Czynsz za mieszkanie komunalne zawsze jest niższy niż ten spotykany w zwykłych mieszkaniach na wynajem. Mimo to mogą się zdarzyć sytuacje, w których lokator ma trudności z jego zapłaceniem. Na pogorszenie się sytuacji finansowej najemcy mieszkania komunalnego może wpłynąć wiele nieprzewidzianych okoliczności takich jak utrata pracy, choroba, wypadek, śmierć bliskiej osoby czy ciąża.
Lokator, który zaczyna mieć problemy finansowe, powinien działać szybko – wystarczy zalegać z czynszem przez 3 miesiące, żeby gmina mogła wypowiedzieć umowę najmu lokalu komunalnego. Na szczęście polskie prawo oferuje kilka możliwości rozwiązania tego problemu. Najemca może mianowicie:
- otrzymać dodatek mieszkaniowy,
- uzyskać obniżkę czynszu,
- zamienić mieszkanie na inne,
- zaskarżyć niesprawiedliwą podwyżkę czynszu.
Każde z tych rozwiązań ma swoje plusy i minusy, zdecydowanie warto jednak z nich skorzystać – w przeciwnym razie lokator musi się bowiem liczyć z groźbą eksmisji.
Za wysoki czynsz w mieszkaniu komunalnym? Wnioskuj o dodatek mieszkaniowy
Dodatek mieszkaniowy to forma pomocy, która przysługuje osobom spełniającym kilka określonych kryteriów. Przede wszystkim lokator musi mieć określony tytuł prawny do lokalu. W przypadku mieszkań komunalnych warunek ten jest spełniony – lokator ma podpisaną umowę najmu.
Kolejnym warunkiem jest faktyczne zamieszkiwanie w lokalu. Nie wystarczy tu zameldowanie – lokator musi faktycznie żyć w danym mieszkaniu, co urzędnicy potwierdzają za pomocą wywiadu środowiskowego (rozmowy z sąsiadami).
W dalszej kolejności najemca musi spełniać:
- kryterium dochodowe,
- kryterium metrażowe.
Jeśli chodzi o kryterium dochodowe, liczy się dochód członków gospodarstwa domowego w ciągu ostatnich 3 miesięcy. Minimalny dochód uprawniający do otrzymania dodatku jest powiązany z wysokością najniższej dopuszczalnej w Polsce emerytury (od 1 marca 2019 r. wynosi ona 1100 zł). Jeśli w gospodarstwie domowym jest jedna osoba, jej miesięczny dochód nie może być wyższy niż 175 proc. kwoty najniższej emerytury. Jeśli osób w gospodarstwie domowym jest więcej, miesięczny dochód nie może przekroczyć 125 proc. najniższej emerytury.
Przeczytaj: Dodatek mieszkaniowy: kto może skorzystać i na jakich zasadach?
Kryterium metrażowe określa, jaka powierzchnia mieszkania lub domu może przypadać na domownika, żeby lokatorzy mogli otrzymać dodatek mieszkaniowy. Metraż na osobę nie może przekraczać:
- 35 mkw. w przypadku jednej osoby w gospodarstwie domowym,
- 40 mkw. dla 2 osób,
- 45 mkw. dla 3 osób,
- 55 mkw. dla 4 osób,
- 65 mkw. dla 5 osób,
- 70 mkw. dla 6 osób.
Wartości te mogą się nieco różnić, jeśli np. w mieszkaniu jest wyjątkowo mała kuchnia, jeśli w gospodarstwie domowym jest więcej niż 6 osób albo jeśli w lokalu zamieszkuje osoba niepełnosprawna.
Na rozpatrzenie wniosku o przyznanie dodatku mieszkaniowego urzędnicy mają miesiąc. Przyznany dodatek w większości przypadków wypłacany jest nie najemcy mieszkania komunalnego, a zarządcy budynku lub innej osobie uprawnionej do pobierania należności za mieszkanie. Wysokość dodatku to od kilkunastu do kilkuset złotych miesięcznie.
Mieszkanie komunalne – obniżka czynszu. Jak ją otrzymać?
Ustawa o ochronie praw lokatorów daje gminie możliwość obniżenia czynszu lokatorom będącym w trudnej sytuacji materialnej. Konkretne zasady przyznawania obniżki czynszu ustalane są przez każdą Radę Gminy na drodze uchwały, reguły będą więc różne w zależności od gminy. Większość gmin uwzględnia jednak następujące kryteria:
- kryterium dochodowe,
- kryterium metrażowe,
- szczególne okoliczności.
Jeśli chodzi o kryterium dochodowe, każda gmina określa wysokość dochodów, jaka uprawnia do otrzymania obniżki czynszu. Przykładowo:
- w Poznaniu dochód na osobę nie może przekraczać 175 proc. najniższej emerytury (dla osób samotnych) lub 125 proc. najniższej emerytury (dla gospodarstw wieloosobowych);
- na warszawskiej Pradze dochód na osobę nie może przekraczać 220 proc. najniższej emerytury (dla osób samotnych) lub 160 proc. najniższej emerytury (dla gospodarstw wieloosobowych);
- w Stargardzie dochód na osobę nie może przekraczać 205 proc. najniższej emerytury (dla osób samotnych) lub 125–155 proc. najniższej emerytury (dla gospodarstw wieloosobowych).
Dowiedz się więcej: Obniżka czynszu w mieszkaniu komunalnym. Wszystko, co musisz wiedzieć
Kryterium metrażowe określa z kolei, jaki metraż mieszkania może przypadać na osobę w gospodarstwie domowym, żeby mogła ona otrzymać obniżkę czynszu. W tej sytuacji np. pięcioosobowa rodzina gnieżdżąca się w malutkim mieszkaniu ma większą szansę na obniżkę niż samotna osoba zajmująca duży lokal. Kryterium metrażowe również ustala osobno każda gmina – np. w Warszawie i Poznaniu jest to nie więcej niż 35 mkw. na jedną osobę i 40 mkw. na dwie osoby.
Jeśli chodzi o szczególne okoliczności, rozpatrywane są one indywidualnie i wpływają na decyzję urzędników. Dzięki temu większą szansę na otrzymanie obniżki czynszu mają m.in. osoby niepełnosprawne, kobiety w ciąży czy osoby, które niedawno przeżyły śmierć w rodzinie. Wiele gmin uwzględnia też fakt, jak bardzo zadłużony jest lokator i czy stara się regularnie spłacać długi.
Zobacz atrakcyjne nieruchomości na stronie lub pobierz aplikację Gratki
Co ważne, najistotniejszy element, od którego zależy obniżka czynszu – dochód na osobę – jest dokładnie sprawdzany przez urzędników.
Właściciel może odstąpić od obniżenia czynszu – czytamy w ustawie – jeżeli w wyniku przeprowadzenia wywiadu środowiskowego ustali, że występuje rażąca dysproporcja między niskimi dochodami wykazanymi w złożonej deklaracji a faktycznym stanem majątkowym wnioskodawcy wskazującym, że jest on w stanie uiszczać czynsz nieobniżony, wykorzystując własne środki i posiadane zasoby finansowe.
Innymi słowy, jeśli wywiad środowiskowy ustali, że najemca lokalu komunalnego oszukał gminę i w rzeczywistości jest w dobrej sytuacji finansowej, obniżka czynszu nie zostanie przyznana. Jeśli z kolei najemca otrzyma obniżkę, a po jakimś czasie gmina odkryje, że skłamał, określając swoje dochody, to taki lokator zwróci gminie aż 200 proc. kwoty przyznanej obniżki.
Obniżka przyznawana jest na okres 12 miesięcy, z możliwością przedłużenia na kolejny rok, jeżeli sytuacja najemcy lokalu komunalnego się nie poprawi. Warto pamiętać, że obniżka dotyczy wyłącznie czynszu – opłaty za wodę, prąd, gaz itp. nie ulegają obniżeniu. Obniżka nie przysługuje zazwyczaj osobom, które pobierają już dodatek mieszkaniowy.
Zamiana mieszkania na mniejsze pozwala sporo zaoszczędzić. Zdjęcie: 123RF.com
Zamiana mieszkania na mniejsze – sposób na zbyt wysoki czynsz
Formalnie najemca lokalu komunalnego nie może zamienić go na inny – nie jest bowiem jego właścicielem, a więc nie może nim swobodnie rozporządzać. W praktyce jednak wiele gmin umożliwia lokatorom dokonanie takiej zamiany. Co istotne, zgodę na zamianę muszą wyrazić najemcy obu mieszkań.
Lokator w trudnej sytuacji finansowej ma dwie możliwości zamiany powodujące obniżenie czynszu. Są to:
- zamiana mieszkania komunalnego na mniejsze,
- zamiana mieszkania komunalnego na lokal o niższym standardzie.
Warto pamiętać, że zamiana lokalu na mniejszy może być opłacalna nie tylko z uwagi na niższy czynsz. Dodatkowym plusem jest mniejsza przestrzeń do posprzątania, co docenią zwłaszcza osoby mające trudności w poruszaniu się, np. niepełnosprawne lub w podeszłym wieku.
Sprawdź: Zamiana mieszkania. Dlaczego się opłaca?
Kiedy lokatorzy obu mieszkań wyrażą zgodę na zamianę, gmina rozwiązuje z nimi umowy (z zachowaniem standardowego okresu wypowiedzenia) i podpisuje nowe, zaś najemcy przenoszą się do odpowiedniego lokalu. Warto jednak pamiętać, że możliwość skorzystania z tej opcji zależy od dobrej woli urzędników. Jeśli postawią oni dodatkowe wymagania, lokatorzy zainteresowani zamianą muszą bez szemrania je spełnić. Co więcej, część gmin w ogóle nie dopuszcza takiej możliwości.
Podwyżka czynszu w mieszkaniu komunalnym? Możesz ją zaskarżyć
Jeśli zdaniem lokatora gmina za bardzo podniosła czynsz w mieszkaniu komunalnym, ma dwie możliwości:
- odmówić zaakceptowania podwyżki,
- zaskarżyć podwyżkę w sądzie.
W pierwszym przypadku gmina po prostu rozwiąże z takim najemcą umowę najmu (z zachowaniem okresu wypowiedzenia). Do momentu wyprowadzki lokator musi wtedy płacić czynsz w dotychczasowej wysokości, a więc sprzed podwyżki.
Lokator mieszkania komunalnego może też wnieść do sądu pozew o ustalenie, czy podwyżka czynszu była zasadna. Ma na to 2 miesiące od momentu otrzymania decyzji o podwyżce. Postępowanie sądowe będzie jednak najprawdopodobniej trwało długo, a na wygraną można liczyć tylko w sytuacji, gdy właściciel lokalu (w tym wypadku gmina) naruszył jakieś przepisy. Do czasu rozstrzygnięcia sprawy przez sąd lokator płaci czynsz w dotychczasowej wysokości.
Podwyższanie czynszu albo innych opłat za używanie lokalu, z wyjątkiem opłat niezależnych od właściciela, nie może być dokonywane częściej niż co 6 miesięcy – podaje ustawa. – Termin ten biegnie od dnia, w którym podwyżka zaczęła obowiązywać.
Jeśli chodzi o czynsz w mieszkaniu komunalnym, jego podwyżka powinna być zapowiedziana z przynajmniej trzymiesięcznym wyprzedzeniem. Co ważne, decyzja o podwyżce czynszu zawsze musi być lokatorowi przedstawiona na piśmie – w przeciwnym razie jest nieważna.
Jeśli wysokość podwyżki nie przekracza 3 proc. wartości odtworzeniowej mieszkania, podwyżka nie wymaga od gminy uzasadnienia. Wyższa podwyżka może zostać ustalona tylko w nielicznych określonych w ustawie przypadkach. Jeśli tak się stanie, warto pamiętać, że na pisemne żądanie lokatora właściciel (gmina) musi w ciągu 14 dni uzasadnić, dlaczego podwyższa czynsz i na jakiej podstawie ustalił wysokość podwyżki. Jeśli tego nie zrobi, podwyżka jest nieważna.
Mieszkanie na Start – dopłaty do czynszu a mieszkania komunalne
Na koniec warto dodać, że najemca mieszkania komunalnego raczej nie może niestety skorzystać z kolejnej formy rządowej pomocy – programu Mieszkanie na Start. Obowiązujący od 1 stycznia 2019 r. program umożliwia uzyskanie dopłat do czynszu, jednak rozwiązanie to zostało skierowane do osób o średnio wysokich zarobkach. Co to znaczy? Chodzi o osoby, które:
- zarabiają zbyt mało, żeby pozwolić sobie na kupno lub wynajem mieszkania po cenach rynkowych,
- zarabiają zbyt dużo, żeby kwalifikować się do otrzymania mieszkania komunalnego lub socjalnego.
Przyjęte w Mieszkaniu na Start kryterium dochodowe uprawniające do otrzymania dopłat jasno określa, kto może się o nie starać. Jeśli w gospodarstwie domowym jest jedna osoba, jej miesięczny dochód nie może przekraczać 60 proc. przeciętnego wynagrodzenia w gospodarce narodowej (określonego przez Główny Urząd Statystyczny). Każda dodatkowa osoba w gospodarstwie domowym dodaje kolejne 30 proc. Wysokość dochodów beneficjentów programu będzie co roku sprawdzana przez urzędników.