak i gospodarczej niepewności, z którą przyszło nam się dziś mierzyć. Odpowiedź taką wskazało 59 proc. badanych w pierwszym przypadku oraz 60 proc. w drugim.

Badanie wykazało jednak dużą rozbieżność pomiędzy tym, co ankietowani deklarują, czyli wspomnianej opłacalności inwestowania w ziemię, a ich rzeczywistymi zachowaniami. Wciąż bowiem najwięcej spośród nich deklaruje, że trzyma pieniądze na lokatach lub rachunkach. Jak widać, produkty bankowe wciąż cieszą się wśród Polaków największą popularnością. Można wskazać przynajmniej kilka przyczyn takiego stanu rzeczy.

Jedną z nich jest to, że wciąż nie postrzegamy ziemi jako inwestycji samej w sobie, o czym wspomniałem już wcześniej. To duży błąd popełniany zarówno przez inwestorów, jak i doradców inwestycyjnych, bowiem zakupiona kilka lat temu ziemia jest dziś zdecydowanie więcej warta. Niestety, w przeciwieństwie do funduszy, akcji, obligacji, a nawet złota wciąż zbyt mało się o tym mówi, dlatego też świadomość tego, ile można zarobić na odsprzedaży ziemi, jest wciąż bardzo niska. Temat inwestowania w nieruchomości zazwyczaj ogranicza się do mieszkań.

Kolejnym powodem, dla którego tak mało Polaków inwestuje w ziemię jest powszechna opinia, że aby kupić ziemię, trzeba się na niej znać. To powstrzymuje wielu inwestorów, a prawda jest taka, że jedyną wadą nieruchomości, w tym ziemi, jest to, że ma ona niższą płynność finansową w stosunku do produktów bankowych.

Skoro temat inwestowania w ziemię jest mało znany, spróbujmy go przybliżyć. Kupując mieszkanie, mogę zarabiać m.in. na wynajmie albo odświeżyć lokal i odsprzedać go z zyskiem. A jak się zarabia na działkach?

Największą zaletą – z punktu widzenia potencjalnego inwestora – jest obserwowany od lat stały i przewidywalny, niezależny od czynników ekonomicznych czy społecznych, wzrost wartości ziemi. Przykładowo według danych GUS cena ziemi rolnej na Mazurach od roku 2004 do 2020 wzrosła średnio o 900 proc., a w niektórych przypadkach nawet więcej. Możemy więc mówić nie tylko o bezpieczeństwie, ale i o satysfakcjonującym zysku.

Równie istotnym czynnikiem jest wspomniane bezpieczeństwo inwestycji, a zakup ziemi – jak pokazuje nasze doświadczenie – należy do najpewniejszych form lokowania kapitału i stanowi podstawę portfela inwestycyjnego. My oferujemy klientom nie tylko samą działkę, otrzymują oni też szereg korzyści wpływających na komfort oraz rentowność inwestycji. Przede wszystkim sprzedajemy działki w formie zorganizowanej osady. W okresie trzech lat uzbrajamy je, doprowadzamy media, organizujemy infrastrukturę turystyczną na częściach wspólnych. Zapewniamy też obsługę administracyjną, bieżącą pielęgnację, a jeżeli klient zdecyduje się na sprzedaż – wsparcie w tym procesie. Dzięki temu oferowane przez nas działki są atrakcyjniejsze, co przekłada się na płynność ich zbycia, jak i wzrost wartości.

W jakie działki warto inwestować? Gdzie najlepiej ich szukać?

Kiedyś inwestowało się w działki, które posiadały różnego rodzaju surowce, czyli na przykład złoto czy ropę. To właśnie te surowce były dodatkowym czynnikiem proinwestycyjnym. Dzisiaj największy potencjał mają działki ulokowane w atrakcyjnych miejscach turystycznych. Ich ceny często dorównują cenom działek znajdujących się w dużych aglomeracjach miejskich.

Z czystym sumieniem mogę rekomendować poszukiwanie kawałka ziemi dobrze ulokowanej pod względem turystycznym. W Polsce zarówno tereny górskie jak i nadmorskie są już nasycone inwestycjami i coraz trudniej jest znaleźć coś perspektywicznego. Inaczej jest na Mazurach, które cały czas są przed boomem inwestycyjnym i związanym z nim wzrostem cen. To region, w którym działkę z linią brzegową można jeszcze kupić za 200–300 zł/m2, a za dobrze położoną działkę w górach czy nad morzem trzeba już zapłacić ponad 1000 zł/m2. Dla porównania warto też wspomnieć, że ceny działek w Niemczech są trzykrotnie wyższe niż w Polsce, a z linią brzegową nawet dziesięciokrotnie – to doskonale obrazuje perspektywę wzrostu wartości.

Porozmawiajmy teraz o pieniądzach. Po jakim czasie taka inwestycja się zwraca? O jakich zyskach mówimy i jak szybko można na nie liczyć?

Grunt z roku na rok zyskuje na wartości od kilku do kilkunastu procent, a zdarza się czasem, że nawet kilkadziesiąt procent. Trzeba jednak pamiętać o płynności i o tym, że aby sprzedać ziemię po niezaniżonej cenie, trzeba odczekać średnio od trzech do sześciu miesięcy – tyle czasu zajmuje proces sprzedaży. Nasze doświadczenie pokazuje jednak, że najlepszy jest okres trzy- i pięcioletni.

Okres trzyletni wynika z faktu, że po tym okresie zwykle można zauważyć atrakcyjne wzrosty wartości. W przypadku naszego modelu działania tym czasie kończymy budowę planowanej infrastruktury w osadzie, co czyni ją atrakcyjniejszą i ma wpływ na wartość. Okres pięcioletni to kwestie finansowe, ponieważ po tym czasie jesteśmy zwolnieni z płacenia podatku dochodowego, co stanowi dodatkowy zysk dla inwestorów.

Za modelowy przykład inwestycji w ziemię może posłużyć Private Yacht Club Dargin – pierwsza nasza inwestycja oferowana we wspominanym modelu inwestycyjnym. W 2013 r. inwestorzy nabywali działkę z linią brzegową wraz z budową wspominanej infrastruktury za 300 tysięcy złotych. Na chwilę przed wybuchem pandemii koronawirusa te same działki zbywali w cenach powyżej 1 mln zł. Wynika to z naturalnego wzrostu wartości ziemi, a także z rozwoju całej osady – budowy infrastruktury, a następnie domów na działkach. Szacuję, że za działkę z linią brzegową na tym osiedlu obecnie trzeba zapłacić 1,5 mln zł. Myślę, że to zysk zadawalający nawet dla najbardziej wymagających inwestorów.

Inwestowanie często nie jest tak łatwe, jak wydaje się laikom. Na jakie wyzwania musi przygotować się osoba, która chce spróbować inwestować w grunty?

Głównym wyzwaniem jest umiejętna oceny potencjału gruntu – lokalizacji, ukształtowania terenu czy perspektywy rozwoju okolicy. Będzie to odgrywało znaczącą rolę w momencie jego późniejszej odsprzedaży. Z pewnością trzeba też pamiętać o aspektach prawnych. Zakup gruntu z wadą prawną może wiązać się z kilku-, a czasem kilkunastoletnim procesem jego uporządkowania. Także wady fizyczne ziemi, jak słabonośny grunt, zalesienie, roślinność objęta ochroną, mogą przyczynić się do sporych ograniczeń dotyczących możliwości wykorzystania gruntu.

Z pewnością dobrze jest nawiązać współpracę z wyspecjalizowaną firmą, która posiada wiedzę i doświadczenie w tym zakresie. Dzięki temu po pierwsze unikniemy kosztownych pomyłek, a po drugie wszelkie kwestie urzędowe czy administracyjne załatwiane będą przez tę firmę. To sprawia, że inwestycja jest praktycznie bezobsługowa, a zatem wygodna. Standardowo potencjalny nabywca, szukając działki na własną rękę, sprawdza około dziesięciu różnych czynników ryzyka, a firma Rodzinne Inwestycje przed zakupem ziemi dokładnie analizuje atrakcyjność inwestycyjną gruntu, uwzględniając ponad czterdzieści zagrożeń, jak choćby stopień skażenia gruntu, odległość od cieków wodnych czy też przebieg gazociągu.

Gdyby miał Pan udzielić jednej rady początkującemu inwestorowi, co by to było?

Jeżeli ktoś decyduje się na inwestowanie, to ziemia koniecznie powinna być obecna w portfelu inwestycyjnym, ponieważ zabezpiecza ona inne posiadanie aktywa o wyższym ryzyku. Nie powinna być jednak jedynym jego elementem ze względu na stopień płynności. Kupując grunty warto dokładnie prześledzić wszystkie elementy, takie jak księga wieczysta, warunki zabudowy czy MPZP. To podstawowe kwestie, które wpływają na późniejszy, oczekiwany zysk. Poza tym analiza innych rzeczy to kwestia doświadczenia. Każdy nowy grunt to nowe wyzwanie i kolejna przygoda inwestycyjna.

* Badanie przeprowadzono na grupie 1000 Polaków w wieku powyżej 25 lat.