Ceny mieszkań są stabilne, a zdolność kredytowa się poprawia. Rynek uspokoiły m.in. wakacje kredytowe

Mimo wszystkich zawirowań na rynku mieszkaniowym ceny wykazują zaskakującą stabilność – wynika z najnowszego raportu Expandera i Rentier.io. W większości miast za przeciętne mieszkanie płaci się dziś niemal tyle samo co przed rokiem – ceny są tylko o 2 proc. wyższe. Jednocześnie jest o 1,2 proc. taniej niż w szczycie cenowym w maju 2022 r. Eksperci zwracają jednak uwagę, że jeśli uwzględnić inflację (18,4 proc.) i wzrost wynagrodzeń (o 13,6 proc.) w analizowanym okresie, to realnie można mówić o znaczącym spadku cen mieszkań. Są też dobre wieści dla wynajmujących.

– Jeśli mieszkanie zostało kupione z myślą o wynajmie, to (...) aż o 25 proc. r/r wzrosła przeciętna kwota, jaką można uzyskać z tego tytułu – podaje raport.

Z ogólnego trendu stabilizacji cen wyłamuje się tylko kilka miast. Rekordowe zmiany cen odnotowano w:

• Radomiu – spadek średnich cen o 4 proc. w skali roku,
• Gdyni – spadek cen o 3 proc.,
• Rzeszowie – wzrost cen o 9 proc.,
• Sosnowcu – wzrost cen o 8 proc.,
• Wrocławiu – wzrost cen o 6 proc.

– Choć w ujęciu realnym (uwzględniając inflację) ceny mieszkań nadal będą spadały, to spadki cen nominalnych prawdopodobnie już za chwilę się skończą – typują eksperci. – Ceny w najbliższym czasie będą stabilne, a w niektórych miastach mogą nawet nieco wzrosną.

Pewnym zaskoczeniem może być fakt, że oferta dla kupujących jest dziś bogatsza niż przed rokiem. Liczba aktywnych ogłoszeń o sprzedaży w analizowanych miastach wzrosła w tym okresie z 99,5 tys. do 113,6 tys., a więc o 14 proc. Eksperci wskazują też, że dużo łatwiej jest dziś negocjować cenę. Większy wybór cieszy zapewne gotówkowych inwestorów, ale raczej nie pomoże – licznym dziś – osobom, które mają problemy z uzyskaniem kredytu hipotecznego.

– W całym 2022 roku banki udzieliły 126 315 nowych kredytów mieszkaniowych. W proporcji do wyników osiągniętych przez sektor rok wcześniej był to wynik niższy o 130 141 kredyty (spadek o 50,75 proc.). W ujęciu wartościowym wynik osiągnięty w 2022 roku był niższy o 42,117 mld złotych od sumy kredytów udzielonych przez banki w 2021 roku (spadek o 49,11 proc.) – czytamy w ostatnim raporcie AMRON-SARFiN.

Sytuacja kredytobiorców również się jednak poprawia. W lutym nowa rekomendacja Komisji Nadzoru Finansowego spowodowała złagodzenie zasad obliczania zdolności kredytowej, dzięki czemu część osób może dziś pożyczyć od banku nawet o 100 tys. zł więcej (wzrost zdolności o ok. 16 proc.). Z kolei na lipiec zaplanowano uruchomienie programu „Pierwsze Mieszkanie”, który ma znacząco ułatwić zakup pierwszej nieruchomości.

– Po pierwsze dostępna kwota kredytu będzie o ok. 30 proc. wyższa niż dla zwykłego kredytu hipotecznego. Dodatkowo w ramach dopłat będzie można uzyskać nawet 216 tys. zł. Wysokość dopłat będzie zależała od kwoty kredytu, okresu spłaty oraz tego jak zmieni się poziom stóp procentowych po pierwszych 5 latach spłaty – wyjaśniają eksperci Expandera i Rentier.io.

Stabilność cen mieszkań w obliczu potężnych zawirowań takich jak sytuacja w Ukrainie może dziwić. Zdaniem autorów raportu AMRON-SARFiN stabilizacja jest jednak bezpośrednim następstwem tych zawirowań. Niespokojna sytuacja sprawiła bowiem, że rynek mieszkaniowy zaczął silnie hamować – kupujący odłożyli zakup nieruchomości na później, a deweloperzy postanowili budować mniej. Dane rynkowe pokazują, że wszyscy próbują przeczekać trudne czasy. Można więc powiedzieć, że w tym wypadku zastój na rynku to oznaka rozwagi i ostrożności.

– Wobec spadku liczby transakcji i drastycznego ograniczenia liczby udzielanych kredytów hipotecznych, rok 2022 upłynął pod hamowania wzrostu cen transakcyjnych – czytamy w raporcie. – Ostatecznie ceny wyhamowały i znalazły się, jak określa to Prezes NBP, „na płaskowyżu” i mogą tu pozostać przez najbliższe dwa lata, co przy wysokiej inflacji oznaczać będzie de facto realny spadek cen mieszkań.

Zdaniem ekspertów Expandera i Rentier.io duży wpływ na stabilizację cen miało też jednak wprowadzenie wakacji kredytowych. Pozwoliły one bowiem wielu osobom poradzić sobie z nagłym wzrostem kosztów kredytu, dzięki czemu nie doszło do masowej wyprzedaży mieszkań (oraz silnego schodzenia z ceny) przez osoby nieradzące sobie ze spłatą. Części osób pomogło także skorzystanie z Funduszu Wsparcia Kredytobiorców. Sytuacja kredytobiorców była ogółem na tyle dobra, że wielu postanowiło spłacić zobowiązanie wcześniej.

– Rosnące odsetki kredytowe skłaniają (...) coraz liczniejszą grupę kredytobiorców do wcześniejszej, przynajmniej częściowej spłaty zaciągniętych kredytów. Liczba czynnych umów kredytu mieszkaniowego zmalała w ciągu minionego roku o ponad 182 tys. kredytów – podaje raport AMRON-SARFiN.